Bauliche Veränderungen rechtssicher umsetzen: Tipps für WEGs

Das Wichtigste im Überblick

• Bauliche Veränderungen können meist mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.
• Die Kosten trägt grundsätzlich derjenige Eigentümer, der die Maßnahme verlangt, sofern nichts anderes beschlossen wird.
• Sorgfältige WEG-Beschlüsse sind entscheidend, damit Maßnahmen nicht später wegen Form- oder Abwägungsfehlern angefochten werden.

Mit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 wurde das Wohnungseigentumsrecht grundlegend modernisiert. Besonders stark betroffen sind bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum. Was das konkret für Eigentümer und Verwalter bedeutet, erfahren Sie in unserem Beitrag.

Bauliche Veränderungen in der WEG: Was gilt laut Gesetz?

Vor der WEG-Reform im Jahr 2020 waren bauliche Veränderungen häufig nur mit Zustimmung aller Eigentümer möglich. In der Praxis führte das zu Blockaden – selbst bei sinnvollen Modernisierungen.

Heute gilt: Bauliche Veränderungen können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§ 20 Abs. 1 WEG), sofern kein Eigentümer unbillig benachteiligt wird und keine grundlegende Umgestaltung der Anlage vorliegt.

Damit ist die WEG deutlich handlungsfähiger geworden. Modernisierungen, energetische Verbesserungen oder technische Nachrüstungen lassen sich nun realistischer umsetzen.

Was sind privilegierte bauliche Veränderungen?

Gemäß § 20 Abs. 2 WEG (und neueren Ergänzungen) fallen folgende Vorhaben unter diesen besonderen Schutz:

• Ladeinfrastruktur: Der Einbau einer Ladestation für Elektrofahrzeuge (Wallbox).
• Barrierefreiheit: Umbauten, die Menschen mit Behinderungen oder Mobilitätseinschränkungen den Zugang erleichtern (z. B. Rampen, Treppenlifte).
• Einbruchsschutz: Maßnahmen zum Schutz vor Wohnungseinbruch (z. B. sicherere Türen oder Fenstergitter).
• Telekommunikation: Der Anschluss an ein Netz mit sehr hoher Kapazität (Glasfaser).
• Stecker-Solar-Geräte & Erneuerbare Energien: Seit der jüngsten Gesetzesänderung (2024) haben Eigentümer nun auch einen Anspruch auf die Installation von Balkonkraftwerken (Stecker-Solar-Geräte).

Wer trägt die Kosten für bauliche Veränderungen?

Die Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen richtet sich nach § 21 WEG und hängt davon ab, wer die Maßnahme veranlasst und wer davon profitiert.

Maßnahme wird von der Gemeinschaft beschlossen

Wird eine bauliche Veränderung mit Mehrheit beschlossen und kommt sie allen Eigentümern zugute, können die Kosten grundsätzlich auf alle Eigentümer verteilt werden – in der Regel nach Miteigentumsanteilen.

Privilegierte Maßnahme auf Verlangen eines einzelnen Eigentümers

Verlangt ein einzelner Eigentümer eine privilegierte Maßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG (z. B. E-Ladestation oder Barrierefreiheit), trägt er die Kosten grundsätzlich selbst. Die Gemeinschaft kann jedoch beschließen, dass sich weitere Eigentümer beteiligen, wenn auch sie einen Vorteil daraus ziehen.

Abweichende Kostenverteilung durch Beschluss

Die Eigentümer können per Beschluss eine andere Kostenverteilung festlegen, sofern die gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden. Eine klare und präzise Formulierung ist dabei entscheidend.

Kurz gesagt: Wer eine Maßnahme verlangt, zahlt in der Regel. Wird sie gemeinschaftlich getragen und genutzt, können auch die Kosten gemeinschaftlich verteilt werden.

Beschlussfassung bei baulichen Veränderungen: Worauf Sie achten sollten

Damit ein Beschluss zu einer baulichen Veränderung wirksam ist, kommt es auf eine klare und vollständige Vorbereitung an. Bereits in der Einladung zur Eigentümerversammlung muss erkennbar sein, worüber konkret abgestimmt werden soll. Unklare oder zu allgemein formulierte Tagesordnungspunkte können zur Anfechtbarkeit führen.

Der Beschluss selbst sollte eindeutig regeln:

• Welche konkrete Maßnahme umgesetzt wird (inklusive Art, Umfang und technischer Ausführung)
• Wie die Finanzierung erfolgt, etwa über die Instandhaltungsrücklage oder durch eine Sonderumlage
• Wie die Kosten verteilt werden, insbesondere bei privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG

Je genauer diese Punkte festgehalten sind, desto geringer ist das Risiko späterer Streitigkeiten.

In der Praxis ist eine sorgfältige Vorbereitung entscheidend. Dazu gehören nachvollziehbare Kostenvoranschläge, eine transparente Darstellung des Nutzens für die Gemeinschaft und – bei komplexeren Vorhaben – gegebenenfalls eine rechtliche Prüfung. So schaffen Sie die Grundlage für eine rechtssichere und konfliktarme Umsetzung.

Bauliche Veränderungen in der WEG: Tipps für Verwalter und Eigentümer

1. Frühzeitige Information: Verwalter sollten Eigentümer frühzeitig über geplante bauliche Veränderungen und deren Auswirkungen informieren.
2. Transparente Kostenaufstellung: Bei der Beschlussfassung ist eine detaillierte Kostenaufstellung unerlässlich, besonders wenn die Kostenverteilung von der gesetzlichen Regel abweichen soll.
3. Rechtliche Beratung: Bei komplexen Vorhaben oder absehbaren Streitigkeiten ist die Einholung rechtlichen Rats dringend zu empfehlen.
4. Protokollierung: Eine lückenlose und präzise Protokollierung der Eigentümerversammlung und der gefassten Beschlüsse ist essenziell.

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Fazit: Mehr Flexibilität, aber auch mehr Verantwortung

Die WEG-Reform 2020 hat bauliche Veränderungen deutlich erleichtert. Entscheidungen über Maßnahmen wie E-Ladesäulen oder Barrierefreiheit sind heute mit einfacher Mehrheit möglich – ein klarer Fortschritt für moderne Wohnanlagen.

Gleichzeitig steigen die Anforderungen an eine saubere Kostenregelung und eine sorgfältige Abwägung möglicher Benachteiligungen. Eigentümer und Verwalter sollten die gesetzlichen Vorgaben genau kennen, um die neuen Spielräume zu nutzen und Streitigkeiten zu vermeiden.