Die Eigentümerversammlung ist das wichtigste Organ einer jeden WEG. Hier kommen die Eigentümer zusammen, es werden Beiräte gewählt, Verwalter bestellt und sämtliche Beschlüsse gefasst, die das Gemeinschaftseigentum betreffen.
In diesem Artikel erfahren Sie kurz und knapp alles, was Sie als Wohnungseigentümer über die Eigentümerversammlung wissen sollten.
Dieser Beitrag basiert auf dem neuen WEG-Gesetz (WEMoG), gültig seit dem 1. Dezember 2020.
Im Folgenden werden alle Aspekte der Eigentümerversammlung chronologisch erläutert. Grundsätzlich unterscheidet man zwei Formen der Eigentümerversammlung.
- Die ordentliche Eigentümerversammlung findet einmal jährlich statt, was durch § 24 WEG festgelegt ist.
- Die außerordentliche Eigentümerversammlung findet immer dann statt, wenn es dringenden Handlungsbedarf gibt, z. B. Baufälligkeit, Wasserschaden, untätige Verwaltung. Es reicht, wenn 25% der Eigentümer diese einfordern, damit sie stattfinden muss.
Der Ablauf ist aber in beiden Fällen gleich. Wie genau eine Eigentümerversammlung abzulaufen hat, erfahren Sie jetzt.
Los geht's mit einer nicht ganz unwichtigen Frage: Wer darf eigentlich eine Eigentümerversammlung einberufen?
Die Einladung zur Eigentümerversammlung
Im Regelfall ist es die Aufgabe des Verwalters, die Eigentümer zur jährlichen Eigentümerversammlung einzuladen. Gibt es keinen Verwalter, müssen sich die Eigentümer selbst darum kümmern.
Wann genau im Jahresverlauf die Eigentümerversammlung stattfindet, ist unerheblich.
Wichtig ist, dass die Einladung mindestens drei Wochen vor dem angepeilten Termin allen Eigentümern zugegangen ist.
Die Einladung kann per E-Mail oder per Brief erfolgen, wichtig ist lediglich die Schriftform. Ein Anruf genügt nicht.
Der Verwalter muss die geplanten Tagesordnungspunkte für der Versammlung bereits in der Einladung ankündigen, sonst hat die Versammlung keine Beschlussfähigkeit. Das ist logisch: denn alle Eigentümer sollen sich auf das Treffen möglichst gut vorbereiten bzw. wissen, was besprochen wird, wenn sie nicht teilnehmen können.
Rückt der Termin näher, stellt sich bei Vielen bei Frage, wer eigentlich an einer Eigentümerversammlung teilnehmen darf bzw. Stimmrecht hat.
Wer darf in einer Eigentümerversammlung abstimmen?
Hier gibt es gleich drei Varianten, die in WEGs verbreitet sind.
- Laut Gesetz (§25 II WEG) ist das Stimmrecht nach dem Kopfprinzip verteilt. Das heißt: jeder Eigentümer hat eine Stimme.
Auch Eheleute, die eine Wohnung besitzen, haben daher nur eine Stimme und üben das Stimmrecht gemeinsam aus.
- Es kann aber auch davon abgewichen werden, damit das sogenannte Wertprinzip zur Anwendung kommt. Das muss dann allerdings auch explizit in der Teilungserklärung stehen.
Dann ist das Stimmrecht nach den Miteigentumsanteilen (MEA) verteilt. Folge: Eigentümer mit mehreren Wohnungen im Haus haben ein höheres Stimmrecht. Wichtig ist dabei, dass die Quadratmeterzahl der einzelnen Wohnungen zugrunde gelegt wird.
- Das Einheitsprinzip hingegen ist ganz einfach erklärt: Jede Wohneinheit hat eine Stimme. Soll dieses Prinzip zur Anwendung kommen, muss dies ebenfalls in der Teilungserklärung vermerkt sein.
Wann ist eine Eigentümerversammlung beschlussfähig?
Früher mussten mindestens 50% der Eigentümer bzw. Miteigentumsanteile physisch anwesend sein, damit eine Eigentümerversammlung überhaupt beschlussfähig war.
Diese Zeiten sind vorbei: heute können bereits Beschlüsse gefasst werden, selbst wenn nur ein einzelner Eigentümer anwesend ist.
Im Prinzip kann eine Eigentümerversammlung also nur noch in wenigen Ausnahmefällen beschlussunfähig sein, etwa wenn niemand auftaucht oder die Einladung zu spät verschickt wurde.
Teilnahme per Videochat möglich
Nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG können die Eigentümer beschließen, dass auch eine Teilnahme an der Eigentümerversammlung per Videochat möglich ist.
Eine rein digitale Eigentümerversammlung ist aber nicht möglich, denn jeder Eigentümer hat das Recht, persönlich teilzunehmen, wenn er oder sie dies möchte.
Der Videochat kann für viele Eigentümer, die hunderte Kilometer entfernt wohnen, eine gute Möglichkeit sein, überhaupt an den Eigentümerversammlungen teilzunehmen.
Welche Mehrheiten gelten für Beschlüsse?
Für alle Beschlüsse gilt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Sobald also mehr als die Hälfte der Eigentümer eine Maßnahme befürworten, ist die Sache beschlossen.
Diese Mehrheit ist zudem unabhängig von der Zahl der anwesenden Eigentümer, da die Versammlung wie erwähnt bereits ab einem anwesenden Eigentümer beschlussfähig ist.
Ausnahmeregelung: bauliche Veränderungen
Einzig bei baulichen Veränderungen weicht das WEG von der einfachen Mehrheit ab.
§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG legt fest, dass alle Eigentümer die Kosten baulicher Veränderungen tragen müssen, wenn zwei Drittel der Eigentümer (die auf der Versammlung anwesend sind) und gleichzeitig mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile dafür stimmen und die Kosten der angepeilten Maßnahme nicht "unverhältnismäßig" sind.
Mehrheitsverhältnisse in der Öffnungsklausel
Es steht jeder WEG frei, eigene Mehrheitsverhältnisse in der Öffnungsklausel einer Eigentümerversammlung festzulegen. Diese Beschlüsse müssen dann allerdings ins Grundbuch eingetragen werden.
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Wer kann Eigentümer in der Eigentümerversammlung vertreten?
Die Anwesenheit auf einer Eigentümerversammlung ist kein höchstpersönliches Recht und kann daher auch vom Eigentümer an Andere abgetreten werden.
Üblich ist beispielsweise die Abtretung per Originalvollmacht an:
- Verwandte
- Nachbarn
- Freunde
- Rechtsanwälte
- Steuerberater
Achtung: In der Teilungserklärung kann festgelegt sein, dass bestimmte Berufsgruppen wie Rechtsanwälte oder Steuerberater nicht vertretungsberechtigt sind.
Dabei gilt: Entweder der Eigentümer nimmt teil oder sein Vertreter. Sie können also nicht einfach gemeinsam mit Ihrem Rechtsanwalt auf der Eigentümerversammlung erscheinen. Denn eine Eigentümerversammlung ist grundsätzlich nicht-öffentlich.
Weiter geht es mit der Frage, wer eigentlich die Eigentümerversammlung protokollieren muss und in welcher Form.
Das Protokoll der Eigentümerversammlung
Fest steht, dass für jede Eigentümerversammlung ein schriftliches Protokoll erstellt werden muss. Wer dieses zu verfassen hat, ist jedoch nicht im WEG definiert.
Meistens ist im Verwaltervertrag festgelegt, dass der Hausverwalter dieses Protokoll erstellt.
Allerdings kann die Eigentümergemeinschaft auch beschließen, dass ein Eigentümer oder ein Dritter das Protokoll erstellt.
Enthalten muss das Protokoll mindestens folgende Angaben:
- Beschlussanträge
- Abstimmungsergebnisse
- Anwesenheitliste der Eigentümer
Wer muss das Protokoll unterschreiben?
Im Regelfall unterschreiben der Verwalter als Versammlungsvorsitzender und ein Wohnungseigentümer das Protokoll.
Wenn es einen Verwaltungsbeirat gibt, muss dieser ebenfalls das Protokoll unterzeichnen (sofern er an der Versammlung teilgenommen hat).
Bis wann muss das Protokoll den Eigentümern vorliegen?
Dazu macht das WEG keine konkrete Vorgabe. In der Rechtsprechung hat sich aber etabliert, dass das Protokoll den Eigentümern spätestens eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist vorliegen muss.
Bis wann können Beschlüsse angefochten werden?
Diese Anfechtungsfrist beträgt einen Monat, nachdem die Eigentümerversammlung stattgefunden hat. Sollten einer oder mehrere Eigentümer einen Beschluss anfechten wollen, so muss dies beim zuständigen Amtsgericht erfolgen, nicht etwa beim Verwalter.
Fazit: Immer an der Eigentümerversammlung teilnehmen
Jeder Eigentümer hat – wie das Wort schon sagt – meist auch eine eigene Meinung. Eine Eigentümerversammlung ist daher nicht immer angenehm. Trotzdem sollten Sie als Wohnungseigentümer tunlichst darauf achten, dort einmal im Jahr zu erscheinen.
Gerade seit der WEG-Reform im Jahr 2020 sind Eigentümerversammlungen wichtiger denn je, da sie unabhängig von der Zahl der anwesenden Eigentümer beschlussfähig sind.
Wenn Sie nicht dabei waren und mit einzelnen Beschlüssen nicht einverstanden sind, müssen Sie im Nachhinein den mühsamen Weg der Beschlussanfechtung gehen, der selten von Erfolg gekrönt ist.
Möchten Sie noch mehr wissen? Zu den wichtigsten Schritten der Eigentümerversammlung finden Sie bei uns detailreiche Beiträge.