Wer eine Wohnung kauft, erwirbt Sondereigentum in der Form der Wohnung sowie Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum. Damit diese Gemeinschaft in einem Mehrfamilienhaus auch möglichst reibungs- und konfliktfrei funktioniert, bedarf es einiger Regeln. Dafür gibt es die Hausordnung. Sie legt bestimmte Verhaltensregeln fest, die ein friedliches Zusammenleben in der gemeinsam genutzten Immobilie erlauben sollen.
Eine Hausordnung ist allgemein überall dort gebräuchlich, wo mehrere Menschen ein Gebäude nutzen. Sie findet sich auch in Supermärkten, Bahnhöfen, Schulen und vielen anderen Orten.
Ist eine Hausordnung in der WEG Pflicht?
Ja, das ist sie. Sie gehört laut §19 Abs. (2) WEG zu den Grundsätzen "ordnungsgemäßer Verwaltung". Ein kompetenter Verwalter wird also immer darauf bestehen, dass sich die Eigentümer auf eine Hausordnung einigen.
Im Grunde ist er aber nicht dafür verantwortlich, eine Hausordnung aufzustellen, sondern die WEG als Ganzes. Diese kann zwar den Verwalter damit beauftragen, einen Entwurf für die Hausordnung zu erstellen. Letztlich muss die WEG aber die Hausordnung auf einer Eigentümerversammlung beschließen, damit diese gültig wird.
Eine Hausordnung kann auch bereits Bestandteil der Teilungserklärung sein.
Dem Verwalter obliegt dann schließlich die Umsetzung und Einhaltung der Hausordnung.
Die genauen Inhalte der Hausordnung sind allerdings nicht konkret vorgeschrieben.
Daher unterscheidet sich die Hausordnung von WEG zu WEG. Grund genug, sich damit zu beschäftigen, wenn Sie die Hausordnung Ihrer WEG noch nicht verinnerlicht haben.
Praxis-Tipp: Gerade in Großstädten kann es sinnvoll sein, die Hausordnung auch ins Englische übersetzen zu lassen. Dann können Sie beispielsweise einen Aushang auf Deutsch und auf Englisch im Treppenhaus machen.
Was sind typische Inhalte einer Hausordnung?
Eine Hausordnung formuliert allgemeine Verhaltensregeln, keine zusätzlichen Pflichten.
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Gängig sind etwa Formulierungen zu diesen Themen:
- Erlaubnis oder Verbot von Tierhaltung
- Grillen auf Balkonen und Terrassen
- Zeiten für das Benutzen von (Gemeinschafts-)waschmaschinen
- Nutzung von Grünanlagen
- Müllentsorgung und Mülltrennung
- Vorgaben zum Musizieren
- Angaben zur Mittags- und Nachtruhe
- Angaben zum Reinigungsplan
Wie erwähnt kann eine Hausordnung nicht mit zusätzlichen Pflichten einhergehen, es sei denn, sie sind fair unter allen Wohnungseigentümern aufgeteilt. Dazu gehört zum Beispiel die turnusgemäße Reinigung des Treppenhauses durch die Eigentümer nach dem Rotationsprinzip.
Vom Eigentümer im Erdgeschoss allerdings die alleinige Übernahme des Winterdienstes abzuverlangen, ist genauso rechtswidrig, wie dem Eigentümer im Dachgeschoss die Reinigung des Dachbodens aufzuerlegen.
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Eine Hausordnung sollte zudem immer die jeweiligen Besonderheiten des Gebäudes berücksichtigen. Daher sollte jedes Muster immer individuell angepasst werden, um den Hausfrieden möglichst umfassend zu gewährleisten.
Hausordnung und Ruhezeiten – was ist erlaubt?
Die Ruhezeiten sind der Klassiker schlechthin, wenn es um die Störung des Hausfriedens geht. Schließlich ist Lärm eine Belästigung, die sich nicht einfach ignorieren lässt.
Folgerichtig schreibt so gut wie jede Hausordnung feste Ruhezeiten vor. Oft stimmen diese mit den gesetzlichen Ruhezeiten überein.
- Mittagsruhe – von 13 bis 15 Uhr
- Nachtruhe – von 22 bis 6 Uhr
Die Regelungen sind von Bundesland zu Bundesland verschieden, groß sind die Schwankungen aber nicht.
Zudem gilt am Sonntag ein allgemein gesteigertes Ruhebedürfnis. Laute Tätigkeiten wie Bohren oder Hämmern sollten Sie daher sonntags nach Möglichkeit unterlassen.
Musik abspielen – was steht in der Hausordnung?
Die häufigste Lärmbelästigung entsteht durch zu laut abgespielte Musik.
Keine Hausordnung kann das Musikhören in einer Eigentumswohnung generell verbieten. Was passiert aber, wenn die Nachbarn regelmäßig ungewollt mithören?
Über Geschmack lässt sich streiten, allerdings sollte beim Musikhören die sogenannte Zimmerlautstärke eingehalten werden. Laut einem Gerichtsurteil liegt diese bei
- 40dB tagsüber
- und 30dB während der Ruhezeiten.
Diese Grenzwerte können also auch Teil einer Hausordnung sein.
Musizieren
Beim Spielen von Musikinstrumenten sieht die Sache etwas anders aus. Blasinstrumente oder Schlagzeuge können schlicht nicht auf Zimmerlautstärke gespielt werden.
Hier gibt es dutzende Gerichtsurteile, die bestimmte Richtwerte für Spielzeiten von Musikinstrumenten definiert haben.
Einzige Ausnahme ist übrigens Kinderlärm. Das Schreien und Weinen von Kleinkindern muss von den Nachbarn toleriert werden, auch während der Nacht- und Mittagsruhe.
Hausordnung und Treppenhaus – Was darf abgestellt werden?
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Das Fahrrad blockiert den Hausflur, Kartons stapeln sich auf den Treppen und Schuhberge türmen sich vor Wohnungstüren auf...Kommt Ihnen das bekannt vor?
Das Treppenhaus ist ein wahrer Zankapfel in so manchen WEGs – und daher in vielen Hausordnungen ausführlich beschrieben.
Eingehalten werden müssen zunächst die Brandschutzvorschriften. Wer durch das Abstellen von Gegenständen weniger als 1,5m Breite im Treppenhaus lässt, blockiert den Fluchtweg und gefährdet damit bewusst sich und andere.
Doch auch wenn diese Mindestbreite eingehalten wird, sind Eigentümer und Mieter mit Abstellfaible nicht aus dem Schneider. Auch Schuhschränke und Kartons können Feuer fangen und dadurch die Flucht erschweren.
Der Verwalter kann also im Zweifel darauf bestehen, dass Gegenstände aus dem Hausflur entfernt werden.
1. Kinderwagen oder Rollator im Hausflur – darf ich das?
Kinderwägen und Rollatoren dürfen im Eingangsbereich eines Mehrfamilienhauses abgestellt werden (wenn genug Platz dafür ist).
Jedoch ist die Rechtssprechung hier nicht ganz einheitlich.
Ausnahme: Wenn die Eigentümer oder Mieter ihren Kinderwagen problemlos in die Wohnung transportieren können, dürfen sie ihn nicht im Treppenhaus abstellen. Das gilt z. B. bei Erdgeschosswohnungen oder Häusern mit Aufzug.
2. Fahrräder im Hausflur verboten
Fahrräder im Hausflur abzustellen, ist in jedem Fall verboten. Diese gehören in die Wohnung oder in den (Fahrrad-)Keller.
3. Pflanzen im Hausflur überwintern? Erlaubnis einholen!
Im Sommer erfreut man sich gerne an den Balkonpflanzen. Doch wohin damit, wenn das Thermometer fällt? Ins Treppenhaus denken sich viele, doch das ist entgegen weit verbreiteter Auffassung nicht erlaubt.
Es sei denn, Sie holen sich die Erlaubnis des Vermieters bzw. der Verwaltung schriftlich ein.
Gilt die Hausordnung auch für Mieter?
Eine Hausordnung ist zunächst eine Angelegenheit zwischen den Wohnungseigentümern. Mieter haben damit per se nichts zu tun, außer die Hausordnung ist explizit Teil des Mietvertrags.
Mieter nutzen das Gemeinschaftseigentum aber genauso wie Eigentümer. Daher hat es sich in der Praxis bewährt, den Mieter zur Kenntnisnahme der Hausordnung im Rahmen des Mietvertrags zu verpflichten.
Im Regelfall wird die Hausordnung der WEG also als Anlage zum Mietvertrag durch den Mieter beim Einzug akzeptiert.
Sie sind gerade dabei, einen Mietvertrag aufzusetzen? Denken Sie daran, die geplante Miete mit dem örtlichen Mietspiegel abzugleichen. Dabei hilft Ihnen Deutschlands größte von Vermieterwelt.
Wer ist für die Einhaltung der Hausordnung verantwortlich?
Bei Störungen der Hausordnung ist aber immer der Vermieter bzw. der Verwalter Ansprechpartner, auch wenn sich Mieter durch andere Mieter gestört fühlen.
Unterschied zwischen Hausordnung und Gemeinschaftsordnung
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Hausordnung und Gemeinschaftsordnung haben auf den ersten Blick einige Gemeinsamkeiten.
- Die Hausordnung regelt konkret den Alltag in einem Mehrfamilienhaus. Sie ist zudem sowohl für Eigentümer als auch für Mieter verbindlich (wenn sie Teil des Mietvertrags ist).
- Die Gemeinschaftsordnung hingegen regelt Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander. Mieter haben mit der Gemeinschaftsordnung nichts zu tun.
Auch ist eine Gemeinschaftsordnung nicht zwingend erforderlich, eine Hausordnung aber schon.
Die Hausordnung lässt sich einfach per Beschluss auf der Eigentümerversammlung ändern. Soll allerdings die Gemeinschaftsordnung angepasst werden, braucht es neben der Zustimmung aller Eigentümer eine notariell beglaubigte Änderung im Grundbuch.
Sie sind frischgebackener Wohnungseigentümer? Neben der Hausordnung gibt es viele Rechte und Pflichten, die Sie in Ihrem eigenen Interesse kennen sollten. Einen optimalen Einstieg bietet hier das Handbuch Eigentumswohnung der Stiftung Warentest, das wie immmer fundiert und vor allem allgemeinverständlich geschrieben ist.
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