WEG Beschlussfassung 2020: Neuerungen & BGH-Urteile für Eigentümer

Korrekturhinweis vom 4. August 2026

Dieser Beitrag enthielt in seiner ursprünglichen Fassung zwei nicht ausgefüllte Redaktionsplatzhalter („Az. V ZR X/24", „Az. V ZR Y/23") sowie drei Aktenzeichen, die nicht existieren (V ZR 139/21, V ZR 120/22, V ZR 122/22). Die Entscheidung V ZR 67/22 war mit falschem Datum und falschem Gegenstand angeführt: Sie ist vom 23. März 2023 und betrifft Nachbarrecht, nicht die Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum. Falsch waren außerdem drei Rechtsaussagen: § 25 Abs. 3 WEG regelt die Textform von Vollmachten und nicht die Beschlussfähigkeit; die Drei-Wochen-Frist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG ist eine Soll-Vorschrift und verlangt keine Zustimmung aller Eigentümer; die rein virtuelle Versammlung setzt nach § 23 Abs. 1a WEG drei Viertel der abgegebenen Stimmen voraus und nicht Einstimmigkeit. Alle Scheinbelege sind entfernt, die betroffenen Aussagen wurden durch belegte Fundstellen ersetzt oder gestrichen.

Die Regeln der Beschlussfassung stehen seit 2020 im Gesetz, werden aber häufig falsch wiedergegeben. Dieser Beitrag nennt zu jeder Aussage die Norm oder die Entscheidung.

Das Wichtigste im Überblick

• Seit der WEG-Reform 2020 ist jede Eigentümerversammlung beschlussfähig, unabhängig von der Zahl der teilnehmenden Eigentümer. Die frühere Quorumsregel in § 25 Abs. 3 und 4 WEG in der alten Fassung wurde aufgehoben und nicht ersetzt.
• § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG ist eine Soll-Vorschrift: Die Einberufungsfrist „soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen". Eine Zustimmung aller Eigentümer ist für eine kürzere Frist nicht erforderlich.
• Rein virtuelle Versammlungen sind seit dem 17. Oktober 2024 möglich. § 23 Abs. 1a WEG verlangt einen Beschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen, befristet auf längstens drei Jahre.
• Beschlussmängel führen im Regelfall nur zur Anfechtbarkeit. Nichtig ist ein Beschluss nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG bei einem Verstoß gegen unverzichtbares Recht sowie dann, wenn den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz fehlt.
• Die Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben und innerhalb zweier Monate zu begründen (§ 45 Satz 1 WEG). Es handelt sich um eine materiell-rechtliche Ausschlussfrist, für die die §§ 233 bis 238 ZPO entsprechend gelten.

1. Beschlussfähigkeit: kein Quorum, aber nicht wegen § 25 Abs. 3 WEG

Dass jede Versammlung beschlussfähig ist, stimmt. Die früher hier angeführte Belegstelle war falsch. § 25 WEG hat vier Absätze, und Absatz 3 lautet:

„Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform."

Die Beschlussfähigkeit war vor der Reform in § 25 Abs. 3 und 4 WEG in der alten Fassung geregelt. Diese Absätze wurden durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz ersetzt. Die Gesetzesbegründung sagt dazu:

„Die geltenden Absätze 3 und 4 regeln die Beschlussfähigkeit der Versammlung. Diese Vorschriften werden aufgehoben. Nach dem Entwurf ist damit jede Versammlung beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Wohnungseigentümer an ihr teilnehmen."

Die Quorumsregel wurde also gestrichen und durch keine neue Vorschrift ersetzt. Es gibt heute keine Norm, die die Beschlussfähigkeit positiv regelt, und deshalb auch keine Vorschrift, auf die man sich für den Wegfall des Quorums berufen kann. Wer eine Belegstelle braucht, zitiert die Aufhebung, nicht den heutigen § 25 Abs. 3 WEG.

Hinweis: Die Rechtsfolge einer nicht in Textform erteilten Vollmacht ist gesetzlich offen. Der Gesetzgeber hat dazu ausdrücklich nicht Stellung genommen und die Klärung der Rechtsprechung überlassen. Pauschale Aussagen, eine mündliche Vollmacht sei unwirksam, sind daher nicht belegbar.

2. Mehrheiten

§ 25 Abs. 1 WEG lautet:

„Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen."

Nach § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsieht. Enthaltungen zählen nicht mit, weil es allein auf die abgegebenen Stimmen ankommt.

Aus dem Gesetz selbst folgen nach der Reform nur noch wenige erhöhte Quoren, insbesondere die Zwei-Drittel-Mehrheit in Verbindung mit der Hälfte aller Miteigentumsanteile für die Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG) und die Drei-Viertel-Mehrheit für die rein virtuelle Versammlung (§ 23 Abs. 1a WEG).

3. Einberufung und Ladungsfrist

§ 24 Abs. 4 WEG lautet:

„Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen."

Drei Punkte sind daran wichtig.

Es ist eine Soll-Vorschrift. Die einzige im Gesetz genannte Ausnahme ist der „Fall besonderer Dringlichkeit". Eine Zustimmung aller oder einzelner Eigentümer ist nicht Voraussetzung einer kürzeren Frist. Die frühere Fassung dieses Beitrags behauptete das Gegenteil.

Die Frist beträgt drei, nicht vier Wochen. Der Regierungsentwurf sah vier Wochen vor (BT-Drs. 19/18791), der Rechtsausschuss reduzierte auf drei Wochen (BT-Drs. 19/22634). Vor der Reform waren es zwei Wochen.

Ein Fristverstoß macht Beschlüsse nicht automatisch angreifbar. Der BGH verlangt, dass sich der Mangel auf das Ergebnis ausgewirkt hat. In der Entscheidung vom 2. Juli 2021 (Az. V ZR 201/20) heißt es in Rn. 32:

„Die Erklärung eines Beschlusses für ungültig scheidet nämlich in der Regel aus, wenn feststeht, dass sich der Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat. Anders verhält es sich nur bei schwerwiegenden Verstößen, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Mitgliedes in gravierender Weise ausgehebelt wird."

Weitere Vorgaben zur Einberufung: Der Verwalter beruft die Versammlung mindestens einmal im Jahr ein (§ 24 Abs. 1 WEG) und muss sie einberufen, wenn dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird (§ 24 Abs. 2 WEG). Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, können der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG).

4. Die Tagesordnung entscheidet über die Gültigkeit

§ 23 Abs. 2 WEG lautet:

„Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist."

Das ist die tragende Norm gegen Spontanbeschlüsse. Ein Tagesordnungspunkt „Sonstiges" bezeichnet keinen Gegenstand und trägt deshalb keinen Beschluss.

Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen, die von dem Vorsitzenden, einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben ist (§ 24 Abs. 6 WEG).

5. Umlaufbeschluss: Textform, und die Mehrheit ist möglich

§ 23 Abs. 3 WEG lautet:

„Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt."

Satz 2 ist der praktisch wichtigste Teil und fehlte in der früheren Fassung dieses Beitrags. Die Allstimmigkeit ist nicht zwingend: Die Versammlung kann für einen konkreten Gegenstand vorab beschließen, dass im Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Das lässt sich auch für den einzelnen Fall vorbereiten.

6. Online-Teilnahme und rein virtuelle Versammlung

Zwei verschiedene Instrumente sind zu unterscheiden.

Online-Teilnahme an einer Präsenzversammlung. § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG erlaubt einen Beschluss, „dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können". Dafür genügt die einfache Mehrheit.

Rein virtuelle Versammlung. § 23 Abs. 1a WEG ist erst später eingefügt worden und lautet:

„Die Wohnungseigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (virtuelle Wohnungseigentümerversammlung). Die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung muss hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein."

Die Vorschrift wurde durch das Gesetz vom 10. Oktober 2024 eingefügt (BGBl. 2024 I Nr. 306, verkündet am 16. Oktober 2024) und ist nach Artikel 4 dieses Gesetzes am 17. Oktober 2024 in Kraft getreten.

Eine Zustimmung aller Eigentümer ist damit nicht erforderlich. Erforderlich sind drei Viertel der abgegebenen Stimmen, und der Beschluss wirkt höchstens drei Jahre.

Dazu tritt eine Übergangsvorschrift. § 48 Abs. 6 WEG lautet:

„Fassen die Wohnungseigentümer vor dem 1. Januar 2028 einen Beschluss nach § 23 Absatz 1a, ist bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen, sofern die Wohnungseigentümer hierauf nicht durch einstimmigen Beschluss verzichten. Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der in einer virtuellen Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse."

Hier steht die Einstimmigkeit, und zwar nur für den Verzicht auf die jährliche Präsenzversammlung. Satz 2 stellt zudem klar, dass ein Verstoß gegen diese Pflicht die Beschlüsse nicht angreifbar macht.

Weiterführende Informationen bietet der Beitrag zur digitalen Eigentümerversammlung.

7. Anfechtbar oder nichtig: die Systemfrage

§ 23 Abs. 4 WEG lautet:

„Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist."

Satz 2 ist die Grundregel: Ein fehlerhafter Beschluss gilt zunächst und muss angefochten werden. Die Nichtigkeit ist die Ausnahme.

Die Trennlinie hat der BGH mit Urteil vom 20. September 2024 präzisiert (Az. V ZR 235/23). Der amtliche Leitsatz zu § 23 Abs. 1 Satz 1 WEG lautet:

„Eine im Wohnungseigentumsgesetz oder in einer Vereinbarung vorgesehene Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer umfasst sowohl die erste Beschlussfassung als auch erneute Beschlussfassungen über die bereits geregelte Angelegenheit; infolgedessen betrifft die Frage, ob die Wohnungseigentümer einmal oder mehrfach über dieselbe Angelegenheit entscheiden dürfen, nicht die Beschlusskompetenz, sondern die ordnungsmäßige Verwaltung."

Für die Praxis heißt das: Fehlende Beschlusskompetenz führt zur Nichtigkeit, ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung nur zur Anfechtbarkeit. Beides zu vermischen ist die häufigste Fehlerquelle in der Beratung.

8. Maßnahmen am Sondereigentum: hier fehlt die Beschlusskompetenz

Die in der alten Fassung dieses Beitrags angeführte Entscheidung V ZR 139/21 existiert nicht. Die zutreffende Belegstelle ist das Urteil des BGH vom 9. Dezember 2016 (Az. V ZR 84/16). Dort heißt es in Rn. 22 und 23:

„b) Dagegen ist der Beschluss nichtig, soweit er sich auf das Sondereigentum bezieht.

aa) Grundsätzlich ist es Sache des jeweiligen Sondereigentümers, etwaige das Sondereigentum betreffende bauordnungsrechtliche Vorgaben auf eigene Kosten zu erfüllen. Für Maßnahmen am Sondereigentum besteht generell keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer; dies gilt auch dann, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften die Maßnahmen erfordern. Ein ungeachtet dessen gefasster Beschluss ist nichtig."

Die Aussage ist tragend, steht aber nicht im amtlichen Leitsatz. Sie sollte deshalb mit Randnummer zitiert werden. Die Entscheidung ergeht zu § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG in der alten Fassung; die entsprechende Vorschrift ist heute § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG.

Weil solche Beschlüsse nichtig sind, können sie auch nach Ablauf der Anfechtungsfrist noch angegriffen werden, und zwar mit der Nichtigkeitsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG.

9. Bestimmtheit von Beschlüssen

Auch hier war der frühere Beleg (V ZR 120/22) nicht existent. Die zutreffende Fundstelle ist das Urteil des BGH vom 11. Oktober 2024 (Az. V ZR 261/23). In Rn. 37 formuliert der Senat den Maßstab:

„Der Inhalt eines Beschlusses muss, weil ein Sonderrechtsnachfolger gemäß § 10 Abs. 3 WEG an ihn gebunden ist, inhaltlich bestimmt und klar sein. Die Bestimmung des Beschlussinhaltes hat dabei ‚aus sich heraus' objektiv und normativ zu erfolgen. Es kommt maßgeblich darauf an, wie der Beschluss nach seinem Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen Betrachter nächstliegend zu verstehen ist."

Zur Rechtsfolge heißt es in Rn. 40:

„In der Senatsrechtsprechung ist anerkannt, dass die Unbestimmtheit eines Beschlusses schon mit Blick auf die Vorschrift des § 23 Abs. 4 WEG nicht stets zur Nichtigkeit führt. Jedenfalls dann, wenn der Beschluss eine durchführbare Regelung noch erkennen lässt, die Unbestimmtheit also nicht auf inhaltlicher Widersprüchlichkeit beruht, führen die Mängel nicht zur Nichtigkeit, sondern nur zur Anfechtbarkeit."

Unbestimmtheit macht einen Beschluss also grundsätzlich nur anfechtbar. Nichtig ist er erst, wenn keine durchführbare Regelung mehr erkennbar ist.

Hinweis: Diese Aussage steht in den Entscheidungsgründen, nicht im amtlichen Leitsatz. Der Leitsatz von V ZR 261/23 betrifft § 130a ZPO und die Ausschlussfrist des § 45 Satz 1 WEG. Wer die Entscheidung mit einem „Leitsatz zur Unbestimmtheit" zitiert, zitiert falsch.

10. Zweitbeschlüsse

Wurde ein Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt, darf die Gemeinschaft ihn nicht einfach erneut fassen. Der BGH hat das am 10. Februar 2023 entschieden (Az. V ZR 246/21). Der amtliche Leitsatz lautet:

„a) Nachdem ein Beschluss wegen eines materiellen Beschlussmangels rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist, darf ein im Kern inhaltsgleicher Zweitbeschluss nur dann gefasst werden, wenn besondere Umstände die Annahme rechtfertigen, dass dieses Vorgehen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht; das kommt regelmäßig nur in Betracht, wenn der in dem Vorprozess benannte Beschlussmangel behoben worden ist oder wenn sich die darauf bezogenen tatsächlichen oder rechtlichen Umstände geändert haben.

b) Ist ein Beschluss wegen eines materiellen Beschlussmangels rechtskräftig für ungültig erklärt worden, besteht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass ein anschließend gefasster und im Kern inhaltsgleicher Zweitbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.

c) Wird ein nach diesen Maßstäben unzulässiger Zweitbeschluss gefasst, hat dies nicht die Nichtigkeit des Beschlusses, sondern in der Regel lediglich dessen Anfechtbarkeit zur Folge."

11. Bauliche Veränderungen und ihre Kosten

Die in der alten Fassung genannten Entscheidungen V ZR Y/23 und V ZR 122/22 existieren nicht. Die maßgeblichen Regeln stehen im Gesetz und in einer belegten Entscheidung.

§ 20 Abs. 1 WEG erlaubt, bauliche Veränderungen mit einfacher Mehrheit zu beschließen oder einem Wohnungseigentümer zu gestatten. § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG gibt jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderungen für bestimmte Zwecke, nämlich den Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, den Einbruchsschutz, den Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität und die Stromerzeugung durch Steckersolargeräte. Die Grenze zieht § 20 Abs. 4 WEG:

„Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden."

Wie eng dieser Prüfungsmaßstab bei privilegierten Maßnahmen ist, hat der BGH am 9. Februar 2024 entschieden (Az. V ZR 33/23). Der amtliche Leitsatz lautet unter Buchstabe a):

„Beschließen die Wohnungseigentümer die Durchführung oder Gestattung einer baulichen Veränderung, die ein Wohnungseigentümer unter Berufung auf § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG verlangt, ist der Beschluss auf die Klage eines anderen Wohnungseigentümers nur für ungültig zu erklären, wenn die beschlossene Maßnahme entgegen § 20 Abs. 4 Halbs. 1 WEG die Wohnanlage grundlegend umgestaltet bzw. einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt oder der Beschluss an einem anderen (allgemeinen) Beschlussmangel leidet."

Die Kostenverteilung folgt nicht dem Beschluss, sondern § 21 WEG. Wer die Maßnahme verlangt oder gestattet bekommt, trägt die Kosten allein (§ 21 Abs. 1 WEG). Alle tragen die Kosten nur, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde oder sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert (§ 21 Abs. 2 WEG). Sonst tragen die Kosten nur diejenigen, die die Maßnahme beschlossen haben (§ 21 Abs. 3 WEG). Nach § 21 Abs. 5 Satz 2 WEG darf ein Beschluss über eine abweichende Verteilung niemandem Kosten auferlegen, der nach diesen Absätzen keine zu tragen hat.

12. Tatsachengrundlage der Beschlussfassung

Die aktuellste einschlägige Entscheidung stammt vom 27. März 2026 (Az. V ZR 7/25). Aus dem amtlichen Leitsatz:

„a) Die Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum muss auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage erfolgen. Auch wenn sich Vergleichsangebote insoweit als Tatsachengrundlage eignen, gibt es keine allgemeine Pflicht zu deren Einholung, sobald eine bestimmte Bagatellgrenze überschritten ist.

b) Ob eine Beschlussfassung über eine Erhaltungsmaßnahme hinsichtlich der Tatsachengrundlage ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt davon ab, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen."

Damit ist die verbreitete Annahme widerlegt, ab einer bestimmten Summe seien stets drei Vergleichsangebote einzuholen.

13. Fristen und Klagearten

§ 44 Abs. 1 WEG unterscheidet drei Klagen: die Anfechtungsklage, mit der ein Beschluss für ungültig erklärt wird, die Nichtigkeitsklage, mit der seine Nichtigkeit festgestellt wird, und die Beschlussersetzungsklage, wenn eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt. Nach § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG sind alle drei gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Das Urteil wirkt nach § 44 Abs. 3 WEG für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind.

§ 45 WEG lautet:

„Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend."

Zwei Korrekturen gegenüber der früheren Fassung dieses Beitrags. Erstens ist die Vorschrift ein einziger, unnummerierter Satz; korrekt zitiert wird sie als § 45 Satz 1 WEG, nicht als § 45 Abs. 1 WEG. Zweitens ist die Frist nicht „absolut": Sie ist eine materiell-rechtliche Ausschlussfrist, für die aber die Vorschriften über die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand entsprechend gelten. Dass eine unwirksame Prozesshandlung erst von ihrer Heilung an wirksam wird und eine Behebung nach Fristablauf nicht mehr fristwahrend ist, hat der BGH am 11. Oktober 2024 entschieden (Az. V ZR 261/23, amtlicher Leitsatz zu § 45 Satz 1 WEG).

Die Nichtigkeitsklage ist an keine Frist gebunden. Das ist der Grund, warum die Unterscheidung zwischen Anfechtbarkeit und Nichtigkeit praktisch so wichtig ist.

14. Was Eigentümer und Verwaltungen daraus mitnehmen

1. Fristen im Kalender führen. Ein Monat für die Klageerhebung, zwei Monate für die Begründung, jeweils ab der Beschlussfassung.
2. Tagesordnung präzise fassen. § 23 Abs. 2 WEG entscheidet über die Gültigkeit. „Sonstiges" trägt keinen Beschluss.
3. Ladungsfrist einhalten, auch wenn sie eine Soll-Vorschrift ist. Ein Verstoß ist nur bei Auswirkung auf das Ergebnis erheblich, erzeugt aber vermeidbaren Streit.
4. Virtuelle Versammlung sauber beschließen. Drei Viertel der abgegebenen Stimmen, Befristung auf höchstens drei Jahre, und bis 2028 eine Präsenzversammlung pro Jahr, sofern nicht einstimmig darauf verzichtet wird.
5. Umlaufverfahren vorbereiten. Ein vorgeschalteter Beschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG erlaubt für einen konkreten Gegenstand die Mehrheitsentscheidung im Umlauf.
6. Beschlusskompetenz vor Inhalt prüfen. Maßnahmen am Sondereigentum sind nicht beschlussfähig, und ein solcher Beschluss ist nichtig, also unbefristet angreifbar.
7. Tatsachengrundlage dokumentieren. Halten Sie im Protokoll fest, welche Informationen der Entscheidung zugrunde lagen.

15. Fazit

Die Beschlussfassung ist seit 2020 einfacher geworden, aber die Vereinfachung wird oft überzeichnet. Kein Quorum bedeutet nicht, dass Formfehler folgenlos bleiben. Eine Soll-Vorschrift bedeutet nicht, dass die Ladungsfrist beliebig ist. Und die virtuelle Versammlung ist möglich, aber an eine qualifizierte Mehrheit und eine Befristung gebunden.

Die wichtigste Unterscheidung bleibt die zwischen Anfechtbarkeit und Nichtigkeit. Sie entscheidet darüber, ob ein Beschluss nach einem Monat bestandskräftig ist oder dauerhaft angreifbar bleibt.

Quellen

• §§ 19, 20, 21, 23, 24, 25, 44, 45, 48 WEG, Gesetzestext bei gesetze-im-internet.de
• Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen vom 10. Oktober 2024, BGBl. 2024 I Nr. 306, verkündet am 16. Oktober 2024, in Kraft am 17. Oktober 2024
• Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes, BT-Drs. 19/18791; Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drs. 19/22634
• BGH, Urteil vom 9. Dezember 2016, Az. V ZR 84/16, ECLI:DE:BGH:2016:091216UVZR84.16.0, Volltext beim Bundesgerichtshof; Vorinstanzen: LG Aurich; AG Oldenburg
• BGH, Urteil vom 2. Juli 2021, Az. V ZR 201/20, ECLI:DE:BGH:2021:020721UVZR201.20.0, Volltext beim Bundesgerichtshof
• BGH, Urteil vom 10. Februar 2023, Az. V ZR 246/21, ECLI:DE:BGH:2023:100223UVZR246.21.0, Volltext beim Bundesgerichtshof; Vorinstanzen: LG Köln; AG Köln
• BGH, Urteil vom 9. Februar 2024, Az. V ZR 33/23, ECLI:DE:BGH:2024:090224UVZR33.23.0, Volltext beim Bundesgerichtshof; Vorinstanzen: LG Köln; AG Bonn
• BGH, Urteil vom 20. September 2024, Az. V ZR 235/23, ECLI:DE:BGH:2024:200924UVZR235.23.0, Volltext beim Bundesgerichtshof
• BGH, Urteil vom 11. Oktober 2024, Az. V ZR 261/23, ECLI:DE:BGH:2024:111024UVZR261.23.0, Volltext beim Bundesgerichtshof; Vorinstanzen: LG Düsseldorf; AG Langenfeld
• BGH, Urteil vom 27. März 2026, Az. V ZR 7/25, ECLI:DE:BGH:2026:270326UVZR7.25.0, Volltext beim Bundesgerichtshof
• BGH, Beschluss vom 10. September 1998, Az. V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 298 f. (Grundlagenentscheidung zur Unbestimmtheit)
• Zur Klarstellung: BGH, Urteil vom 23. März 2023, Az. V ZR 67/22, Volltext beim Bundesgerichtshof, betrifft § 1004 BGB und eingewachsene Baumwurzeln, nicht das Wohnungseigentumsrecht. Zu den Aktenzeichen V ZR 139/21, V ZR 120/22 und V ZR 122/22 weisen die Entscheidungsdatenbank des Bundesgerichtshofs, dejure.org und Rechtsprechung im Internet keine Entscheidungen aus.