Das Wichtigste im Überblick
- Seit 2020 ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Jahresabrechnung verantwortlich – nicht mehr der Verwalter.
- Der Verwalter erstellt die Abrechnung zwar, rechtlich zuständig ist jedoch die Gemeinschaft.
- Bleibt die Jahresabrechnung aus, müssen Sie Ihre Ansprüche gegen die Gemeinschaft richten.
Die WEG-Reform 2020 hat zahlreiche Änderungen für WEGs mit sich gebracht. Eine der fundamentalsten Neuerungen betrifft den Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung. Wo früher der Verwalter als direkter Adressat galt, steht heute die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der Pflicht.
1. Neue Rechtslage seit 2020: Die WEG als eigene Rechtsperson
Mit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1. Dezember 2020 wurden die rechtlichen Grundlagen für WEGs grundlegend neu geordnet. Eine zentrale Neuerung: Die WEG ist nun ein eigenständiger Rechtsträger, der Rechte erwerben und Pflichten eingehen kann. Dies hat direkte Auswirkungen auf die Haftung und die prozessuale Stellung der Gemeinschaft, insbesondere wenn es um die Einhaltung ihrer Pflichten geht. Vor der Reform richtete sich der Anspruch auf eine ordnungsgemäße [Jahresabrechnung](Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 2 WEG (alte Fassung) direkt gegen den Verwalter.
2. Wer schuldet die Jahresabrechnung nach der WEG-Reform?
Nach der WEG-Reform 2020 ist der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Erstellung und Vorlage der Jahresabrechnung nicht mehr gegen die Verwaltung, sondern direkt gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtet. Dies wurde auch durch den Bundesgerichtshof (BGH) bestätigt (19.04.2024 - V ZR 167/23).
2.1 Warum ist nicht mehr der Verwalter für die Jahresabrechnung verantwortlich?
Die Begründung liegt in der gestärkten Position der WEG als Rechtspersönlichkeit. Der Verwalter ist lediglich ein Organ der Gemeinschaft, das die Beschlüsse der Eigentümerversammlung umsetzt und die laufenden Geschäfte führt. Die Pflicht zur Rechenschaftslegung über die Einnahmen und Ausgaben des Gemeinschaftseigentum obliegt jedoch der WEG selbst, da sie die Vertragspartnerin der Eigentümer ist und die Vermögensangelegenheiten verwaltet. Wenn also eine Jahresabrechnung ausbleibt oder fehlerhaft ist, ist die Gemeinschaft diejenige, die zur Rechenschaft gezogen werden kann und muss.
3. Welche Rolle spielt der Verwalter bei der Erstellung der Jahresabrechnung?
Trotz der Verschiebung der Verantwortlichkeit bleibt die Rolle des Verwalters bei der Erstellung der Jahresabrechnung von zentraler Bedeutung. Er ist weiterhin für:
- die buchhalterische Aufbereitung,
- die Zusammenstellung aller Einnahmen und Ausgaben
- sowie die Erstellung des konkreten Zahlenwerks verantwortlich. Seine Aufgabe ist die Ausführung, während die letztendliche Verantwortung für die Erfüllung des Anspruchs bei der Gemeinschaft liegt.
Wichtige Unterscheidung:\n> Der Verwalter erstellt die Abrechnung. Die Gemeinschaft ist dafür verantwortlich, dass sie erstellt wird und die Eigentümer diese erhalten. Sie ist der Schuldner des Anspruchs auf die Jahresabrechnung.
4. Was kann ich als Eigentümer tun, wenn die Jahresabrechnung ausbleibt?
Bleibt die Jahresabrechnung nach angemessener Fristsetzung aus, hat der einzelne Wohnungseigentümer verschiedene rechtliche Möglichkeiten. Zunächst sollte die Gemeinschaft schriftlich zur Erstellung der Abrechnung aufgefordert werden. Bleibt dies erfolglos, kann Klage vor Gericht erhoben werden. Der Kläger richtet diese Klage nun gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch ihren Verwalter. Im Falle einer Klage kann das Gericht die Gemeinschaft dazu verurteilen, die Jahresabrechnung zu erstellen und vorzulegen. Unter bestimmten Umständen kann sogar ein Anspruch auf Schadensersatz bestehen, wenn dem Eigentümer durch die fehlende Abrechnung ein nachweisbarer Schaden entstanden ist, etwa weil er Steuervorteile nicht geltend machen konnte.
5. Wie können Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung rechtssicher einfordern?
Damit Sie Ihren Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung wirksam durchsetzen können, sollten Sie folgende Punkte beachten.
- Fristen kennen: Prüfen Sie, welche Fristen für die Vorlage der Jahresabrechnung in Ihrer Teilungserklärung oder Beschlusssammlung festgelegt sind. Üblich ist die Vorlage innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Wirtschaftsjahres.
- Schriftliche Aufforderung: Fordern Sie die Gemeinschaft (ggf. über den Beirat oder den Verwalter) schriftlich zur Erstellung der Jahresabrechnung auf und setzen Sie eine angemessene Nachfrist.
- Dokumentation: Bewahren Sie alle Schreiben und Korrespondenzen sorgfältig auf.
- Rechtsberatung: Bei anhaltenden Problemen oder Unsicherheiten ziehen Sie frühzeitig einen auf WEG-Recht spezialisierten Rechtsanwalt zurate.
Tipp:Setzen Sie der Gemeinschaft eine angemessene Frist zur Vorlage der Abrechnung, bevor Sie weitere Schritte einleiten. Dokumentieren Sie Ihre Korrespondenz sorgfältig, um im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung gut vorbereitet zu sein.
6. Fazit: Mehr Rechtssicherheit bei der Jahresabrechnung
Die WEG-Reform 2020 hat die Verantwortung für die Jahresabrechnung eindeutig bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verankert. Während der Verwalter weiterhin die operative Aufgabe der Abrechnungserstellung hat, ist die WEG letztendlich der Schuldner des Anspruchs. Wohnungseigentümer sollten diese Neuerung kennen, ihre Rechte aktiv einfordern und bei Bedarf die rechtlichen Mittel nutzen, um Transparenz und Ordnung in den Finanzen ihrer Gemeinschaft zu gewährleisten.
