Grundsteuer WEG – Aktuelle Berechnung (2023)

Unterscheiden kann man im Grunde zwischen einer einmaligen Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Wohnung und der Grundsteuer, die regelmäßig für den Besitz von Wohneigentum anfällt.

Einmalig beim Wohnungskauf

✔️ Grunderwerbsteuer

Quartalsweise

✔️ Grundsteuer

Schauen wir uns beide Steuerarten nun genauer an.

Grundsteuer & Grundsteuererklärung für WEGs (Stand Januar 2023)

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, muss wie alle anderen Immobilieneigentümer einmal jährlich die Grundsteuer bezahlen. Wie hoch diese ausfällt, ist von Kommune zu Kommune unterschiedlich. Am 1. Januar 2025 soll die neue Grundsteuerreform in Kraft treten. Dadurch werden 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet und die Steuersätze werden angepasst.

Ablauf der Grundsteuererklärung und Abgabefrist für WEGs

Bis zum 31. Januar 2023 müssen alle Wohnungseigentümer eine gesonderte Steuererklärung zu Ihrem Grundbesitz abgeben. Stichtag dafür war der 1. Januar 2022. Wer an diesem Tag Eigentümer einer Immobilie war, ist verpflichtet, die Grundsteuererklärung abzugeben. Hierfür ist nicht etwa der WEG-Verwalter zuständig, sondern jeder einzelne Wohnungseigentümer selbst. Die Steuererklärung muss über das elektronische Portal ELSTER an dass Finanzam übermittelt werden, einige Länder wie Bayern lassen auch die Papierform zu. Wenn Sie noch nicht bei ELSTER registriert sind, sollten Sie dies also sobald wie möglich nachholen. Manche Bundesländer – wie Bayern – lassen auch eine Abgabe in Papierform zu. Welche Angaben gemacht werden müssen, unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland.

Wem ELSTER zu kompliziert ist, kann auch den Online-Service Grundsteuerklärung für Privateigentum des Finanzministeriums nutzen. Damit soll die Erklärung in knapp 30 Minuten erledigt sein, wenn Ihnen als Eigentümer alle nötigen Dokumente vorliegen. Besonders für Wohnungseigentümer ist diese Möglichkeit interessant, da der Fragebogen speziell für einfache Eigentumsverhältnisse wie z. B. eine Eigentumgswohnung entwickelt wurde. Der Fragebogen gilt allerdings nur für diejenigen 9 Bundesländern, die das Bundesmodell bei der Berechnung anwenden.

Tipp: Fragen Sie bei Ihrer Hausverwaltung nach, ob diese die Erklärung für Sie oder die gesamte WEG übernehmen kann. Viele WEG-Verwalter werden diese Aufgabe gegen entsprechendes Honorar gerne übernehmen. Sie können die Grundsteuer-Erklärung alternativ an Ihren Steuerberater / Ihre Steuerberaterin übergeben.

Was passiert, wenn die Grundsteuererklärung nicht bis zum 31. Januar 2023 abgegeben wird?

Bislang ist nicht klar, mit welchen Maßnahmen Wohnungseigentümer zu rechnen haben, die ihre Grundsteuererklärung verspätet abgeben. Der Katalog reicht von Säumniszuschlägen über Mahngebühren bis hin zu Geldstrafen. Die meisten Bundesländer haben aber bereits angedeutet, dass sie zunächst bis voraussichtlich Ende März ein Erinnerungsschreiben per Brief verschicken werden. Erst wenn auch darauf keine Reaktion erfolgt, ist mit einer Mahnung zu rechnen. Wichtig zu wissen: ein Erinnerungsschreiben allein begründet keine Fristverlängerung. Wer als Wohnungseigentümer solch ein Schreiben erhält, sollte sich also umgehend um die Grundsteuererklärung kümmern, um weitere Maßnahmen zu verhindern.

Bayern hat die Frist für die Abgabe eigenhändig um 3 Monate verlängert. Im Freistaat kann die Grundsteuererklärung also noch bis zum 30. April 2023 fristwahrend abgegeben werden.

Hamburg wird als einziges Bundesland auf den Versand von Erinnerungsschreiben verzichten. Hier kann eine Fristverlängerung auf Antrag beim Finanzamt erfolgen. Ob diese allerdings auch gewährt wird, lässt sich nur im Einzelfall beantworten.

Verspätungszuschläge werden in der Regel vom Finanzamt mit monatlich 0,25 % der festzulegenden Steuer angesetzt und betragen mindestens 25 € im Monat. Wenn es zum Bußgeldverfahren kommt, sind Zwangsgelder bis zu 25.000 € möglich.

Was passiert, wenn die Grundsteuererklärung gar nicht abgegeben wird?

In diesem Fall bleibt dem Finanzamt nichts anderes übrig, als die Hohe der Grundsteuer zu schätzen. Dies geht allerdings in der Regel zu Lasten der Eigentümer aus. Wer möchte schon über Jahre oder Jahrzehnte eine zu hohe Grundsteuer zahlen? Sie sollten also in jedem Fall die Grundsteuererklärung abgeben.

Wie funktioniert die Grundsteuerreform in den einzelnen Bundesländern?

Grundsätzlich kann jedes Bundesland das sogenannte Bundesmodell übernehmen oder ein eigenes Modell entwickeln. Die Hebesätze in den Kommunen bleiben weiter bestehen und können individuell festgesetzt werden.

Bundesländer mit Bundesmodell

Berlin, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Thüringen, Rheinland-Pfalz, Bremen, Sachsen-Anhalt, Brandenburg.

Die Höhe der Grundsteuer wird danach berechnet, wie wertvoll das Grundstück ist, wie groß die Immobilie und wie hoch die durchschnittlichen Mieteinnahmen sind sowie anhand vom Baujahr des Hauses.

Bundesländer mit eigenem Modell

Bayern – Hier soll die Grundsteuer allein über die Größe des Grundstücks und die Fläche des Gebäudes berechnet werden, egal ob es sich um eine Immobilie in einem kleinen Dorf oder in der Landeshauptstadt München handelt.
Baden-Württemberg – Hier wird eine Art modifiziertes Bundesmodell gelten.
Hessen – Berechnung mit einem Flächen-Faktor-Verfahren, das gute Lagen stärker besteuern soll.
Niedersachsen – Berechnung mit einem Flächen-Lage-Modell. Die Grundsteuer wird anhand der Fläche, ergänzt um wertbildende innerkommunale Lagefaktoren ermittelt.
Hamburg – Berechnung mit einem Wohnlagenmodell, das verschiedene Wohnlagen einteilt und somit die Grundsteuer je nach Exklusivität der Lage ermittelt.
Sachsen – Berechnung nach Bundesmodell mit abweichenden Steuermesszahlen
Saarland – Berechnung nach Bundesmodell mit abweichenden Steuermesszahlen

Woraus setzt sich die Grundsteuer zusammen?

Das zugrunde liegende Gesetz ist das Grundsteuergesetz (GrStG).

Die Berechnung der Grundsteuer ist sehr kompliziert. Sie berechnet sich aus drei Faktoren: dem Einheitswert, dem Messbetrag und dem Hebesatz.

Die Formel zur Berechnung lautet Grundsteuer = Einheitswert x Messbetrag x Hebesatz

Für Wohnungseigentümer ist es im Grunde nicht nötig, die Berechnung aller drei Faktoren im Detail zu kennen. Wichtig ist, dass jede Eigentumswohnung beim Finanzamt mit einer eigenen Steuernummer geführt wird. Über diese wird dann die Grundsteuer erhoben und eingezogen.

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Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Eine Frau sitzt an einem Schreibtisch mit einem Taschenrechner.

Die Steuerpflicht liegt immer beim jeweiligen Grundstückseigentümer. In WEGs gehört das Grundstück allen Wohnungseigentümern, gemäß der Miteigentumsanteile. Diese sind in der Teilungserklärung festgelegt und orientieren sich meistens an der Größe der einzelnen Eigentumswohnungen.

Das Finanzamt ermittelt zunächst den Einheitswert für das Grundstück. Dieser soll den Wert des Grundstücks realistisch widerspiegeln. Hat ein Grundstück etwa 500qm und eine Eigentumswohnung 50qm, so beträgt der Einheitswert der Wohnung ein Zehntel des Grundstückswertes. Daraus errechnet sich dann die sogenannte Grundsteuermesszahl, die in die Berechnung einfließt.

Es gibt darüber hinaus auf Antrag die Möglichkeit, den Einheitswert vom Finanzamt genau bestimmen zu lassen. Das ist besonders sinnvoll, wenn sich Gewerbe- und Wohneinheiten im selben Gebäude befinden, denn für beide Eigentumsformen gelten unterschiedliche Grundsteuersätze.

Tipp: Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Nebenkosten und kann daher auf Mieter umgelegt werden, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten.

Achtung: Die Grundsteuer hat mit dem Hausgeld nichts zu tun. Sie wird direkt vom Eigentümer ans zuständige Lagefinanzamt entrichtet, der WEG-Verwalter hat damit nichts zu tun.

Die Formel für die Errechnung der Grundsteuer lautet:

Grundsteuermesszahl * Hebesatz = Höhe der Grundsteuer

Den Hebesatz legt die Gemeinde, in der sich Ihre Eigentumswohnung befindet, selbst fest.

Wie unterscheidet sich der Hebesatz der Grundsteuer nach Wohnort?

Anders als bei der Grunderwerbsteuer, die jeweils einheitlich für ein Bundesland gilt, ist die Höhe der Grundsteuer von Kommune zu Kommune individuell verschieden.

Beispiel:

In der Stadt Wuppertal beträgt der Hebesatz 620%. Eine

Person besitzt ein unbebautes Grundstück. Das Finanzamt hat den Einheitswert mit 100.000 Euro festgelegt.

** 2,5 Promille (Grundsteuermesszahl) von 100.000 Euro = 350 Euro. 620 Prozent (Hebesatz) von 350 Euro = 2170 Euro.**

Es wären in diesem Beispiel also jährlich 2170 Euro Grundsteuer zu entrichten. Der Einfachheit halber wurde hier ein Beispiel mit einem unbebauten Grundstück gewählt, da die Berechnung der Grundsteuermesszahl bei bebauten Grundstücken um einiges komplizierter wird.

Die Hebesätze unterscheiden sich teils erheblich, sie reichen von ca. 80% bis zu über 900%. Möchten Sie wissen, wie hoch der Hebesatz in Ihrer Gemeinde ist? Einen Überblick liefert die interaktive Deutschlandkarte von Destatis.

Lässt sich die Grundsteuer von der Steuer absetzen?

Wer seine Eigentumswohnung selbst nutzt, generiert keine Einkünfte und kann daher die Grundsteuer bei der Steuererklärung nicht geltend machen. Anders sieht es aus, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten. Dann können Sie die Mieteinnahmen als Werbungskosten in der Steuererklärung angeben.

Grunderwerbsteuer

Die gute Nachricht vorweg: Grunderwerbsteuer bezahlen Sie nur einmalig – nämlich beim Kauf Ihrer Eigentumswohnung. Damit sichert sich der Fiskus Steuereinnahmen, wenn eine Wohnung ihren Besitzer wechselt.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt vom Kaufpreis ab. In der Regel zahlen Sie einen bestimmten Prozentsatz, der von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist. Er variiert etwa zwischen 3,5 und 6,5% des Kaufpreises.

Höhe der Grunderwerbsteuer nach Bundesländern

Baden-Württemberg 5,0 %
Bayern 3,5 %
Berlin 6, 0%
Brandenburg 6,5 %
Bremen 5,0 %
Hamburg 4,5 %
Hessen 6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern 6,0 %
Niedersachsen 5,0 %
Nordrhein-Westfalen 6,5 %
Rheinland-Pfalz 5,0 %
Saarland 6,5 %
Sachsen 3,5 %
Sachsen-Anhalt 5,0 %
Schleswig-Holstein 6,5 %
Thüringen 6,5 %

Die Grunderwerbsteuer zählt zu den sogenannten Kaufnebenkosten. Sie sollten sie deshalb in Ihrem Finanzierungsplan für die Eigentumswohnung berücksichtigen, denn es kommen meist mehrere Tausend Euro auf Sie zu.

Wie verläuft die Zahlung der Grunderwerbsteuer?

Gesetzlich sind beim Verkauf einer Immobilie der bisherige Eigentümer und der Erwerbende gemeinsam für die Zahlung der Grunderwerbsteuer verantwortlich (§13 Nr. 2 GrEStG). In der Regel wird daher der Käufer im Kaufvertrag als Steuerschuldner festgelegt.

Sobald der entsprechende Kaufvertrag notariell beurkundet wurde, schickt der Notar den Vertrag an das zuständige Finanzamt. Dort wird ein Grunderwerbsteuerbescheid erstellt und dem Zahlungspflichtigen - also dem Käufer - zugeschickt.

Nach der Zustellung des Bescheids hat der Käufer einen Monat Zeit, um die Grunderwerbsteuer zu begleichen. Sobald ein Zahlungseingang erfolgt, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Dieses Dokument ist die Voraussetzung dafür, dass der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen wird.

Ergo: Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer erfolgt kein Eintrag ins Grundbuch. Sie sind also offiziell erst Wohnungseigentümer, wenn Sie die Grunderwerbsteuer gezahlt haben.

Ausnahmen: Wann keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss

Nicht bei jedem Verkauf wird die Grunderwerbsteuer fällig. Wird eine Wohnung etwa an Verwandte 1. Grades veräußert (also an Ehepartner, Lebenspartner oder Kinder), müssen Sie die Steuer nicht zahlen (§3 GrEStG). Eltern können Wohnungen also steuerfrei an ihre Kinder verkaufen.

Auch ein Erbe im Todesfall oder eine Schenkung sind von der Grunderwerbsteuer ausgenommen.

Letztendlich müssen Wohnungseigentümer aber noch abwarten. Ob die Grundsteuer für Ihr Eigentum sinken oder steigen wird, sollte spätestens im Jahr 2024 feststehen. Bis dahin werden wir diesen Artikel für Sie fortlaufend aktualisieren.

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