Verteilung der Erhaltungskosten am Gemeinschaftseigentum (Muster)

Das Wichtigste im Überblick

• Seit der WEG-Reform 2020 und bestätigt durch aktuelle BGH-Urteile kann die Eigentümergemeinschaft die Kostenverteilung für einzelne Erhaltungsmaßnahmen flexibel per Mehrheitsbeschluss ändern.
• Die WEG ist nicht mehr zwingend an Miteigentumsanteile gebunden, sondern kann Kosten sachgerecht neu verteilen, auch wenn dies zu einer Mehrbelastung einzelner Eigentümer führt.
• Eine abweichende Verteilung ist nur zulässig, wenn sie sachlich begründet ist (z. B. spezieller Nutzen), dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und niemanden unbillig benachteiligt.

Die Verteilung der Erhaltungskosten am Gemeinschaftseigentum ist ein wiederkehrendes Streitthema in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). Die Frage, ob und inwieweit eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) von der gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilung abweichen kann, wurde durch richtungsweisende Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) geklärt. Erfahren Sie, welche Auswirkungen diese Urteile auf Ihre Eigentümergemeinschaft haben können und welche Voraussetzungen für eine abweichende Kostenverteilung erfüllt sein müssen.

WEG-Reform: Was gilt bezüglich der Verteilung der Erhaltungskosten am Gemeinschaftseigentum?

Die WEG-Reform 2020 hat die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband gestärkt und ihre Handlungsfähigkeit erweitert. Insbesondere der § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG ermöglicht es der GdWE, durch Beschluss die Kostenverteilung für einzelne Maßnahmen der Verwaltung zu regeln. Dies umfasst explizit auch die Verteilung der Kosten für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Vor der Reform war die Abweichung von der gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilung oft nur durch eine einstimmige Vereinbarung oder bei Vorliegen besonderer Gründe möglich. Die aktuelle Rechtsprechung des BGH konkretisiert nun diese erweiterte Beschlusskompetenz.

Tipp: Die WEG-Reform 2020 hat die Beschlusskompetenz der GdWE erheblich erweitert. Dies gilt insbesondere für die Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen. Eine fundierte Kenntnis der neuen Regelungen ist für jede WEG unerlässlich.

2. Neue Flexibilität bei Erhaltungskosten

Der Bundesgerichtshof (Urt. v. 22.03.2024, Az. V ZR 81/23 u. V ZR 87/23) hat klargestellt, dass die GdWE im Rahmen ihrer ordnungsgemäßen Verwaltung eine abweichende Verteilung der Erhaltungskosten beschließen kann, auch wenn dies zu einer Mehrbelastung einzelner Eigentümer führt. Diese Entscheidungen sind ein Game-Changer für viele Eigentümergemeinschaften.

2.1. Die "Grundsatzentscheidung": Möglichkeit zur Abweichung

In den verhandelten Fällen ging es um die Frage, ob ein Mehrheitsbeschluss zur abweichenden Kostenverteilung gültig ist. Der BGH bejahte dies. Die GdWE ist demnach nicht mehr zwingend an die im § 16 Abs. 2 WEG vorgesehene Verteilung nach Miteigentumsanteilen oder eine bestehende abweichende Vereinbarung gebunden, wenn es um die Verteilung der Kosten für Erhaltungsmaßnahmen geht. Gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG ist die GdWE befugt, die Verteilung der Erhaltungskosten im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung flexibel zu regeln.

Beispiel aus der Praxis: Eine WEG muss das Dach sanieren. Die Kostenverteilung erfolgte bisher nach Miteigentumsanteilen. Ein Teil der Eigentümer im Erdgeschoss argumentiert, dass die Dachsanierung primär den darüberliegenden Wohnungen zugutekommt und schlägt eine Kostenverteilung vor, die Eigentümer in oberen Etagen stärker belastet. Nach der neuen BGH-Rechtsprechung könnte die GdWE einen solchen Beschluss fassen, sofern die Voraussetzungen der ordnungsgemäßen Verwaltung gegeben sind.

2.2. Voraussetzungen für einen gültigen Beschluss

Die Möglichkeit zur Abweichung ist jedoch nicht grenzenlos.

• Kompetenz: Der Beschluss muss im Rahmen der Beschlusskompetenz der GdWE liegen, also eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG betreffen.
• Sachliche Gründe: Die abweichende Kostenverteilung muss sachlich begründet sein und dem Grundsatz einer interessengerechten und vernünftigen Verwaltung entsprechen. Bloße Willkür ist unzulässig. Typische Gründe können eine intensivere Nutzung, ein spezieller Nutzen für einzelne Eigentümer oder auch die Verursachung sein.
• Verhältnismäßigkeit: Die Abweichung darf nicht zu einer unbilligen Benachteiligung einzelner Eigentümer führen. Eine drastische und ungerechtfertigte Mehrbelastung könnte zur Anfechtbarkeit des Beschlusses führen.
• Transparenz: Der Beschluss muss klar formuliert sein und die neue Kostenverteilung eindeutig festlegen.

Wichtig: Ein Beschluss, der die Verteilung der Erhaltungskosten ändert, muss gut begründet sein und darf nicht willkürlich erfolgen. Bei Fehlen sachlicher Gründe oder bei unbilliger Benachteiligung ist er anfechtbar.

3. Verteilung der Erhaltungskosten: Auswirkungen für WEGs und Eigentümer

Die Verteilung der Erhaltungskosten innerhalb der GdWE ist nun deutlich flexibler, was mehrere Vorteile mit sich bringt.

• Gerechtere Verteilung: Kosten können besser dem tatsächlichen Nutzen oder der Verursachung zugeordnet werden, was das Gerechtigkeitsempfinden steigert.
• Konfliktvermeidung: Durch maßgeschneiderte Lösungen können langwierige Streitigkeiten vermieden werden.
• Effizientere Sanierungen: Projekte, die sonst an der Finanzierung scheiterten, weil einzelne Eigentümer sich ungerecht behandelt fühlten, können nun durch eine angepasste Kostenverteilung realisiert werden. Für Eigentümer bedeutet dies, dass sie bei geplanten Sanierungen oder Modernisierungen aktiv die Diskussion um eine abweichende Kostenverteilung suchen können. Gleichzeitig müssen sie aber auch damit rechnen, dass solche Beschlüsse zu einer Mehrbelastung führen können.

4. Verteilung der Erhaltungskosten am Gemeinschaftseigentum: Tipps für WEGs und Verwaltung

Angesichts dieser Rechtsprechung sind einige Schritte für Verwaltungen und Eigentümergemeinschaften besonders wichtig:

• Informieren Sie sich: Machen Sie sich mit den genauen Inhalten der BGH-Urteile vertraut oder lassen Sie sich durch eine fachkundige Rechtsberatung auf den neuesten Stand bringen.
• Prüfen Sie bestehende Kostenverteilungen: Überlegen Sie, ob Ihre aktuelle Kostenverteilung noch zeitgemäß ist und ob bei künftigen Erhaltungsmaßnahmen eine Abweichung sinnvoll wäre.
• Transparente Beschlussfassung: Bereiten Sie Beschlüsse zur abweichenden Kostenverteilung sorgfältig vor. Führen Sie in der Eigentümerversammlung eine offene Diskussion über die Gründe und Auswirkungen. Die Begründung sollte im Protokoll festgehalten werden.
• Anfechtungsrisiko minimieren: Achten Sie auf sachliche Gründe und Verhältnismäßigkeit, um Beschlussanfechtungen zu vermeiden. Holen Sie gegebenenfalls vorab eine rechtliche Einschätzung ein.

Tipp: Weitere interessante Beiträge rund ums Wohneigentum: Dauerwohnrecht, Beschluss Eigentümerversammlung, Eigentümerversammlung, Gemeinschaftseigentum.

Beschluss zur abweichenden Kostenverteilung: Checkliste

1. Liegt eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung vor?
2. Gibt es sachliche Gründe für die Abweichung?
3. Ist die Abweichung verhältnismäßig und nicht unbillig?
4. Ist der Beschluss klar und eindeutig formuliert?
5. Wurde die Entscheidung transparent kommuniziert?

5. Fazit: Mehr Gestaltungsfreiheit bei der Kostenverteilung

Die aktuellen Entscheidungen des BGH zur Verteilung von Erhaltungskosten am Gemeinschaftseigentum sind ein klares Signal für mehr Flexibilität und Eigenverantwortung der Wohnungseigentümergemeinschaften. Sie ermöglichen es der GdWE, die Lasten gerechter und interessengerechter zu verteilen, sofern sachliche Gründe vorliegen und die Grenzen der ordnungsgemäßen Verwaltung eingehalten werden. Dies stärkt die Handlungsfähigkeit der GdWE und kann dazu beitragen, Konflikte zu entschärfen und notwendige Erhaltungsmaßnahmen effektiver umzusetzen. Für alle Beteiligten ist es nun entscheidend, diese neuen Möglichkeiten klug und verantwortungsvoll zu nutzen.