Hausgeld: Diese Kosten teilen sich Wohnungseigentümer

Was ist Hausgeld?

Das Hausgeld ist eine Vorauszahlung, die alle Wohnungseigentümer gemäß des aufgestellten Wirtschaftsplans und ihren Miteigentumsanteilen an die Hausverwaltung zahlen. Das Hausgeld wird üblicherweise monatlich fällig, aber auch eine jährliche Zahlung ist möglich.

Was beinhaltet Hausgeld?

Hausgeld setzt sich zusammen aus

• den Betriebskosten
• den Verwaltungskosten
• der Instandhaltungsrücklage

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten, sind die Betriebskosten umlagefähig. Diese bekommen Sie die dann von Ihrem Mieter zurück.

Die Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage hingegen zahlen immer die Eigentümer. Sie gehören zu den nicht-umlagefähigen Betriebskosten und dürfen demnach nicht auf Mieter umgelegt werden.

Wer zahlt wieviel Hausgeld und warum?

Grundsätzlich hängt die Höhe des Hausgeldes von der Beschaffenheit Ihrer Wohnanlage ab.

Je opulenter die Ausstattung und Größe des Hauses ist, desto höher fällt auch das Hausgeld aus. Kostentreiber sind zum Beispiel Aufzüge oder große Gartenanlagen und Bäume, die gepflegt werden wollen.

© Raja Sen / Unsplash

Auf die Eigentümer umgelegt werden die Kosten dann nach sogenannten Verteilerschlüsseln.

Jeder Eigentümer hält Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum, die schon in der Teilungserklärung festgelegt werden.

Je nachdem, wie unterschiedlich groß diese sind, fällt auch die Höhe des Hausgeldes aus. Es wird also fair zwischen den Eigentümern aufgeteilt.

Welche Höhe hat das Hausgeld im Durchschnitt pro Monat?

Faustregel – Das Hausgeld ist etwa 20 bis 30 Prozent höher als die Betriebskosten, die ein Mieter zahlt. Es können also schnell mehrere hundert Euro pro Monat fällig werden.

Grundsätzlich ist es die Aufgabe des Verwalters, die Höhe des Hausgeldes zu schätzen und einen monatlichen Abschlag festzulegen, der dann von allen Wohnungseigentümern pünktlich zu entrichten ist.

Konkret erfolgt dies im jährlichen Wirtschaftsplan. Dort rechnet der Verwalter Einnahmen und Ausgaben gegen und legt schließlich die Höhe des monatlich zu zahlenden Abschlags fest.

Ebenso muss im Wirtschaftsplan die Höhe der Instandhaltungsrücklage aufgeführt werden.

Gut zu wissen – Der Verwalter erstellt zwar den Wirtschaftsplan, gültig wird dieser aber erst, wenn er per einfacher Mehrheit in der Eigentümerversammlung beschlossen wird.

Unklarheit gibt es bisweilen bei der Frage, ob Hausgeld monatlich oder jährlich gezahlt werden muss. Die Antwort ist eindeutig: Üblich ist die monatliche Zahlung. Kaum ein Hausverwalter wird aber etwas dagegen haben, wenn der gesamte Jahresbeitrag vorab eintrifft.

Auch der Verwaltungsbeirat muss den Wirtschaftsplan prüfen und genehmigen.

Welche Inhalte müssen in der Hausgeldabrechnung stehen?

Diese Punkte sollten sich in jeder Hausgeldabrechnung wiederfinden:

• Alle Einnahmen und Ausgaben der WEG im betreffenden Wirtschaftsjahr
• Angaben zur Instandhaltungsrücklage (Höhe am Beginn und Ende des Wirtschaftsjahres)
• Einzelabrechnung des Sondereigentums entsprechend der Miteigentumsanteile

Wissenswertes zur Hausgeldabrechnung

Einmal jährlich erfolgt dann die Hausgeldabrechnung im Rahmen der Jahresabrechnung durch den Verwalter. Dann werden die tatsächlichen Kosten mit den bereits von den Eigentümern entrichteten Vorauszahlungen abgeglichen.

Je nachdem wie diese sogennante Abrechnungsspitze ausfällt, erhalten Sie als Eigentümer eine Rückzahlung oder müssen nachzahlen. Dabei sollten Sie immer bedenken, dass der Wirtschaftsplan lediglich eine Schätzung darstellt.

Die Hausgeldabrechnung dient auch als Grundlage, um die umlagefähigen Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.

Die Belegprüfung – Fehler in der Hausgeldabrechnung vermeiden

Wo Menschen am Werk sind, passieren Fehler. Tatsächlich sind fehlerhafte Hausgeldabrechnungen gar nicht so selten.

Daher sollten Sie als WEG Ihren Anspruch auf Belegprüfung wahrnehmen. Dabei entsendet die WEG einen oder mehrere Belegprüfer, um die Abrechnung des Verwalters zu kontrollieren. Üblicherweise übernimmt der Verwaltungsbeirat diese Aufgabe.

Allerdings können auch andere Miteigentümer die Belegprüfung vornehmen. Gesetzlich steht es ohnehin jedem Eigentümer zu, jederzeit Einsicht in die Verwaltungsunterlagen der WEG zu nehmen.

Fallen die Fehler erst auf, wenn die Jahresabrechnung in der Eigentümerversammlung bereits beschlossen ist, bleibt nur der mühsame Weg der Beschlussanfechtung.

Hausgeld zu hoch? So kann Ihre WEG sparen!

Oft beschweren sich WEGs über zu hohes Hausgeld. Doch es gibt einige simple Tricks, mit denen Sie sparen können.

1. Verwalterwechsel: Recherchieren Sie die Angebote und Preise verschiedener Hausverwaltungen. Sie können sich auch an Bekannte oder andere WEGs bezüglich möglicher Empfehlungen wenden.
2. Wechseln Sie den Handwerker: Bei Handwerkern stimmt das Preis-Leistungs-Verhältnis nicht immer. Auch hier gilt: Recherchieren!
3. Achten Sie aufs Licht: Schon mit einem einfachen Trick kann Ihre WEG erheblich an Stromkosten sparen. Verkürzte Intervalle für das Hauslicht in allen Treppenaufgängen sind eine Möglichkeit.

Was passiert, wenn Miteigentümer das Hausgeld nicht zahlen?

Diese Frage treibt tatsächlich viele Eigentümer um und sorgt oft für Streitigkeiten in WEGs.

Was passiert eigentlich, wenn Miteigentümer XY auf einmal sein Hausgeld nicht mehr zahlt oder zahlen kann? Die Kosten für das Gebäude laufen schließlich weiter und die Rechnungen wollen bezahlt werden.

Im Internet finden sich viele Forenbeiträge wie dieser hier:

Autsch. Soweit sollte es gar nicht erst kommen.

Trotzdem: Wenn ein Miteigentümer sein Hausgeld nicht zahlt, haben Sie erst einmal Pech gehabt.

Denn das WEG sieht hier ganz klar die anderen Eigentümer in der Pflicht. Schließlich handelt es sich um eine Eigentümergemeinschaft.

In §10 Abs. 8 heißt es folgerichtig:

"Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, [...]"

Wenn also Gläubiger ihr Geld fordern, müssen Sie einen Anteil für den säumigen Eigentümer bezahlen – und zwar je nachdem, wie viele Miteigentumsanteile Sie am Gemeinschaftseigentum halten.

In der Praxis zahlen also manche Wohnungseigentümer mehr, manche weniger, wenn ein Mitglied der Gemeinschaft kein Hausgeld mehr aufbringt.

Die offenen Kosten für das Hausgeld gleichmäßig auf die Wohnungseigentümer aufzuteilen, wäre dementsprechend rechtswidrig.

Passen Sie also auf, wenn forsche Miteigentümer vorschlagen, einfach – scheinbar fair – auf alle Schultern zu verteilen.

Je länger ein Miteigentümer sein Hausgeld nicht zahlt, desto teurer kann das für die Gemeinschaft werden.

Praxis-Tipp: Wenn sich der säumige Eigentümer lediglich in einem finanziellen Engpass befindet, kann die WEG mit ihm eine Ratenzahlung des Hausgeldes beschließen, z. B. auf der Eigentümerversammlung.

Manchmal behalten Eigentümer das Hausgeld aber auch ein, weil sie Druck auf die Verwaltung aufbauen möchten. Etwa weil Beschlüsse der Eigentümerversammlung nicht umgesetzt werden.

Um es klar zu sagen: derartiges Verhalten ist rechtswidrig. Meist kommen solch renitente Eigentümer aber zur Räson, wenn Ihnen Zwangsmaßnahmen angedroht werden.

Diese sind das letzte Mittel und werden meist angewendet, wenn ein Eigentümer dauerhaft zahlungsunfähig geworden ist.

Solche Zwangsmaßnahmen werden über das zuständige Amtsgericht meist in folgender Reihenfolge eingeleitet.

1. Mahnbescheid
2. Zahlungsklage mit Feststellungsantrag
3. Versorgungssperre
4. Entziehung des Wohneigentums

All diese Schritte sind mit komplexen rechtlichen Voraussetzungen und Fragen rund um Vollstreckungsmaßnahmen verbunden – besonders die Entziehung von Eigentum. Für Detailinformationen empfehlen wir diesen Blogpost der promeda-Hausverwaltung in Berlin.

Unser Rat: Ermahnen Sie Eigentümer mit Hausgeldrückstanden am besten schnell und direkt. So vermeiden Sie, dass größere Fehlbeträge entstehen, die den Betrieb des Hauses beeinträchtigen können.

Wie gebe ich die Hausgeldabrechnung in der Steuererklärung an?

Wer eine Eigentumswohnung besitzt und Hausgeld zahlt, sollte dies in der jährlichen Steuererklärung angeben. Denn Hausgeldzahlungen können bei den sogenannten Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden.

Vermieten Sie Ihre Eigentumswohnung oder nutzen Sie diese selbst? Diese Unterscheidung legt fest, was genau Sie am Ende absetzen können.

Für Vermieter ist die Anlage V ("Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung") in der Steuererklärung vorgesehen.

Praxis-Tipp: Falls Sie mehrere Wohnungen besitzen, müssen Sie für jedes Objekt eine eigene Anlage V ausfüllen und dürfen nicht einfach die Einnahmen und Ausgaben Ihrer Wohnungen zusammenrechnen.

Was Vermieter einer Eigentumswohnung absetzen können

Als Vermieter erhalten Sie von Ihren Mietern Zahlungen für Nebenkosten, welche Sie zunächst als Einnahmen versteuern müssen.

Allerdings können Sie diese als Werbungskosten (Zeilen 33-53) wieder absetzen. Schließlich zahlen Sie die Betriebskosten mit dem Hausgeld an die Verwaltung und legen diese lediglich auf den Mieter um.

Hier sehen die Zeilen 48 und 49 auf einen Blick. Dort werden die Betriebskosten bzw. die Kosten für die Verwaltung eingetragen.

Achtung: Diese Werbungskosten dürfen nur in der Steuererklärung eingetragen werden, wenn der Verwalter das Geld bereits für das gemeinschaftliche Haus ausgegeben hat.

Was heißt das konkret?

Bei den Betriebskosten, der Grundsteuer oder der Gebäudeversicherung ist die Sache klar. Hier wird das Hausgeld direkt wieder ausgegeben, um die laufenden Kosten des Betriebs einer Wohnanlage zu decken.

Die Instandhaltungsrücklage kann hingegen nicht bei den Werbungskosten geltend gemacht werden, da hier lediglich Geld angespart wird.

Praxis-Tipp: Wenn die Instandhaltungsrücklage eines Tages für Renovierungen genutzt wird, können Sie die Kosten dann trotzdem absetzen – und zwar komplett als Handwerkerleistungen.

Sie möchten die Höhe der Monatsmiete im Mietvertrag in absehbarer Zeit anpassen? In den meisten deutschen Städten gilt seit dem 01.01.2023 die Pflicht, sich am örtlichen Mietspiegel zu orientieren. Dabei hilft Ihnen Deutschlands größte von Vermieterwelt.

Was Sie als Selbstnutzer einer Eigentumswohnung absetzen können

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung selbst zu Wohnzwecken oder eigenen beruflichen Zwecken nutzen, können Sie keine Werbungskosten geltend machen.

Allerdings besteht die Möglichkeit, eine Steuerermäßigung zu beantragen. Dazu können Sie die Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen nutzen.

Dies kommt in Betracht bei

• haushaltsnahen Dienstleistungen (Reinigungshilfe, Kinderbetreuung in der eigenen Wohnung
• Handerwerkerleistungen
• Gartenarbeiten

Mit dem Hausgeld hat das allerdings nichts mehr zu tun.

Fazit: Niemand kommt um das Hausgeld herum

Das Hausgeld ist notwendig, um den Betrieb und Bestand eines Wohngebäudes abzusichern. Eigentümer sollten von einer Hausverwaltung von Anfang an volle Transparenz einfordern, was Wirtschaftsplan und Hausgeld betrifft. Machen Sie das Thema auf jeden Fall zu einem Tagesordnungspunkt der Eigentümerversammlung.

Denn wer abschätzen kann, was finanziell zu erwarten ist, zahlt regelmäßiger und verlässlicher. Auch die WEG profitiert davon, denn es kann sehr belastend für eine Eigentümergemeinschaft sein, wenn einzelne Eigentümer ihr Hausgeld einbehalten. Sparen Sie zudem nicht an der Instandhaltungsrücklage. Sonst wird eine teure Sonderumlage unvermeidlich, falls größere Renovierungen nötig werden.

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