Author: Johannes Bluth • Zuletzt aktualisiert am • Kategorie: WEG im Überblick • Lesezeit: 3 Min.

Die Teilungserklärung im WEG - Tipps & Fakten

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    Die Teilungserklärung im WEG

    Die Teilungserklärung nach §8 WEG definiert, wie das Eigentum innerhalb eines Wohngebäudes aufgeteilt ist.

    Eingetragen ist diese Teilungserklärung im Grundbuch des zuständigen Grundbuchamts.

    Die Teilungserklärung besteht normalerweise aus zwei Partien.

    1. Erklärung der Miteigentumsanteile
    2. Gemeinschafts- oder Miteigentümerordnung

    Die Teilungserklärung ermöglicht erst das Wohneigentum als solches! Ohne sie gehört ein Grundstück / Gebäude per se nur einem Eigentümer.

    Die Miteigentumsanteile in der Teilungserklärung

    Der Grundstückseigentümer erklärt darin dem Grundbuchamt, dass sich das Eigentum in sogenannte Miteigentumsanteile aufgliedert.

    Diese Miteigentumsanteile ermöglichen rechtlich gesehen überhaupt erst das Eigentum an einer einzelnen Wohnung.

    Dabei werden zwei Formen unterschieden.

    1. Sondereigentum an einer Wohnung (= Wohneigentum)
    2. Teileigentum an nicht bewohnten Räumen

    Erst wenn diese Aufteilung des Gebäudes vorliegt, können einzelne Wohnungen verkauft oder gekauft werden. Denn ohne Teilungserklärung sind die einzelnen Räumlichkeiten einer Immobilien nicht klar voneinander abgrenzbar.

    Weiterhin können Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung begründet werden, z. B. die ausschließliche Nutzung von Gartenflächen durch Eigentümer von Wohnungen im Erdgeschoss.

    Die Gemeinschafts- oder Miteigentümerordnung in der Teilungserklärung

    Der zweite Teil der meisten Teilungserklärungen ist die Gemeinschafts- oder Miteigentümerordnung.

    Sie regelt die Beziehungen der Miteigentümer untereinander und kann frei festgelegt werden. Voraussetzung ist, dass diejenigen Teile des WEG betroffen sind, die unter abdingbares Recht fallen.

    Das bekannteste Beispiel dafür ist sicherlich die Hausordnung. Die gesetzliche Grundlage findet sich dafür in §27 Abs. 1 WEG. Sie kann bereits mit der Teilungserklärung verfasst werden, muss aber nicht.

    Der Aufteilungsplan in der Teilungserklärung?

    Eine jede Teilungserklärung enthält einen Aufteilungsplan. Aus diesem ergeben sich dann die einzelnen Wohnungen, sofern der Plan abgeschlossenheitsbescheinigt wurde.

    Abgeschlossenheit – Im WEG versteht man darunter, dass einzelne Wohnungen räumlich klar voneinander getrennt sein müssen. Zudem muss eine Wohnung eine Küche oder Kochnische sowie ein Bad oder Dusche und ein WC enthalten, um als abgeschlossen zu gelten.

    Erst wenn dieser Aufteilungsplan als Bauzeichnung vorliegt, kann ein Wohneigentum im Grundbuch verzeichnet werden.

    Die Teilungserklärung basiert meist auf einer Bauzeichnung.

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    Die Bestandteile der Bauzeichnung im Überblick:

    1. Aufteilung des Gebäudes
    2. Lage und Größe des Sondereigentums
    3. Lage und Größe des Gemeinschaftseigentums
    4. Nummerierung der Räume einzelner Wohnungen mit derselben Ziffer
    5. Siegel und Unterschrift der Baubehörde

    Zusätzlich muss die Teilungserklärung notariell beglaubigt werden.

    So kann jeder Raum des Hauses am Ende klar und unmissverständlich zugeordnet werden.

    Lässt sich die Teilungserklärung ändern?

    Ja. In manchen Fällen muss sie sogar geändert werden, zum Beispiel bei baulichen Veränderungen am Gebäude.

    In jedem Fall ist dafür die Zustimmung aller Wohnungseigentümer nötig.

    Entsprechende Änderungen müssen dann ebenfalls ins Grundbuch eingetragen werden.

    Dafür werden wiederum Kosten für Beglaubigung und Beurkundung fällig.

    Teilungserklärungen und bauliche Veränderungen

    Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftsteigentum müssen in der Teilungserklärung vermerkt werden

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    Bauliche Veränderungen sorgen oft für Streit in Eigentümergemeinschaften, je nach Art des Bauvorhabens.

    Oft liegt das daran, dass die Teilungserklärung einen sehr engen Rahmen vorgibt. So wird für entsprechende Beschlüsse oft Einstimmigkeit gefordert.

    Als Wohnungskäufer sollten Sie daher unbedingt die Teilungserklärung kennen, bevor Sie Wohneigentum kaufen. Damit behalten Sie den Überblick zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum.

    Sonst kann es passieren, dass für den Einbau Ihrer Markise am Balkon unerwartet die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich ist, da es sich um Gemeinschaftseigentum handelt.

    Welche Kosten sind mit der Teilungserklärung verbunden?

    Neben den Kosten für Bauzeichnungen, die sich nach Art und Größe des Gebäudes richten, werden auch Honorare für den Notar / die Notarin fällig.

    Die Beglaubigung der Dokumente ist noch relativ günstig, teuer ist hingegen die notarielle Beurkundung der Teilungserklärung. Damit wird sichergestellt, dass eine Teilungserklärung rechtlich einwandfrei ist.

    Hier müssen Sie je nach Art des Gebäudes mit hohen dreistelligen bis vierstelligen Beträgen rechnen.

    Dafür haben Sie dann aber auch die Sicherheit, dass Ihre Teilungserklärung nicht juristisch angefochten werden kann.