Eigentümerversammlung & das neue WEG [wichtige Fakten im Überblick]

Die Eigentümerversammlung ist das wichtigste Organ einer jeden WEG. Hier kommen die Eigentümer zusammen, es werden Beiräte gewählt, Verwalter bestellt und sämtliche Beschlüsse gefasst, die das Gemeinschaftseigentum betreffen.

In diesem Beitrag erfahren Sie kurz und knapp alles, was Sie als Wohnungseigentümer über die Eigentümerversammlung wissen sollten – einschließlich der Neuerungen durch die WEG-Reform 2020 und der aktuellen Rechtsprechung des BGH (Bundesgerichtshof) bis 2026.

Das Wichtigste im Überblick

• Die Einladung muss mindestens drei Wochen vor dem Termin in Textform vorliegen und alle Tagesordnungspunkte konkret benennen (Quelle: § 24 Abs. 4 WEG).
• Seit der WEG-Reform 2020 ist die Versammlung unabhängig von der Zahl der anwesenden Eigentümer beschlussfähig (Quelle: § 25 Abs. 3 WEG).
• Die meisten Beschlüsse erfordern die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen; ein Umlaufbeschluss verlangt dagegen die Zustimmung aller Eigentümer in Textform.
• Beschlüsse lassen sich nur innerhalb eines Monats nach der Versammlung anfechten – diese Ausschlussfrist ist zwingend (Quelle: § 45 WEG).

Grundsätzlich gibt es zwei Formen der Eigentümerversammlung:

1. Die ordentliche Eigentümerversammlung findet einmal jährlich statt, was durch § 24 WEG festgelegt ist.
2. Die außerordentliche Eigentümerversammlung findet immer dann statt, wenn es dringenden Handlungsbedarf gibt, etwa bei Baufälligkeit, Wasserschaden oder untätiger Verwaltung. Es reicht, wenn Eigentümer, die mehr als ein Viertel der Miteigentumsanteile vertreten, sie einfordern.

Der Ablauf ist in beiden Fällen gleich. Los geht es mit einer wichtigen Frage: Wer darf eine Eigentümerversammlung einberufen?

Die Einladung zur Eigentümerversammlung

Im Regelfall ist es die Aufgabe des Verwalters, die Eigentümer zur jährlichen Eigentümerversammlung einzuladen (Quelle: § 24 Abs. 1 WEG). Gibt es keinen Verwalter oder weigert er sich, können die Beiratsmitglieder oder – wenn ein Beirat fehlt – Eigentümer mit mehr als einem Viertel der Miteigentumsanteile selbst einberufen.

Wann genau im Jahresverlauf die Eigentümerversammlung stattfindet, ist unerheblich. Wichtig ist, dass die Einladung mindestens drei Wochen vor dem angepeilten Termin allen Eigentümern zugegangen ist (Quelle: § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG). Eine Verkürzung ist nur in objektiv nachweisbaren dringenden Fällen zulässig.

Die Einladung muss in Textform erfolgen; eine E-Mail genügt damit, ein bloßer Anruf nicht. Der Verwalter muss die geplanten Tagesordnungspunkte (TOPs) bereits in der Einladung ankündigen. Das ist sinnvoll: Alle Eigentümer sollen sich auf das Treffen vorbereiten beziehungsweise wissen, was besprochen wird, wenn sie nicht teilnehmen können.

TOPs konkret benennen

Die einzelnen Tagesordnungspunkte müssen klar und bestimmt formuliert sein. Der BGH hat mehrfach entschieden, dass Sammelpunkte wie „Sonstiges" oder „Verschiedenes" keine Beschlusskompetenz begründen. Jeder geplante Beschluss muss als eigener, präziser Tagesordnungspunkt aufgeführt sein, damit die Eigentümer eine fundierte Entscheidung treffen können.

Empfehlung: Verzichten Sie auf allgemeine Tagesordnungspunkte wie „Sonstiges". So gewährleisten Sie Transparenz und vermeiden anfechtbare Beschlüsse.

Wer leitet die Eigentümerversammlung?

Den Vorsitz führt grundsätzlich der Verwalter (Quelle: § 24 Abs. 5 WEG). Die Eigentümer können jedoch mit einfacher Mehrheit eine andere Person zum Versammlungsleiter bestimmen. Der Versammlungsleiter eröffnet die Versammlung, stellt die Anwesenheit und die Stimmrechte fest und moderiert die Aussprache zu jedem Tagesordnungspunkt.

Nach jeder Abstimmung stellt der Versammlungsleiter das Ergebnis fest und verkündet es. Erst diese Feststellung lässt den Beschluss verbindlich zustande kommen. Ein klar verkündetes Ergebnis schafft Rechtssicherheit und erleichtert die spätere Protokollierung.

Empfehlung: Halten Sie zu jedem Beschluss das genaue Abstimmungsergebnis fest und verkünden Sie es unmittelbar. So vermeiden Sie Streit über Inhalt und Zustandekommen des Beschlusses.

Wer darf in einer Eigentümerversammlung abstimmen?

Hier gibt es drei Varianten, die in WEGs verbreitet sind:

1. Laut Gesetz (§ 25 Abs. 2 WEG) ist das Stimmrecht nach dem Kopfprinzip verteilt. Das heißt: Jeder Eigentümer hat eine Stimme. Auch Eheleute, die eine Wohnung besitzen, haben daher nur eine Stimme und üben das Stimmrecht gemeinsam aus.
2. Davon kann zugunsten des Wertprinzips abgewichen werden. Das muss in der Teilungserklärung stehen. Dann ist das Stimmrecht nach den Miteigentumsanteilen (MEA) verteilt; Eigentümer mit mehreren Wohnungen haben ein höheres Stimmrecht.
3. Das Einheitsprinzip bedeutet: Jede Wohneinheit hat eine Stimme. Auch dieses Prinzip muss in der Teilungserklärung vermerkt sein.

Prüfen Sie deshalb vor jeder Versammlung, welche Stimmrechtsregelung in Ihrer Gemeinschaftsordnung gilt.

Stimmrechtsausschluss bei Befangenheit

Ein Eigentümer ist vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn der Beschluss ein Rechtsgeschäft mit ihm oder die Einleitung beziehungsweise Erledigung eines Rechtsstreits zwischen ihm und der Gemeinschaft betrifft (Quelle: § 25 Abs. 5 WEG). Dies vermeidet Interessenkonflikte – etwa bei einem Beschluss über die Kündigung des Verwalters, wenn dieser zugleich Eigentümer ist. Zu den Grenzen dieses Ausschlusses hat der BGH die Rechtslage 2026 weiter präzisiert.

Wann ist eine Eigentümerversammlung beschlussfähig?

Früher mussten mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile physisch anwesend sein, damit eine Eigentümerversammlung beschlussfähig war. Diese Zeiten sind vorbei: Heute können Beschlüsse gefasst werden, selbst wenn nur ein einzelner Eigentümer anwesend ist (Quelle: § 25 Abs. 3 WEG).

Im Prinzip kann eine Eigentümerversammlung also nur noch in wenigen Ausnahmefällen beschlussunfähig sein, etwa wenn niemand erscheint oder die Einladung zu spät verschickt wurde.

Teilnahme per Videochat möglich

Die Eigentümer können beschließen, dass auch eine Teilnahme per Videochat möglich ist (Quelle: § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Eine solche Hybrid-Versammlung verbindet Präsenz und Online-Teilnahme. Eine rein digitale Eigentümerversammlung ohne Präsenzmöglichkeit ist dagegen nur zulässig, wenn die Eigentümer dies eigens beschlossen haben – jeder Eigentümer behält das Recht, persönlich teilzunehmen. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag zur digitalen Eigentümerversammlung.

Welche Mehrheiten gelten für Beschlüsse?

Für die meisten Beschlüsse gilt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (Quelle: § 25 Abs. 1 WEG). Sobald mehr Ja- als Nein-Stimmen vorliegen, ist die Sache beschlossen. Diese Mehrheit ist unabhängig von der Zahl der anwesenden Eigentümer.

Ausnahme: bauliche Veränderungen

Bei baulichen Veränderungen gelten besondere Kostenregeln. Alle Eigentümer tragen die Kosten, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und zugleich mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile zustimmen und die Kosten nicht unverhältnismäßig sind (Quelle: § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG).

Der Umlaufbeschluss

Außerhalb einer Versammlung können Beschlüsse im Umlaufverfahren gefasst werden. Seit der WEG-Reform 2020 genügt dafür die Textform; erforderlich ist jedoch die Zustimmung aller Eigentümer (Quelle: § 23 Abs. 3 WEG). Wie das Verfahren Schritt für Schritt abläuft, zeigt der Beitrag zum Umlaufbeschluss.

Beschluss oder Vereinbarung?

Ein Beschluss kommt durch Mehrheitsentscheidung zustande und bindet die Eigentümer. Eine Vereinbarung ist dagegen ein mehrseitiges Rechtsgeschäft, das die Zustimmung aller Eigentümer erfordert. Wird sie ins Grundbuch eingetragen, bindet sie auch Sonderrechtsnachfolger, also künftige Käufer.

Nichtige und anfechtbare Beschlüsse

Bei fehlerhaften Beschlüssen unterscheidet man zwischen nichtigen und anfechtbaren Beschlüssen. Ein Beschluss ist nichtig, wenn er gegen zwingendes Recht verstößt; er ist von Anfang an unwirksam. Anfechtbar ist ein Beschluss bei Form- oder Verfahrensfehlern – er bleibt wirksam, sofern er nicht fristgerecht angefochten wird.

Wer kann Eigentümer in der Eigentümerversammlung vertreten?

Die Anwesenheit auf einer Eigentümerversammlung ist kein höchstpersönliches Recht und kann daher an andere übertragen werden. Üblich ist die Vertretung per Originalvollmacht durch:

• Verwandte
• Nachbarn
• Freunde
• Rechtsanwälte
• Steuerberater

Bitte beachten Sie: In der Teilungserklärung kann festgelegt sein, dass bestimmte Berufsgruppen wie Rechtsanwälte oder Steuerberater nicht vertretungsberechtigt sind.

Dabei gilt: Entweder der Eigentümer nimmt teil oder sein Vertreter. Sie können also nicht gemeinsam mit Ihrem Rechtsanwalt erscheinen, denn eine Eigentümerversammlung ist grundsätzlich nicht-öffentlich.

Das Protokoll der Eigentümerversammlung

Für jede Eigentümerversammlung muss ein schriftliches Protokoll erstellt werden (Quelle: § 24 Abs. 6 WEG). Meistens ist im Verwaltervertrag festgelegt, dass der Verwalter das Protokoll erstellt. Die Eigentümergemeinschaft kann jedoch beschließen, dass ein Eigentümer oder ein Dritter es übernimmt.

Das Protokoll muss mindestens folgende Angaben enthalten:

1. Ort und Datum der Versammlung
2. Anwesenheitsliste der Eigentümer
3. Beschlussanträge im genauen Wortlaut
4. Abstimmungsergebnisse (Ja-, Nein-Stimmen, Enthaltungen)

Wer muss das Protokoll unterschreiben?

Im Regelfall unterschreiben der Verwalter als Versammlungsvorsitzender und ein Wohnungseigentümer das Protokoll. Gibt es einen Verwaltungsbeirat, unterzeichnet dieser ebenfalls, sofern er an der Versammlung teilgenommen hat.

Bis wann muss das Protokoll vorliegen?

Das WEG macht dazu keine konkrete Vorgabe. In der Rechtsprechung hat sich etabliert, dass das Protokoll den Eigentümern spätestens eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist vorliegen sollte – ein detailliertes Protokoll ist die wichtigste Grundlage für die Beweissicherung.

Anfechtung von Beschlüssen: Fristen, Gründe und Folgen

Trotz aller Sorgfalt können Beschlüsse angefochten werden. Die Kenntnis der Fristen und Gründe ist deshalb entscheidend.

Die Anfechtungsfrist

Ein Beschluss kann nur innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht angefochten werden (Quelle: § 45 WEG) – nicht etwa beim Verwalter. Diese Frist ist eine Ausschlussfrist und lässt sich nicht verlängern. Danach wird der Beschluss bestandskräftig und bindet alle Eigentümer.

Typische Anfechtungsgründe

• Formfehler: Nichteinhaltung der Einberufungsfrist oder eine unklare Tagesordnung.
• Verfahrensfehler: falsche Stimmrechtszählung oder ein unzulässiger Stimmrechtsausschluss.
• Materielle Fehler: Der Beschluss widerspricht dem Gesetz, der Teilungserklärung oder ordnungsmäßiger Verwaltung (Quelle: § 18 Abs. 2 WEG). Dies ist der häufigste Anfechtungsgrund.

Wie Sie dabei vorgehen, erklärt der Leitfaden zur Beschlussanfechtung.

Rechtsfolgen

Ist die Anfechtungsklage erfolgreich, erklärt das Gericht den Beschluss rückwirkend für ungültig – und zwar für alle Eigentümer. Ein nichtiger Beschluss ist dagegen ohnehin von Anfang an unwirksam; seine Unwirksamkeit kann im Wege einer Feststellungsklage festgestellt werden.

Fazit: Nehmen Sie an der Eigentümerversammlung teil

Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Instrument der Selbstverwaltung einer WEG. Die WEG-Reform 2020 hat viele Abläufe vereinfacht, gleichzeitig aber Detailfragen aufgeworfen, die der BGH bis 2026 weiter präzisiert hat. Wer Einberufung, Stimmrecht, Beschlussfassung, Protokollierung und Anfechtung kennt, fasst rechtssichere Beschlüsse und vermeidet kostspielige Verfahren.

Nehmen Sie deshalb einmal im Jahr teil. Wer nicht dabei war und mit Beschlüssen nicht einverstanden ist, muss den mühsamen Weg der Beschlussanfechtung gehen. Bei komplexen Fragen empfiehlt sich eine fachkundige Rechtsberatung.

Möchten Sie mehr wissen? Zu den wichtigsten Schritten der Eigentümerversammlung finden Sie bei uns detailreiche Beiträge:

• Einladung zur Eigentümerversammlung
• Protokoll der Eigentümerversammlung
• Beschlüsse bei der Eigentümerversammlung