Sie sind Immobilienbesitzer und möchten Ihre Steuerlast reduzieren? Dann gibt es eine clevere Methode, auf die Sie unter bestimmten Voraussetzungen zurückgreifen können: die Abschreibung von Immobilien.
In diesem Beitrag erklären wir Ihnen unter anderem, was Abschreibung bedeutet, wer sie nutzen kann und welche Kosten Sie absetzen können.
Was ist die Immobilien-Abschreibung?
Die Abschreibung von Immobilien (auch Abschreibung für Abnutzung oder kurz AfA genannt) bezieht sich auf den Prozess, bei dem der Wert einer Immobilie über einen bestimmten Zeitraum hinweg abgeschrieben wird. Mit anderen Worten – Sie können jährlich einen gewissen Betrag von der Steuer absetzen und somit Geld sparen.
Die Abschreibung spiegelt den allmählichen Wertverlust einer Immobilie wider, der auf Faktoren wie Verschleiß, Alterung und veränderte Marktbedingungen zurückzuführen ist.
Wer kann Immobilien abschreiben?
Die Abschreibung für Abnutzung der Immobilien können Sie nur dann in Anspruch nehmen, wenn Sie durch Ihre Immobilie Einnahmen erzielen – d. h. wenn Sie Ihre Wohnung bzw. Ihr Haus vermieten oder für gewerbliche Zwecke nutzen.
Wie funktioniert die Abschreibung bei Immobilien?
Die Abschreibung bei Immobilien funktioniert in der Regel nach einem einfachen Prinzip. Dabei spielen vor allem zwei Faktoren eine wichtige Rolle – die Nutzungsdauer der Immobilie und die Abschreibungshöhe.
Bei der Nutzungsdauer handelt es sich um eine vom Gesetzgeber festgelegte pauschale Schätzung, wie lange die Immobilie ihren Zweck erfüllen kann, bevor sie an Wert verliert oder einer Renovierung oder Sanierung bedarf.
Nutzungsdauer für vermietete Immobilien nach Baujahr
- Baujahr bis 1924: 40 Jahre
- Baujahr von 1925 bis 2022: 50 Jahre
- Baujahr ab 2023: 33 Jahre
Auf der Nutzungsdauer basiert dann die jährliche Abschreibungshöhe.
Abschreibungshöhe für vermietete Immobilien nach Baujahr
- Baujahr bis 1924: 2,5 % pro Jahr
- Baujahr von 1925 bis 2022: 2 % pro Jahr
- Baujahr ab 2023: 3 % pro Jahr
Beispiel: Wenn Ihre Immobilie etwa im Jahr 2001 gebaut wurde, können Sie über einen Zeitraum von 50 Jahren jährlich 2 % der Anschaffungskosten abschreiben.
Welche Abschreibungen gibt es für Immobilien?
Man unterscheidet zwischen der degressiven und linearen Abschreibung von Immobilien.
Wir haben die Unterschiede übersichtlich für Sie zusammengefasst.
Lineare Abschreibung von Immobilien
Bei der linearen Abschreibung wird der Wertverlust einer Immobilie gleichmäßig über die geschätzte Nutzungsdauer verteilt. Der jährliche Abschreibungsbetrag bleibt also konstant.
Haben Sie gewusst?
Im Jahr 2023 kam es im Bezug auf die lineare Abschreibung von Immobilien zu einer wichtigen Änderung. Bei Wohngebäuden, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt werden, steigt die lineare AfA von 2 auf 3 Prozent. Dadurch sollen Neubauten künftig schneller abgeschrieben werden als bisher (mehr zum Thema Nutzungsdauer erfahren Sie im nächsten Kapitel).
Degressive Abschreibung von Immobilien
Im Vergleich zur linearen AfA ist bei der degressiven die Abschreibungsrate in den ersten Jahren höher und nimmt dann mit der Zeit ab. Inzwischen gilt diese Art der steuerlichen Abschreibung nur noch für Immobilien, die vor dem 1. Januar 2006 gekauft wurden.
© Anna Tarazevich / Pexels
Welche Kosten kann ich bei vermieteten Immobilien abschreiben?
Egal ob Neu- oder Altbau – wenn es um die Vermietung von Immobilien geht, können Sie folgende Kosten abschreiben.
Anschaffungskosten
- Kaufpreis
- Notarkosten
- Maklerprovision
- Grunderwerbsteuer
- Gebühren, die beim Grundbuchamt anfallen
- Gutachter- und Schätzkosten
- Gerichtskosten (im Falle des Erwerbs im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens)
Herstellungskosten
- Baugenehmigung und Bauabnahme
- Handwerker
- Architekten
- Baumaterial
- Ausschachtungsarbeiten und Aufwendungen für übliche Erdarbeiten
- Erstmalig installierte Gas-, Strom-, Wasseranschlüsse
- Umzäunung u. ä.
© Elle Hughes / Pexels
Steuerliche Abschreibung von Immobilien: Sonderfälle
Auch beim Thema Abschreibung von Immobilien gibt es Sonderfälle. Welche das sind, erfahren Sie jetzt.
Geschenkte und vererbte Immobilien
Wenn Sie Ihre Immobilie bereits zu Lebzeiten an jemanden verschenken, führt der Beschenkte die AfA im gleichen Umfang fort (§ 11 d der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung).
Dasselbe gilt auch für vererbte Eigentumswohnungen, da Beschenkte und Erben die Rechtsnachfolge antreten.
Denkmalgeschützte Immobilien
Wenn Sie Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien sind, können Sie die Kosten für Renovierung und Sanierung steuerlich absetzen. Die Denkmalschutz-Abschreibung gilt dabei sowohl für vermietete als auch selbstgenutzte Immobilien.
Dabei sind folgende Punkte zu beachten:
- Vermieter: Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten möchten, können Sie ganze 100 % der Sanierungskosten abschreiben (je 9 % über einen Zeitraum von acht Jahren und für weitere vier Jahre je 7 %).
- Selbstnutzer: Wenn Sie die denkmalgeschützte Immobilie selbst bewohnen, können Sie zehn Jahre bis zu 9 % der Kosten zur Erhaltung des Gebäudes in der Steuererklärung eingeben.
Wichtig: Die Abschreibung gilt nur für Gebäude, die von der Denkmalbehörde als Baudenkmäler klassifiziert wurden.
Arbeitszimmer
Sie haben in Ihrer Eigentumswohnung oder Ihrem Haus ein steuerlich anerkanntes Arbeitszimmer und bewohnen die Immobilie selbst? Dann können Sie die Abschreibung in Anspruch nehmen, jedoch nur anteilig, und zwar für diejenigen Kosten, die auf Ihr Arbeitszimmer anfallen.
Tipp: Um zu erfahren, welche Abschreibungsmöglichkeiten für Ihre Immobilie in Frage kommen, wenden Sie sich am besten an einen Steuerberater.
Wie gebe ich die Abschreibung meiner Immobilie in der Steuererklärung an?
Für die Immobilienabschreibung müssen Sie bei der Steuererklärung die entsprechenden Angaben in der Anlage "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" eintragen. Dies gilt sowohl für die reguläre Abschreibung für Abnutzung (AfA) als auch für Sonderfälle wie etwa denkmalgeschützte Immobilien.
Das könnte Sie noch interessieren: