Dauerwohnrecht – Was, wie & warum

Was ist Dauerwohnrecht?

Das Dauerwohnrecht ist eine besondere Form des Wohnrechts. Mit anderen Worten – es ist das Recht, eine bestimmte Wohnung im Gebäude dauerhaft zu bewohnen.

Das Dauerwohnrecht kann sich auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Grundstücksteil erstrecken, solange die Wohnung aus wirtschaftlicher Sicht die Hauptsache bleibt.

Manchmal stößt man im Rahmen des Dauerwohnrechts auf den Begriff Dauernutzungsrecht, wobei dieses verwendet wird, wenn die Nutzung nicht auf Wohnräume beschränkt ist. Das Dauerwohnrecht hingegen bezieht sich ausschließlich auf die Nutzung der Wohnflächen.

Erteilung des Dauerwohnrechts

Dauerwohnrecht kann bestellt werden – das heißt, dass man sich mit dem Wohnungseigentümer bezüglich der Rechte und Pflichten der jeweiligen Partei einigt. Empfehlenswert ist, dass man dafür einen Vertrag aufsetzt, ihn notariell beglaubigen lässt und diese Vereinbarung dann in Abteilung II des Grundbuchs einträgt. In diesem sind die Eigentumsrechte und die Belastungen für das jeweilige Grundstück zu finden.

Denn durch den Grundbucheintrag ist gewährleistet, dass das Dauerwohnrecht auch im Streitfall oder beim Verkauf der Immobilie bestehen bleibt.

Dauerwohnrecht kann

• zeitlich beschränkt

oder

• unbefristet sein

Wenn es zeitlich beschränkt ist, enden die Rechte nach Ablauf des Vertrags mit dem Eigentümer. Beim unbefristeten Dauerwohnrecht kann es hingegen vererbt, vermietet oder verkauft werden, was im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) §33 Absatz 1 geregelt ist.

Wichtig: Das Dauerwohnrecht soll nur dann bestellt werden, wenn die Wohnung in sich abgeschlossen ist (§ 3 WEG).

Man unterscheidet zwei Arten von Dauerwohnrecht

1. Veräußerliches und vererbbares Dauerwohnrecht: Die Inhaber dieses Rechts bzw. die Dauerwohnberechtigten haben die Möglichkeit, die Wohnung auf jegliche Art zu nutzen (Eigenbedarf, Vermietung).
2. Persönliche Dienstbarkeit: Dabei handelt es sich um eine schwächere Form des Dauerwohnrechts und kann nicht übertragen oder vererbt werden. Die Nutzung der Wohnräume ist auf die eingetragene Person beschränkt. Die Grundlage dafür bildet §1093 des BGB.

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Pflichten des Dauerwohnberechtigen

Wie oben erwähnt, sollten die Art und Umfang bzw. Inhalt des Dauerwohnrechts in einer separaten Vereinbarung festgehalten werden. Daraus ergeben sich dann die jeweiligen Pflichten des Wohnrechtsinhabers.

In der Regel – sofern nicht anders vereinbart – gilt Folgendes:

• Der Inhaber des Wohnrechts zahlt keine Miete.
• Er ist zur Instandhaltung der Räumlichkeiten verpflichtet.
• Er muss laufende Betriebskosten entrichten.

Große Umbaumaßnahmen gehen normalerweise zu Lasten des Eigentümers, der für die geplanten Maßnahmen die Zustimmung des Dauerwohnberechtigten benötigt.

Inhalt des Dauerwohnrechts

Die Vereinbarungen zwischen dem Wohnungseigentümer und dem Dauerwohnberechtigten umfassen insbesondere diese fünf Bereiche:

1. Art und Umfang der Nutzung: Hier wird bestimmt, wofür und in welchem Maße der Berechtigte die Wohnung nutzen darf.
2. Instandhaltung und Instandsetzung: Es kann vereinbart werden, dass der Berechtigte für die Instandhaltung und -setzung der Gebäudeteile, für die das Dauerwohnrecht gilt, mit verantwortlich ist.
3. Pflicht des Berechtigten zur Tragung öffentlicher oder privatrechtlicher Lasten: Wie bereits erwähnt, ist in der Regel ein Dauerwohnberechtigter nicht verpflichtet, die Lasten des Grundstücks mitzutragen. Im Vertrag kann dies allerdings anders geregelt sein.
4. Versicherung: Im Rahmen dieses Punkts wird eine Absprache getroffen, wer für den Wiederaufbau nach einer eventuellen Zerstörung zuständig ist.
5. Sicherheitsleistungen: Gegebenenfalls kann vereinbart werden, dass der Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen das Recht hat, Sicherheitsleistungen zu verlangen.

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Ich habe Dauerwohnrecht! Macht mich das zum Eigentümer?

Auch wenn Sie Dauerwohnrecht haben, macht Sie das nicht zum Eigentümer der Wohnung bzw. der Immobilie.

Deshalb haben Sie auch kein Recht,

• Grundpfand, Hypotheken oder Kredite aufzunehmen
• Veränderungen am Gebäude oder an den Wohnräumen vorzunehmen.

Zudem sind die Regeln für Eigentümer im Vergleich zu Inhabern des Dauerwohnrechts rechtlich und wirtschaftlich klarer definiert. Aufgrund der oben erwähnten Punkte ist das Dauerwohnrecht in der Praxis auch weniger attraktiv als Wohnungseigentum.

Welche Vorteile hat Dauerwohnrecht?

Als Wohnungseigentümer fragen Sie sich vielleicht, welche Vorteile Dauerwohnrecht für Sie persönlich hat bzw. in welchen Fällen es Anwendung findet.

In der Praxis kommt dieses oftmals im Zusammenhang mit einer Schenkung vor. Die Eltern überschreiben dabei noch zu Lebzeiten die Immobilie an ihre Kinder und sichern sich ein Dauerwohnrecht für diese Immobilie. Sie bewohnen sie also weiterhin. Die Schenkung bietet sich deshalb als eine Alternative zum Vererben an, weil keine Erbschaftssteuer fällig wird.

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Dauerwohnrecht kommt auch dann zum Einsatz, wenn z. B. der Immobilienbesitzer den aktuellen Lebenspartner im Todesfall absichern möchte, um ihn vor möglichen erbenrechtlichen Ansprüchen Dritter zu schützen.

Kann Dauerwohnrecht gekündigt werden?

Das Dauerwohnrecht kann in der Regel nicht gekündigt werden, doch es gibt eine Ausnahme, den sogenannten Heimfallanspruch (§ 36 WEG).

Dieser tritt ein, wenn es berechtigte Gründe für die Rückübertragung des Wohnrechts auf den Eigentümer gibt – z. B. wenn der Dauerwohnrechtberechtigte vertragswidrig handelt.

Sollte der Eigentümer vom Heimfallanspruch Gebrauch machen, ist er dazu verpflichtet, dem Dauerwohnberechtigten eine angemessene Entschädigung zu gewähren, sollte dies im Inhalt des Dauerwohnrechts vereinbart worden sein.

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