Das Wichtigste im Überblick
- Der Bundesgerichtshof (BGH) hat Ende 2025 entschieden: Wohnungseigentümer dürfen ihr Hausgeld nicht zurückbehalten — auch wenn die Jahresabrechnung fehlt oder fehlerhaft ist.
- Die Hausgeldpflicht ist nicht an die Erstellung der Jahresabrechnung gekoppelt; sie sichert die Liquidität der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE).
- Bei säumiger Verwaltung stehen Eigentümern andere Mittel zur Verfügung: Aufforderung mit Fristsetzung, außerordentliche Eigentümerversammlung, Klage auf Erstellung der Abrechnung oder Abberufung des Verwalters.
- Seit der WEG-Reform 2020 kann der Verwalter jederzeit ohne wichtigen Grund abberufen werden.
Die Zahlung des Hausgeldes ist eine zentrale Pflicht jedes Wohnungseigentümers. Doch was passiert, wenn die Hausverwaltung ihren Pflichten — etwa der Erstellung der Jahresabrechnung — nicht nachkommt? Darf ein Eigentümer das Hausgeld zurückbehalten, um Druck auszuüben? Diese strittige Frage hat der BGH mit einem Urteil von Ende 2025 geklärt: Es gibt kein Zurückbehaltungsrecht für das Hausgeld, selbst wenn die Jahresabrechnung fehlt. Im Folgenden lesen Sie, welche Konsequenzen das hat und welche Wege Ihnen als Eigentümer offenstehen.
1. Das BGH-Urteil von Ende 2025: Hausgeld muss immer gezahlt werden
Der BGH (Bundesgerichtshof) entschied Ende 2025, dass Wohnungseigentümer ihr Hausgeld nicht als Druckmittel zurückbehalten dürfen — auch nicht, wenn die Hausverwaltung die gesetzlich vorgeschriebene Jahresabrechnung nicht erstellt hat oder diese fehlerhaft ist. Das Urteil, dessen Begründung Anfang 2026 veröffentlicht wurde, stärkt die Liquidität der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) und die Rechtssicherheit im WEG-Recht.
Hintergründe der Entscheidung
Im zugrunde liegenden Fall hatte ein Eigentümer seine Hausgeldzahlungen eingestellt, weil die Verwaltung über einen längeren Zeitraum keine ordnungsgemäße Jahresabrechnung vorgelegt hatte. Er berief sich auf ein Zurückbehaltungsrecht, wie es im allgemeinen Zivilrecht für synallagmatische Verträge üblich ist. Der BGH wies diese Argumentation zurück: Die Hausgeldpflicht ist nicht direkt an die rechtzeitige Erstellung der Jahresabrechnung gekoppelt. Die Erstellung der Abrechnung ist zwar eine wesentliche Pflicht der Verwaltung, deren Nichterfüllung lässt jedoch weder die Zahlungspflicht der Eigentümer entfallen noch begründet sie ein Zurückbehaltungsrecht.
Auswirkungen für Wohnungseigentümer
Für Wohnungseigentümer bedeutet das Urteil eine klare Linie: Hausgeld ist fortlaufend zu zahlen — unabhängig von den Leistungen der Verwaltung. Ein Zahlungsstopp kann erhebliche Folgen haben, bis hin zu einer Klage der GdWE auf Zahlung des rückständigen Hausgeldes nebst Kosten und Zinsen.
2. Warum kein Zurückbehaltungsrecht beim Hausgeld besteht
Die Entscheidung des BGH basiert auf den besonderen Strukturen des Wohnungseigentumsrechts. Das Hausgeld nimmt eine Sonderstellung ein, die es von gewöhnlichen vertraglichen Zahlungsverpflichtungen unterscheidet.
Sonderstellung des Hausgelds in der WEG
Das Hausgeld dient der Deckung der laufenden Kosten der Gemeinschaft (Erhaltung, Betriebskosten, Verwaltungskosten, Aufbau der Erhaltungsrücklage). Es ist die finanzielle Basis, um die Funktionsfähigkeit der GdWE und den Werterhalt des Gemeinschaftseigentums zu sichern. Die Zahlungspflicht ist nicht an eine konkrete Gegenleistung der Verwaltung gebunden, sondern an die Mitgliedschaft in der GdWE. Die ordnungsgemäße Verwaltung ist eine Pflicht der GdWE gegenüber ihren Mitgliedern, die separat durchgesetzt werden muss.
Risiken für die Liquidität der GdWE
Würde ein Zurückbehaltungsrecht für das Hausgeld eingeräumt, hätte dies erhebliche Folgen für die Gemeinschaft. Bereits wenige Eigentümer, die ihre Zahlungen einstellen, könnten die GdWE in finanzielle Schwierigkeiten bringen. Notwendige Reparaturen könnten nicht ausgeführt, Rechnungen nicht bezahlt und wichtige Dienstleistungen nicht erbracht werden — was im Ergebnis allen Eigentümern schaden würde.
Hinweis: Eine stabile Liquidität der GdWE ist die Grundlage für den Werterhalt und die Funktionsfähigkeit der gesamten Wohnanlage. Jede Verzögerung bei der Zahlung des Hausgeldes gefährdet diese Liquidität und damit indirekt auch das Sondereigentum jedes einzelnen Eigentümers.
3. Was tun, wenn die Jahresabrechnung fehlt?
Auch wenn kein Zurückbehaltungsrecht besteht, sind Eigentümer den Mängeln der Verwaltung nicht hilflos ausgeliefert. Es gibt wirksame Instrumente, um die Erstellung der Jahresabrechnung oder andere Verwalterpflichten einzufordern.
Schriftliche Aufforderung mit Fristsetzung
Der erste Schritt sollte immer die schriftliche Kommunikation sein. Fordern Sie den Verwalter unter Fristsetzung zur Erstellung und Vorlage der Jahresabrechnung auf. Dokumentieren Sie diesen Schritt sorgfältig (Einschreiben mit Rückschein oder E-Mail mit Lesebestätigung). Oft reicht eine klare Aufforderung, um den Verwalter zum Handeln zu bewegen.
Einberufung einer Eigentümerversammlung
Bleibt die Aufforderung erfolglos, können Sie gemeinsam mit anderen Eigentümern (mindestens ein Viertel der Miteigentumsanteile oder drei Eigentümer) die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung verlangen. Dort können Beschlüsse gefasst werden, die den Verwalter zur Abrechnung anweisen oder seine Abberufung und die Bestellung eines neuen Verwalters zum Thema machen.
Klage auf Erstellung der Jahresabrechnung und Verwalterabberufung
Sollten alle außergerichtlichen Maßnahmen scheitern, bleibt der Weg über das Gericht. Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf die Erstellung einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung (Quelle: § 28 Abs. 2 WEG). Dieser Anspruch kann gerichtlich durchgesetzt werden. Parallel kann bei grober Pflichtverletzung des Verwalters eine Klage auf Abberufung und/oder auf Bestellung eines neuen Verwalters erhoben werden. Nach der WEG-Reform 2020 ist eine Abberufung des Verwalters jederzeit ohne wichtigen Grund möglich (Quelle: § 26 Abs. 3 WEG), was die Handlungsfähigkeit der GdWE stärkt.
Hinweis zu Fristen: Der Verwalter hat die Jahresabrechnung in der Regel binnen sechs Monaten nach Ende des Wirtschaftsjahres zu erstellen. Spätestens ein Jahr nach Ende des Wirtschaftsjahres sollte die Abrechnung vorliegen.
Fazit: Hausgeld zahlen, Rechte konsequent durchsetzen
Das BGH-Urteil von Ende 2025 hat die Rechtslage klar definiert: Die Pflicht zur Hausgeldzahlung ist vom Handeln der Verwaltung unabhängig. Das dient dem Schutz der Liquidität der GdWE und letztlich allen Eigentümern. Wer in der eigenen Gemeinschaft mit einer säumigen Verwaltung zu tun hat, ist trotzdem nicht machtlos: Eine konsequente Eskalation — schriftliche Aufforderung, außerordentliche Eigentümerversammlung, gerichtliche Durchsetzung oder Abberufung des Verwalters — ist der bessere Weg als ein Zahlungsstopp, der nur weitere Probleme schafft.
