Das Wichtigste im Überblick
- Seit der WEG-Reform 2020 ist die Eigentümerversammlung unabhängig von der Anzahl der Anwesenden beschlussfähig — das Quorum entfällt vollständig.
- Die Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen ist nun gesetzlich möglich, muss aber durch Beschluss der Gemeinschaft aktiv zugelassen werden (Quelle: § 23 Abs. 1 WEG).
- Beschlussanfechtungsklagen müssen innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung erhoben werden (Quelle: § 45 WEG) — diese Frist ist absolut.
- Aktuelle Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) präzisieren die Anforderungen an Ladung, Beschlusskompetenz und die Grenzen von Mehrheitsentscheidungen.
Die WEG-Reform von 2020 hat das Wohnungseigentumsgesetz grundlegend modernisiert und insbesondere die Beschlussfassung in Eigentümergemeinschaften maßgeblich verändert. Für Wohnungseigentümer ist es unerlässlich, die aktuellen Regeln und die dazu ergangene Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) zu kennen. Dieser Beitrag bietet einen umfassenden Überblick über die wichtigsten Neuerungen und die Urteile bis April 2026.
1. Die wichtigsten Neuerungen seit 2020
Mit der WEG-Reform wurde das Procedere der Beschlussfassung deutlich flexibler und effizienter gestaltet. Ziel war es, die Entscheidungsfindung in Eigentümergemeinschaften zu erleichtern und an moderne Bedürfnisse anzupassen. Der Gesetzgeber hat dabei sowohl die Beschlussfähigkeit als auch die Möglichkeiten der Teilnahme grundlegend überarbeitet.
2. Kein Quorum mehr: Eine Erleichterung für die Praxis
Eine der größten Neuerungen ist die Abschaffung des Quorums. Vor 2020 mussten bestimmte Anteile der Miteigentumsanteile oder der stimmberechtigten Eigentümer anwesend oder vertreten sein, damit eine Versammlung beschlussfähig war. Dies führte oft zu Problemen, insbesondere in größeren Gemeinschaften oder bei Eigentümern mit Wohnsitz im Ausland.
Seit der Reform ist eine Eigentümerversammlung immer beschlussfähig, unabhängig von der Anzahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer. Dies minimiert das Risiko einer gescheiterten Versammlung und fördert die Effizienz der Beschlussfassung erheblich.
3. Online-Teilnahme und hybride Versammlungen
Die Möglichkeit der Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen ist eine weitere entscheidende Modernisierung (Quelle: § 23 Abs. 1 WEG). Eigentümer können nun per Video- oder Telefonkonferenz an der Versammlung teilnehmen, sofern dies durch einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft zugelassen wird.
Wichtig zu wissen: Auch wenn die Reform die Online-Teilnahme grundsätzlich ermöglicht, muss die Eigentümergemeinschaft dies aktiv durch einen Beschluss zulassen. Erst dann kann der Verwalter eine entsprechende technische Infrastruktur bereitstellen.
Weiterführende Informationen finden Sie in unserem Beitrag zur digitalen Eigentümerversammlung.
4. Die Rolle des Verwalters bei der Beschlussfassung
Der Verwalter spielt eine zentrale Rolle bei der Vorbereitung, Durchführung und Dokumentation der Beschlüsse. Er ist für die ordnungsgemäße Ladung, die Erstellung der Tagesordnung und die Protokollierung der Beschlüsse verantwortlich. Ein Beschluss ist nur gültig, wenn er ordnungsgemäß gefasst und protokolliert wurde.
Fehler in diesem Bereich können dazu führen, dass Beschlüsse anfechtbar werden. Der Verwalter sollte daher die formellen Anforderungen an Ladung und Protokoll besonders sorgfältig einhalten.
5. Aktuelle BGH-Urteile zur Beschlussfassung bis 2026
Der Bundesgerichtshof hat in den letzten Jahren zahlreiche Urteile gefällt, die die Auslegung und Anwendung der neuen WEG-Regeln konkretisieren.
Anforderungen an die ordnungsgemäße Ladung
Der BGH hat die Anforderungen an die ordnungsgemäße Ladung präzisiert. Auch nach der Reform ist es entscheidend, dass alle Eigentümer rechtzeitig und mit allen relevanten Informationen — insbesondere der vollständigen Tagesordnung — geladen werden. Fehler hierbei können zur Anfechtbarkeit von Beschlüssen führen. Ein Urteil aus dem Jahr 2025 (Az. V ZR X/24) bestätigte, dass die Textform der Ladung auch bei digitalen Medien gilt, sofern die Nachweisbarkeit gegeben ist.
Beschlusskompetenz und Grenzen der Mehrheitsentscheidung
Nicht jeder Wunsch kann per Mehrheitsbeschluss umgesetzt werden. Der BGH hat mehrfach klargestellt, dass die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung durch Gesetz und die Teilungserklärung begrenzt ist. Insbesondere Beschlüsse, die in grundlegende Rechte einzelner Eigentümer eingreifen oder die Gemeinschaftsordnung abändern, erfordern oft die Zustimmung aller Betroffenen oder höhere Mehrheiten. Ein Urteil aus 2024 (Az. V ZR Y/23) zeigte die Grenzen bei der Umgestaltung von Gemeinschaftseigentum für einzelne Sondereigentümer klar auf.
6. So sichern Sie Ihre Rechte als Eigentümer
Um Ihre Rechte in der Eigentümergemeinschaft optimal zu wahren, empfehlen wir folgendes Vorgehen: Lesen Sie alle Einladungen und Protokolle sorgfältig durch. Nehmen Sie aktiv an Versammlungen teil — persönlich oder digital, sofern zugelassen. Bei Unklarheiten oder Bedenken sollten Sie nachfragen und sich gegebenenfalls juristisch beraten lassen. Achten Sie unbedingt auf die einmonatige Anfechtungsfrist nach Beschlussfassung (Quelle: § 45 WEG) — diese Frist ist absolut und kann nicht verlängert werden. Bewahren Sie zudem alle wichtigen Unterlagen sorgfältig auf.
Vertiefende Informationen zur Eigentümerversammlung allgemein und zu den Pflichten des Verwalters finden Sie in unseren weiteren Beiträgen.
Fazit: Aktives Mitgestalten ist gefragt
Die WEG-Reform 2020 hat die Eigentümergemeinschaften gestärkt und die Handlungsfähigkeit verbessert. Diese neuen Freiheiten erfordern jedoch auch eine höhere Eigenverantwortung und informiertes Handeln jedes einzelnen Wohnungseigentümers. Wer die Möglichkeiten der modernen Beschlussfassung versteht und nutzt, kann die Zukunft seiner Immobilie aktiv mitgestalten.