Das Wichtigste im Überblick
- Einzelne Wohnungseigentümer können den Verwalter bei Pflichtverletzungen nicht mehr persönlich auf Schadensersatz verklagen.
- Da der Verwaltervertrag nur zwischen der WEG und dem Verwalter besteht, kann nur die Gemeinschaft als Ganzes Haftungsansprüche geltend machen.
- Erleidet ein Eigentümer einen individuellen Schaden (z. B. Sondereigentum), muss er die WEG per Beschluss zum Handeln gegen den Verwalter auffordern.
Seit der WEG-Reform im Jahr 2020 kann ein einzelner Wohnungseigentümer nicht mehr direkt Schadensersatz vom Verwalter fordern, selbst wenn dieser seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag verletzt hat. Der Anspruch steht ausschließlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG) zu. Doch wie können sie ihre Rechte dennoch wahren und welche Schritte sind für die WEG erforderlich?
1. Haftung des Verwalters laut dem neuen WEG-Gesetz
Vor der WEG-Reform 2020 war die Rechtsstellung der Wohnungseigentümergemeinschaft komplex. Sie galt als teilrechtsfähig, was bei der Geltendmachung von Ansprüchen oft zu Unsicherheiten führte. Mit dem neuen Gesetz wurde die WEG als juristische Person anerkannt und ist nun voll rechtsfähig (§ 9a WEG). Das bedeutet, dass sie die Trägerin aller Rechte und Pflichten ist – auch derer aus dem Verwaltervertrag.
Diese Stärkung der WEG als eigenständige Rechtsperson hat weitreichende Konsequenzen für die Verwalterhaftung. Ansprüche aus dem Verwaltervertrag, der ein reiner Dienstleistungsvertrag zwischen der WEG und dem Verwalter ist, stehen nun ausschließlich der Gemeinschaft zu. Ein einzelner Wohnungseigentümer ist nicht mehr Partei dieses Vertrags und kann daraus keine eigenen Rechte ableiten.
2. Die fehlende Drittschutzwirkung des Verwaltervertrags: Was sagt der BGH?
Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) bestätigt und präzisiert die durch die WEG-Reform eingeleitete Entwicklung. Der BGH vertritt die klare Linie, dass der Verwaltervertrag keine drittschützende Wirkung zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer entfaltet. Das bedeutet, dass der einzelne Eigentümer aus einer Pflichtverletzung des Verwalters, die sich auf den zwischen WEG und Verwalter geschlossenen Vertrag bezieht, keine direkten Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter geltend machen kann.
Entsteht beispielsweise in einer Wohnanlage ein Schaden, weil der Verwalter eine notwendige Instandhaltungsmaßnahme – etwa die Reparatur eines Daches – schuldhaft verzögert, und dieser Schaden betrifft das Gemeinschaftseigentum, dann steht der Schadensersatzanspruch ausschließlich der WEG zu. Diese muss diesen Anspruch im eigenen Namen gegen den Verwalter geltend machen.
3. Haftung des Verwalters: Was müssen Eigentümer und WEGs jetzt wissen müssen?
Wohnungseigentümer
Für den einzelnen Wohnungseigentümer bedeuten die neuen Regelungen eine wichtige Umstellung im Umgang mit Verwalterpflichten und möglichen Schäden. Wenn ein Verwalter beispielsweise die Verkehrssicherungspflicht verletzt, einen falschen Wirtschaftsplan erstellt oder die Abrechnung fehlerhaft ist, kann der direkt oder indirekt betroffene Eigentümer nicht einfach den Verwalter persönlich verklagen.
Er muss stattdessen seine Ansprüche gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen. Dies kann bedeuten, dass der Eigentümer die WEG auffordert, gegen die Verwaltung vorzugehen. Wenn die WEG untätig bleibt und dem einzelnen Eigentümer dadurch ein individueller Schaden entsteht (z. B. durch Wassereintritt in sein Sondereigentum aufgrund mangelhafter Dachwartung), kann er die WEG auf ordnungsgemäße Verwaltung oder auf Beschlussfassung zur Geltendmachung der Ansprüche gegen den Verwalter verklagen.
Tipp: Dokumentieren Sie Schäden und Mängel stets umgehend und umfassend. Melden Sie diese schriftlich an den Verwalter und fordern Sie die Einberufung einer Eigentümerversammlung, um die Rechtsverfolgung zu beschließen oder zumindest die Situation zu erörtern. Präzise Dokumentation ist Ihr bester Verbündeter!
Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Vertragspartner des Verwalters ist die alleinige Instanz, die Ansprüche aus dem Verwaltervertrag durchsetzen kann. Dies erfordert in der Regel eine Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung. Die WEG muss mehrheitlich beschließen, ob sie den Verwalter wegen Pflichtverletzungen in Anspruch nimmt, einen Anwalt beauftragt oder gar eine Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags prüft.
Gerade bei größeren Schäden, zum Beispiel an einem Mehrfamilienhaus, ist es essenziell, dass die WEG schnell und entschlossen handelt. Die Beauftragung eines spezialisierten Rechtsanwalts durch die WEG ist hier oft der sinnvollste Weg, um die Verwalterhaftung rechtlich fundiert zu prüfen und durchzusetzen.
Wichtig: Bleibt die WEG in Bezug auf die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter untätig, obwohl eine Pflichtverletzung offensichtlich ist und ein Schaden droht, kann dies eine Verletzung der ordnungsgemäßen Verwaltung darstellen. Einzelne Eigentümer können dann eine Beschlussersetzungsklage anstreben, um die WEG gerichtlich zur Handlung zu zwingen.
5. Wie können Eigentümer und WEGs ihre Rechte bei Verwalterfehlern jetzt durchsetzen?
Um die komplexen Regeln der Verwalterhaftung nach der WEG-Reform effektiv zu nutzen und Rechte zu wahren, sind proaktives Handeln und gute Kommunikation unerlässlich:
Für einzelne Wohnungseigentümer:
- Aktive Teilnahme an Eigentümerversammlungen: Nutzen Sie Ihr Stimmrecht, um auf Verwalterpflichtverletzungen aufmerksam zu machen und Beschlüsse zur Rechtsverfolgung herbeizuführen.
- Frühzeitige Mängelanzeige: Melden Sie Schäden oder mutmaßliche Pflichtverletzungen des Verwalters umgehend und schriftlich an den Verwalter und den Verwaltungsbeirat. Fordern Sie eine Reaktion oder die Aufnahme des Punktes in die nächste Tagesordnung.
- Klage auf ordnungsgemäße Verwaltung: Wenn die WEG untätig bleibt und Ihnen dadurch ein individueller Schaden entsteht, prüfen Sie die Möglichkeit einer Klage auf ordnungsgemäße Verwaltung gegen die WEG, um diese zur Handlung zu bewegen.
Für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG):
- Klar definierter Verwaltervertrag: Achten Sie bei der Bestellung des Verwalters auf einen präzisen Verwaltervertrag, der Aufgaben, Pflichten und Kontrollmechanismen eindeutig regelt.
- Regelmäßige Kontrolle: Der Verwaltungsbeirat sollte die Tätigkeiten des Verwalters regelmäßig und gewissenhaft überprüfen.
- Konsequentes Vorgehen bei Pflichtverletzungen: Zögern Sie nicht, bei erwiesenen Pflichtverletzungen des Verwalters rechtliche Schritte einzuleiten. Holen Sie sich frühzeitig rechtlichen Rat von einem spezialisierten Anwalt ein, um die Erfolgsaussichten und das weitere Vorgehen abzuklären.
Fazit: Die Rolle der Gemeinschaft stärken
Die WEG-Reform von 2020 und die darauf aufbauende Rechtsprechung des BGH haben die Position der WEG als eigenständige juristische Person erheblich gestärkt. Dies bedeutet im Kontext der Verwalterhaftung, dass sie die zentrale Ansprechpartnerin und Klägerin bei Pflichtverletzungen aus dem Verwaltervertrag ist. Die Zeiten, in denen einzelne Eigentümer direkt gegen den Verwalter vorgehen konnten, sind vorbei.
