Mieteinnahmen versteuern und Geld sparen (FAQ)

Für Eigentümer, die Ihre Immobilie vermieten, ist es ratsam, sich mit dem Thema Steuern auseinanderzusetzen und auf dem aktuellen Stand zu sein – vor allem wenn es darum geht, Mieteinnahmen zu versteuern.

Damit Sie keine unangenehmen Überraschungen erleben, haben wir für Sie einen praktischen Guide erstellt.

Muss man Mieteinnahmen versteuern?
Gibt es einen Freibetrag bei der Versteuerung von Mieteinnahmen?
Wie viel Prozent muss man von Mieteinnahmen versteuern?

Das und vieles mehr erfahren Sie jetzt.

Muss ich Mieteinnahmen versteuern?

Laut § 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG) muss jeder, der eine Immobilie vermietet, seine Mieteinkünfte versteuern. Ob es sich dabei um die Vermietung einer Eigentumswohnung, eines Ferienhauses oder Verpachtung eines unbebauten Grundstücks handelt, spielt dabei keine Rolle.

Müssen auch Rentner Mieteinnahmen versteuern?

Das Alterseinkünftegesetz besagt, dass auch Rentner ihre Nebeneinkünfte aus der Vermietung oder Verpachtung versteuern müssen. Da sich nicht nur der Anteil der Rente, der versteuert werden muss, sondern auch die Freibeträge ständig ändern, sollten Sie vor Rentenbeginn einen Steuerberater aufsuchen und sich alles in Ruhe erklären lassen.

Ab wann muss man Mieteinnahmen versteuern? (Freibetrag)

Mieteinnahmen müssen versteuert werden, wenn Ihre Einkünfte aus der Vermietung zusammen mit Ihren anderen Einnahmen (z. B. Arbeitsgehalt, Rentenbezüge, Kapitalerträge*)* den gesetzlichen Freibetrag übersteigen. Im Jahr 2022 liegt dieser für Alleinstehende bei 10.347 Euro und für Verheiratete bei 20.694 Euro.

Beachten Sie jedoch, dass die Höhe der Freibeträge von Jahr zu Jahr unterschiedlich ausfällt.

Wie hoch sind Mieteinnahmen zu versteuern?

Bei der Versteuerung der Mieteinnahmen gilt der persönliche Steuersatz, den Sie auch für andere Einkünfte entrichten müssen. Momentan liegt der niedrigste Einkommenssteuersatz bei 14 Prozent, danach steigt dieser auf Mieteinnahmen und andere Einkünfte progressiv bis auf 42 Prozent (sogenannter Spitzensteuersatz).

Tipp: Immobilieneigentümer müssen demnächst auch eine Grundsteuererklärung abgeben. Wissen Sie bereits, wie es geht und was dabei zu beachten ist?

Gebäude in Hamburg

Wie kann ich als Vermieter bei der Versteuerung von Mieteinnahmen sparen?

Wenn Sie Mieteinnahmen versteuern, haben Sie als Vermieter mehrere Möglichkeiten, um Ihre Steuerlast zu senken.

Abschreibung bzw. Absetzung für Abnutzung (AfA): Wohneinheiten, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, können jährlich mit 2,5 % ihrer Anschaffungs- oder Baukosten abgeschrieben werden (50 Jahre lang). Immobilien, die nach dem 31.12.1924 gebaut wurden, können Sie mit 2 % jährlich absetzen (40 Jahre lang).
Schuldzinsen aus einem Darlehnen: Als Vermieter können Sie innerhalb der monatlichen Kreditrate Zinszahlungen – nicht aber die Tilgungsanteile – in voller Höhe als Aufwendung geltend machen.
Werbungskosten: Zu den absetzbaren Werbungskosten zählen beispielsweise Kosten für Inserate, Hausverwaltung, Versicherungsprämien, Maklergebühren usw. Wichtig dabei – Sie müssen diese in dem Kalenderjahr steuerlich absetzen, in dem sie kostenwirksam geworden sind.
Reparatur- und Renovierungskosten: Auch wenn Sie an der vermieteten Wohnung Renovierungen oder Reparaturen durchführen, können Sie die Kosten steuerlich geltend machen.

Wie muss man Mieteinnahmen versteuern? (Beispielrechnung)

Wenn Sie Ihre Steuererklärung machen, müssen Sie Mieteinnahmen in die Anlage V eintragen. Jedoch müssen Sie dabei nicht Ihr ganzes Einkommen aus der Vermietung bzw. Verpachtung versteuern, denn bestimmte Ausgaben können abgesetzt werden (z. B. Schuldzinsen, Werbungskosten etc.).

Das untere Beispiel zeigt, wie Sie Mieteinnahmen richtig versteuern.

Gebäude in Hamburg

Tipp: Wenn es an der Zeit ist, Ihre Mieteinnahmen zu versteuern, können Sie auch einen Online-Rechner zur Hand nehmen.

Private vs. gewerbliche Vermieter – Welche Regeln gelten?

Ob privater oder gewerblicher Vermieter – ab einem gewissen Betrag muss jeder seine Mieteinnahmen versteuern. Es gelten aber unterschiedliche Regelungen.

Private Vermieter

Als privater Vermieter müssen Sie grundsätzlich keine Umsatzsteuer zahlen. Die Mieteinnahmen werden als Einkommen versteuert, wobei bei der Ermittlung der Einkommenssteuer alle jährlichen Einnahmen berücksichtigt werden.

Sie können sich auch dafür entscheiden, als Gewerbetreibender behandelt zu werden. Das hat den Vorteil, dass Sie dadurch vorsteuerabzugsberechtigt werden und die Mehrwertsteuer absetzen können.

Gewerbliche Vermieter

Falls Sie ein gewerblicher Vermieter sind und Ihre Mieteinnahmen 30.000 Euro pro Jahr überschreiten, sind Sie umsatzsteuerpflichtig.

Das können Sie auch zu Ihrem Vorteil nutzen, denn durch die Umsatzsteuervoranmeldung können sie 19 % Mehrwertsteuer von beispielsweise Handwerkerrechnungen absetzen.‌

Sonderfall: Vermietung von Garagen und Stellplätzen

‌Wenn Sie eine Garage oder einen Stellplatz zusammen mit dem Wohnraum vermieten, müssen Sie als Vermieter keine Umsatzsteuer entrichten. Sollten diese einzeln vermietet werden, unterliegen die Mieteinnahmen der Umsatzsteuer.

Kann ich meine Mieteinnahmen nachträglich versteuern?

Wenn Sie vergessen haben, Ihre Mieteinnahmen dem Finanzamt mitzuteilen, sollten Sie dies so schnell wie möglich nachholen.

Denn beim Verschweigen von Mieteinkünften handelt es sich um Steuerhinterziehung, was in Deutschland eine Straftat ist. Es drohen bis zu fünf Jahre Gefängnis.

Sie haben gemäß § 371 Abs. 1 AO jedoch die Möglichkeit, eine Selbstanzeige zu erstatten – unter der Voraussetzung, dass Sie dies rechtzeitig tun und die Behörden noch keine Verfolgungshandlungen gesetzt haben.

„Wer gegenüber der Finanzbehörde zu allen Steuerstraftaten einer Steuerart in vollem Umfang die unrichtigen Angaben berichtigt, die unvollständigen Angaben ergänzt oder die unterlassenen Angaben nachholt, wird nicht nach § 370 bestraft. Die Angaben müssen zu allen unverjährten Steuerstraftaten einer Steuerart, mindestens aber zu allen Steuerstraftaten einer Steuerart innerhalb der letzten zehn Kalenderjahre erfolgen.” (§ 371 Abs. 1 AO)

Ich habe meinen Wohnsitz im Ausland. Muss ich trotzdem meine Mieteinnahmen in Deutschland versteuern?

Auch wenn Sie Ihren Wohnsitz im Ausland haben, kommen Sie nicht um die Versteuerung von Mieteinnahmen in Deutschland herum. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Regeln dabei gelten.

Mieteinnahmen versteuern: Das Wichtigste im Überblick

Zum Schluss haben wir wichtige Fakten rund um die Versteuerung von Mieteinnahmen nochmal für Sie zusammengefasst.

Als rechtliche Basis für die Versteuerung von Mieteinnahmen gilt § 21 des Einkommensteuergesetzes.
Die Höhe der Steuern bei Vermietung oder Verpachtung richtet sich an dem persönlichen Steuersatz.
Im Jahr 2022 liegt der Freibetrag für ledige Personen bei 10.347 Euro und für verheiratete bei 20.694 Euro.
Die Mieteinnahmen müssen in der Anlage V der Steuererklärung eingetragen werden.
Als Vermieter müssen Sie nicht Ihre gesamten Mieteinkünfte versteuern, sondern können laufende Kosten, Schuldzinsen usw. absetzen.

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