Was ist Teileigentum?

Laut § 1 Abs. III des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes. Damit in Verbindung steht ein Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem das Sondereigentum gehört. Teileigentum und Wohnungseigentum sind im Prinzip identisch, nur dass Teileigentum gewerblich genutzt wird und nicht bewohnt werden darf. Die Zweckbestimmung ist also unterschiedlich.

Nicht zu Wohnzwecken dienendes, gewerblich genutztes Sondereigentum umfasst zum Beispiel:

Büros
Praxen
Restaurants
Läden
Lagerräume
Werkstätten
Garagen usw.

Wichtig: Wenn Sie sich für eine Wohnung in einer WEG mit Teileigentum interessieren, sollten Sie auch potentielle Einschränkungen berücksichtigen. Befindet sich zum Beispiel im Erdgeschoss eine Arztpraxis, müssen Sie als Eigentümer einer Wohnung im 1. oder 2. Stock damit rechnen, regelmäßig auf fremde Menschen im Hausflur zu treffen. Auch wenn im Wohnobjekt etwa eine Gaststätte betrieben wird, ist davon ausgehen, dass es auch mal ziemlich laut werden kann. Sie sollten sich also bereits im Voraus darüber informieren, was auf Sie zukommen könnte und ob Sie bereit sind, diese Einschränkungen hinzunehmen. Mit einem Blick in die Teilungserklärung finden Sie heraus, ob sich im Wohnobjekt auch Teileigentum befindet.

Teileigentum entsteht wie Wohnungseigentum durch die Teilungserklärung (§ 8 WEG; Teilung durch den Eigentümer, meistens ist das der Bauträger) bzw. den Teilungsvertrag (§ 3 WEG; nachträgliche Teilung durch Vereinbarung mehrerer Miteigentümer). Diese Dokumente regeln die gegenständliche und räumliche Abgrenzung sowie die Zuordnung der Grundstücks- und Gebäudeteile zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Kann man also die Begriffe Wohnungs- und Teileigentum synonym verwenden? Wir verraten es Ihnen.

Wir sehen ein modernes Büro, das Teil eines Wohnobjekts ist. Bei der Bestimmung, ob es sich bei einem Raum um Wohnungs- oder Teileigentum handelt, reicht ein Blick in die Teilungserklärung oder den Teilungsvertrag.

Umwandlung von Teileigentum ins Wohnungseigentum und umgekehrt: geht das?

Die Antwort lautet: Ja!

Der Prozess dieser Umwandlung besteht aus mehreren Phasen. Hier die 3 wichtigsten:

Diese Infografik erklärt die drei Schritte, mit denen Teileigentum in Wohnungseigentum umgewandelt werden kann.

TIPP: Konsultieren Sie bei dabei immer einen Notar, der Ihnen alles Wichtige erklären und die nötigen Unterlagen beglaubigen wird.

Bauliche Veränderungen am Teileigentum

Für bauliche Veränderungen am Teileigentum gelten dieselben Regeln wie beim Sondereigentum. Streng genommen betrifft die bauliche Veränderung nämlich immer nur Gemeinschaftseigentum. Das bedeutet, ein Friseur kann beispielsweise seinen Salon so einrichten wie er möchte, er kann sogar Wände entfernen, wenn diese nicht tragende Bestandteile des Gebäudes sind. Die Eingangstür jedoch oder die Fenster können nicht einfach so ausgetauscht werden, denn sie gehören teilweise zum Gemeinschaftseigentum. Hier sind eine Zustimmung der Miteigentümer und ein entsprechender Beschluss zur baulichen Veränderung nötig.

Als Eigentümer sollten Sie also wissen, welche Teile Ihres Teileigentums zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Darf ich im Teileigentum auch wohnen?

Manchmal stellt sich bei einem Teileigentum die Frage, ob es möglich wäre, in den jeweiligen Räumen zu wohnen. Auch hier lautet die Antwort:

Ja, es ist möglich.

Dazu müssen allerdings folgende Bedingungen erfüllt sein:

Ausreichend Wohnfläche
Anschlüsse für eine Küche
Badezimmer mit Toilette, Waschbecken und Dusche oder Wanne

Wenn Ihr Teileigentum entsprechend aufgeteilt ist, dann ist es denkbar, dass Sie als Gewerbetreibender oder Freiberufler dieses auch zu Wohnzwecken nutzen können.

Man sieht ein gemütlich eingerichtetes Wohnzimmer. Kann man in einem Teileigentum auch wohnen? Wir verraten es Ihnen im folgenden Kapitel.

Garagen und Stellplätze – Sondereigentum oder Teileigentum?

Garagen und Stellplätze sind im WEG-Recht immer wieder Gegenstand von Diskussionen. Häufig stellt sich die Frage, ob diese Sondereigentum darstellen oder Gemeinschaftseigentum, das mit Sondernnutzungsrechten versehen ist? In der Teilungserklärung sollte etwas dazu formuliert sein, doch gerade ältere Erklärungen sind hier oft nicht eindeutig oder sogar rechtlich falsch formuliert.

Tatsächlich spricht einiges dafür, Garagen als Teileigentum zu betrachten, da eine Garage nicht zu Wohnzwecken dient. Andererseits wird sie nicht gewerblich genutzt, es sei denn sie gehört zu einer Teileigentumseinheit dazu. Die Parkplätze einer Arztpraxis etwa gehören zum entsprechenden Teileigentum und werden rechtlich genau wie dieses behandelt. Da Sondereigentum und Teileigentum aber rechtlich ohnehin gleichgestellt sind, ist die Frage von untergeordneteter Bedeutung, obwohl sie häufig von Eigentümern gestellt wird.

Verkauf von Teileigentum – Worauf Sie achten müssen

Für den Verkauf von Teileigentum gilt dasselbe wie für den Verkauf von Sondereigentum. Verkauft wird immer die jeweilige zweckbestimmte Einheit (Wohnung oder Gewerbe) zusammen mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Ein getrennter Verkauf ist nicht zulässig!