Kurzzeitvermietung & Airbnb in WEGs: Rechtslage 2026

Das Wichtigste im Überblick

• Ein generelles WEG-Verbot von Airbnb ist schwer durchzusetzen, eine Genehmigungspflicht oder Vermietungsobergrenze per Beschluss aber möglich.
• Für Gebrauchsregelungen, die von der Teilungserklärung abweichen, ist meist eine doppelt qualifizierte Mehrheit nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG nötig.
• Kommunale Zweckentfremdungsverbote gelten unabhängig von WEG-Beschlüssen und sind oft die entscheidende Hürde.
• Bei erheblichen Beeinträchtigungen können Miteigentümer einen Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB analog i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG geltend machen.

Die Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb ist für Sondereigentümer attraktiv, kann in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aber zu Konflikten führen. Die Frage, ob die WEG Airbnb verbieten kann, ist nicht pauschal zu beantworten. Aktuelle BGH-Rechtsprechung, die WEG-Reform 2020 und kommunale Zweckentfremdungsverbote prägen die Rechtslage. Dieser Beitrag gibt Ihnen einen Überblick und konkrete Handlungsempfehlungen.

1. Rechtsgrundlagen: WEG-Reform 2020 und kommunale Verbote

Der Konflikt um die Kurzzeitvermietung entsteht im Spannungsfeld zwischen dem Nutzungsrecht des Sondereigentümers und den Interessen der Gemeinschaft. Die WEG-Reform 2020 hat die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft erweitert, gleichzeitig aber die Rechte des Einzelnen erhalten.

Grundsätzlich darf ein Sondereigentümer seine Wohnung vermieten. Die gewerblich anmutende Kurzzeitvermietung mit häufig wechselnden Gästen kann jedoch über das Maß einer reinen Wohnnutzung hinausgehen. Hier kommen neben der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung auch kommunale Zweckentfremdungsverbote ins Spiel.

Tipp: Prüfen Sie vor jeder Vermietung die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und die letzten WEG-Beschlüsse auf Regelungen zur Nutzung Ihres Sondereigentums.

2. BGH-Urteile zur Kurzzeitvermietung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zu den Grenzen der Kurzzeitvermietung mehrfach Stellung bezogen. Im Urteil vom 12.04.2018 (Az. V ZR 167/17) hat der BGH entschieden, dass die kurzzeitige Vermietung an Feriengäste grundsätzlich zur zulässigen Wohnnutzung gehört, sofern die Teilungserklärung nur eine Wohnnutzung vorsieht. Ein Verbot durch Mehrheitsbeschluss ist demnach grundsätzlich nicht möglich.

Entscheidend bleibt die tatsächliche Auswirkung der Nutzung: Erst bei erheblichen Beeinträchtigungen kommt ein Unterlassungsanspruch in Betracht (vgl. BGH, Urteil v. 23.03.2018, Az. V ZR 307/16). Die WEG-Reform 2020 hat den Spielraum für Gebrauchsregelungen durch qualifizierte Mehrheitsbeschlüsse erweitert.

3. WEG-Beschlüsse zur Untersagung von Airbnb: Was ist zulässig?

Kann eine WEG die Kurzzeitvermietung per Beschluss verbieten? Ein generelles Verbot ist schwer durchzusetzen, wenn die Teilungserklärung eine Wohnnutzung erlaubt. Die WEG-Reform 2020 hat aber die Möglichkeit von Gebrauchsregelungen gestärkt.

Beschlusskompetenz nach WEG-Reform 2020

Die Eigentümergemeinschaft kann über die Nutzung des Gemeinschaftseigentums und in Grenzen auch des Sondereigentums beschließen, sofern dies der ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht. Praktisch relevant sind zwei Wege:

• Einfache Mehrheit: Beschlüsse zur ordnungsmäßigen Verwaltung können mit einfacher Mehrheit gefasst werden. Ein pauschales Verbot der Vermietung gehört in der Regel nicht dazu.
• Doppelt qualifizierte Mehrheit (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG): Für Gebrauchsregelungen, die von den gesetzlichen Vorgaben oder der Teilungserklärung abweichen, ist eine Mehrheit der Stimmen und der Miteigentumsanteile erforderlich. Hierüber lässt sich beispielsweise eine Genehmigungspflicht für Kurzzeitvermietungen einführen oder eine maximale Vermietungsdauer pro Jahr festlegen, wenn die Regelung billigem Ermessen entspricht.

Ein vollständiges Verbot ist nur durch eine einstimmige Vereinbarung oder eine Änderung der Teilungserklärung möglich, sofern nicht erhebliche, nicht hinnehmbare Beeinträchtigungen vorliegen.

Tipp: Formulieren Sie Beschlüsse zur Kurzzeitvermietung präzise und begründen Sie die Notwendigkeit konkret, etwa mit erhöhtem Lärm oder verstärktem Verschleiß des Gemeinschaftseigentums. So vermeiden Sie Anfechtungen.

4. Zweckentfremdungsverbote 2026

Unabhängig von der WEG-internen Rechtslage müssen Sondereigentümer kommunale Zweckentfremdungsverbote beachten. In vielen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt – etwa Berlin, München, Hamburg oder Köln – ist die Kurzzeitvermietung nur mit behördlicher Genehmigung gestattet. Häufig ist die Vermietungsdauer auf eine bestimmte Anzahl von Tagen pro Jahr beschränkt.

Verstöße können mit Bußgeldern geahndet werden, die je nach Bundesland und Schwere des Verstoßes deutlich fünfstellige Beträge erreichen können. Diese Verbote gelten zusätzlich zu WEG-Regelungen.

Tipp: Informieren Sie sich über die spezifischen Zweckentfremdungsverbote Ihrer Kommune, bevor Sie eine Kurzzeitvermietung in Erwägung ziehen. Die Regeln variieren deutlich.

5. Unterlassungsansprüche: Wann können Miteigentümer einschreiten?

Auch ohne formellen WEG-Beschluss oder kommunales Verbot können Miteigentümer gegen eine Kurzzeitvermietung vorgehen, wenn diese zu erheblichen Beeinträchtigungen führt. Typische Beeinträchtigungen sind:

• Erhöhter Lärmpegel durch wechselnde Gäste
• Sicherheitsbedenken durch unbekannte Personen im Haus
• Verstärkte Abnutzung von Aufzügen, Treppenhaus und Müllanlagen
• Verschmutzungen im Gemeinschaftseigentum

Gelegentliche Störungen sind hinzunehmen. Eine systematische, wiederholte Belästigung begründet einen Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB analog i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG (vgl. BGH, Urteil v. 23.03.2018, Az. V ZR 307/16). Rechtliche Schritte beginnen mit einer Abmahnung und können in einer Unterlassungsklage münden, die einzelne Miteigentümer oder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) erheben können.

6. Leitfaden für Eigentümer und Verwaltungen

Für Eigentümer

1. Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und WEG-Beschlüsse prüfen.
2. Kommunale Zweckentfremdungsverbote recherchieren.
3. Mit Verwaltung und Miteigentümern offen kommunizieren.
4. Bei Unsicherheit spezialisierten Rechtsanwalt oder Steuerberater hinzuziehen.

Für Verwaltungen

1. Eigentümer aktiv über die Rechtslage informieren.
2. Bei Bedarf rechtssichere Beschlussvorlagen zur Regelung der Kurzzeitvermietung erstellen.
3. Beeinträchtigungen (Lärm, Müll, Sicherheit) dokumentieren.
4. Bei anhaltenden, erheblichen Störungen Unterlassungsansprüche im Namen der GdWE prüfen.

Fazit: Sorgfältige Abwägung statt pauschaler Lösung

Die Kurzzeitvermietung in einer WEG bleibt rechtlich komplex. Ein pauschales Ja oder Nein zur Erlaubnis gibt es selten. Die Interessen des Sondereigentümers, die Belange der Gemeinschaft und die Vorgaben des öffentlichen Rechts müssen sorgfältig abgewogen werden. Wer informiert entscheidet und bei Bedarf rechtliche Beratung einholt, vermeidet Konflikte und schafft Rechtssicherheit – für sich selbst und die gesamte WEG.