Das Wichtigste im Überblick
- Ein Beschluss über die Jahresabrechnung muss bei Fehlern nicht mehr zwingend komplett gekippt werden; eine gezielte Teilanfechtung einzelner Positionen ist zulässig.
- Die Teilanfechtung funktioniert nur, wenn der Fehler eine isolierbare Kostenposition betrifft, die den Rest der Abrechnung nicht in seiner Grundstruktur beeinträchtigt.
- Auch für die Teilanfechtung gilt die Ausschlussfrist von einem Monat nach der Beschlussfassung; danach wird die Abrechnung trotz etwaiger Fehler bestandskräftig.
Die Jahresabrechnung ist für jede Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein zentrales Dokument. Sie bildet die finanzielle Grundlage für das kommende Jahr und die Abrechnung des Vorjahres. Doch was geschieht, wenn einzelne Positionen fehlerhaft sind? Während früher oft eine Alles-oder-nichts-Strategie galt, gibt es heute die Möglichkeit einer Teilanfechtung.
Teilanfechtung von WEG-Beschlüssen: Was sagt das Gesetz?
Seit der WEG-Reform 2020 und einer Reihe wegweisender Urteile des BGH bis zum Jahr 2026 hat sich die Auffassung zur Anfechtbarkeit von WEG-Beschlüssen grundlegend gewandelt. Insbesondere im Kontext der Jahresabrechnung ist es nun möglich, einen Beschluss über die Abrechnungsspitze oder über die Einzelabrechnung nicht komplett für ungültig erklären zu lassen, sondern nur in seinen fehlerhaften Teilen. Dies ist ein großer Fortschritt für die Rechtsklarheit und vermeidet die oft umständliche Notwendigkeit einer kompletten Wiederholung der Beschlussfassung über die gesamte Abrechnung. Der BGH erkennt an, dass eine gesamte Abrechnung nicht wegen eines isolierbaren Fehlers hinfällig werden muss, sofern der Rest des Beschlusses fehlerfrei und in sich schlüssig ist.
Was sind die Voraussetzungen für eine erfolgreiche Teilanfechtung der Jahresabrechnung?
Die Teilanfechtung der Jahresabrechnung ist an zwei entscheidende Bedingungen geknüpft, die sorgfältig geprüft werden müssen:
1. Abgrenzbare fehlerhafte Kostenposition
Der Fehler in der Jahresabrechnung muss klar identifizierbar und von den übrigen, korrekten Positionen abgrenzbar sein. Dies bedeutet, dass die fehlerhafte Position isoliert betrachtet und gegebenenfalls korrigiert werden kann, ohne die Struktur und Richtigkeit des restlichen Beschlusses zu beeinträchtigen.
Beispiele für abgrenzbare Fehler:
- Falsche Berechnung einer einzelnen Heizkostenposition für eine Wohnung.
- Einbau einer Kostenposition für eine Leistung, die nicht vereinbart war oder doppelt abgerechnet wurde (z.B. Gartenpflegekosten).
- Die Umlage einer Position, die explizit nicht von der Gemeinschaft zu tragen ist (z.B. Kosten für Sondereigentum, die fälschlicherweise in der Gemeinschaftsabrechnung auftauchen).
Keine Abgrenzbarkeit läge vor, wenn:
- Ein grundsätzlicher Verteilungsmaßstab der gesamten Abrechnung fehlerhaft ist.
- Die Fehlerhaftigkeit einzelne Posten so durchdringt, dass eine Korrektur nur durch eine komplette Neuberechnung möglich wäre.
2. Hypothetischer Wille der Gemeinschaft
Die zweite, ebenso wichtige Voraussetzung ist, dass die verbleibenden (fehlerfreien) Teile des Beschlusses auch ohne die fehlerhafte Position von der WEG beschlossen worden wären. Es muss also davon ausgegangen werden können, dass der mutmaßliche Wille der Gemeinschaft sich auf die korrekten Teile des Beschlusses erstreckt hätte, selbst wenn der Fehler von Anfang an bekannt gewesen wäre. Dies ist eine Frage der Auslegung, die im Zweifel gerichtlich geprüft wird.
Welche Fristen gelten bei der Teilanfechtung eines WEG-Beschlusses?
Auch bei der Teilanfechtung gelten die strengen Fristen des WEG-Rechts. Eine Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung bei dem zuständigen Amtsgericht eingereicht werden. Wird diese Frist versäumt, wird der Beschluss – selbst wenn er fehlerhaft ist – bestandskräftig und kann nicht mehr angefochten werden.
Fazit: Teilanfechtung als Instrument für gerechte Jahresabrechnungen
Die Möglichkeit der Teilanfechtung von WEG-Beschlüssen über die Jahresabrechnungsspitze ist ein wichtiges Instrument für mehr Gerechtigkeit und Effizienz in der Verwaltung von Wohnungseigentum. Sie schützt Eigentümer vor der Akzeptanz fehlerhafter Positionen und entlastet gleichzeitig die Gemeinschaft von der Notwendigkeit einer kompletten Neuverhandlung bei isolierten Mängeln. Die genaue Kenntnis der Voraussetzungen und Fristen ist dabei für alle Beteiligten von entscheidender Bedeutung, um rechtssicher handeln zu können. Bei komplexen Sachverhalten empfiehlt sich stets die Konsultation eines auf WEG-Recht spezialisierten Rechtsanwalts.
