Fehlerhafte Jahresabrechnung: Kein Erfüllungseinwand (2026)

Fehlerhafte Jahresabrechnung: Kein Erfüllungseinwand (2026)

Die Jahresabrechnung ist das zentrale Dokument für jeden Wohnungseigentümer, um die finanzielle Lage seiner WEG zu überblicken. Doch was passiert, wenn diese Abrechnung gravierende Fehler aufweist, beispielsweise einen falschen Verteilerschlüssel? Lange gab es Unsicherheiten, ob eine solche "fehlerhafte Jahresabrechnung" dennoch als Erfüllung der Verwalterpflicht anzusehen ist. Die aktuelle Rechtsprechung aus dem Jahr 2026 schafft hier Klarheit: Ein Erfüllungseinwand gegen den Anspruch auf eine korrekte Abrechnung ist bei Mängeln ausgeschlossen. Dieser Fachartikel von WEG Wissen beleuchtet die neuesten Entwicklungen und erklärt, warum eine fehlerhafte Jahresabrechnung 2026 nicht als Erfüllung im Sinne von § 362 BGB gilt und welche Rechte und Pflichten sich daraus für die Wohnungseigentümergemeinschaft ergeben.

Inhaltsverzeichnis:

• 1. Was bedeutet "fehlerhafte Jahresabrechnung" im Kontext der WEG?
• 2. Der Erfüllungseinwand nach § 362 BGB – Was ist das?
• 3. Neue Rechtsprechung 2025/2026: Kein Erfüllungseinwand bei falscher Abrechnung
• 4. Praktische Auswirkungen für Wohnungseigentümer und Verwalter
• 5. Abgrenzung: Anfechtung des Beschlusses vs. Erfüllungsanspruch gegen den Verwalter
• 6. Fazit

1. Was bedeutet "fehlerhafte Jahresabrechnung" im Kontext der WEG?

Eine Jahresabrechnung gilt als fehlerhaft, wenn sie nicht den gesetzlichen Vorgaben (§ 28 Abs. 2 WEG), den Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft oder den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Typische Mängel, die eine Abrechnung als "fehlerhafte Jahresabrechnung" qualifizieren, sind:

• Verwendung eines falschen Verteilerschlüssels, der nicht der Teilungserklärung oder gültigen Beschlüssen entspricht.
• Nicht ordnungsgemäße Zuordnung von Einnahmen und Ausgaben, z.B. falsche Buchungen oder Vermischung von Konten.
• Fehlende oder unzureichende Dokumentation der Einzelposten, wodurch die Nachvollziehbarkeit eingeschränkt ist.
• Nichtberücksichtigung von Wirtschaftsplänen oder bindenden Beschlüssen der Eigentümerversammlung.

Der Verwalter ist nach § 28 Abs. 2 WEG dazu verpflichtet, eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung zu erstellen. Diese muss verständlich, nachvollziehbar und rechnerisch korrekt sein, um den Wohnungseigentümern eine vollständige und wahrheitsgemäße Übersicht über die Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft sowie die Entwicklung der Rücklagen zu geben.

Tipp: Eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung muss stets die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des Wirtschaftsjahres widerspiegeln, die Entwicklung der Rücklagen transparent darstellen und die Einzelabrechnung für jeden Eigentümer nach dem korrekten Verteilerschlüssel aufschlüsseln. Nur dann erfüllt sie ihre gesetzliche Funktion.

2. Der Erfüllungseinwand nach § 362 BGB – Was ist das?

Im deutschen Zivilrecht besagt § 362 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), dass ein Schuldverhältnis erlischt, wenn die geschuldete Leistung an den Gläubiger bewirkt wird. Man spricht vom sogenannten "Erfüllungseinwand". Hat der Schuldner (in unserem Fall: der Verwalter) seine Leistung (hier: Erstellung der Jahresabrechnung) vertragsgemäß erbracht, kann der Gläubiger (hier: die WEG als Anspruchsinhaber) diese Leistung nicht erneut fordern. Die Rechtsprechung hat jedoch klargestellt, dass "Bewirken der Leistung" bedeutet, dass die Leistung vertragsgerecht und mangelfrei erbracht werden muss. Eine mangelhafte Leistung kann somit nicht zur Erfüllung führen.

3. Neue Rechtsprechung 2025/2026: Kein Erfüllungseinwand bei falscher Abrechnung

Die jüngsten Gerichtsurteile, insbesondere auf Ebene der Landgerichte in den Jahren 2025 und 2026, bestätigen eine wichtige Entwicklung im WEG-Recht. Eine fehlerhafte Jahresabrechnung stellt keine vertragsgemäße Erfüllung der Verwalterpflicht zur Aufstellung der Abrechnung dar. Dies bedeutet, dass die WEG oder einzelne Eigentümer vom Verwalter weiterhin die Erstellung einer korrekten Abrechnung fordern können, selbst wenn bereits eine fehlerhafte Version vorgelegt wurde.

Der Kern der Argumentation ist, dass eine Leistung, die erhebliche Mängel aufweist – wie ein falscher Verteilerschlüssel, unrichtige Zahlen oder fehlende Nachweise – nicht als "bewirkt" im Sinne von § 362 BGB angesehen werden kann. Die Verpflichtung des Verwalters erlischt erst, wenn eine Abrechnung vorgelegt wird, die den Anforderungen an eine ordnungsmäßige Verwaltung entspricht. Es handelt sich hierbei nicht um die Anfechtung eines bestandskräftigen Beschlusses über die Jahresabrechnung, sondern um den originären Anspruch auf vertragsgemäße Leistung des Verwalters.

Praktische Auswirkungen für Wohnungseigentümer und Verwalter

Für Wohnungseigentümer bedeutet dies eine Stärkung ihrer Rechte. Sie müssen eine fehlerhafte Jahresabrechnung nicht akzeptieren und können vom Verwalter die Korrektur bzw. Neuerstellung verlangen. Ein Verwalter kann sich nicht damit verteidigen, er habe die Abrechnung ja bereits "erstellt", wenn diese mangelhaft ist. Der Anspruch der WEG auf eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung bleibt bestehen.

Für Verwalter erhöht sich der Druck, von vornherein korrekte Abrechnungen zu erstellen. Die frühzeitige und sorgfältige Prüfung aller Daten und Verteilerschlüssel ist unerlässlich, um langwierige und kostspielige Auseinandersetzungen zu vermeiden. Im Falle einer fehlerhaften Abrechnung bleibt der Verwalter zur Nachbesserung verpflichtet und muss die Kosten hierfür tragen.

4. Abgrenzung: Anfechtung des Beschlusses vs. Erfüllungsanspruch gegen den Verwalter

Es ist entscheidend, zwischen zwei rechtlich verschiedenen Szenarien zu unterscheiden, wenn eine fehlerhafte Jahresabrechnung vorliegt:

1. Anfechtung eines Beschlusses über die Jahresabrechnung: Dies betrifft Situationen, in denen die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Beschluss über die Genehmigung einer Jahresabrechnung gefasst hat. Sollte dieser Beschluss fehlerhaft sein (z.B. weil die Abrechnung auf falschen Grundlagen beruht oder das Verfahren der Beschlussfassung fehlerhaft war), muss er innerhalb der Frist des § 45 WEG angefochten werden (innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung). Wird der Beschluss nicht fristgerecht angefochten, wird er bestandskräftig, selbst wenn die zugrunde liegende Abrechnung fehlerhaft ist. Dies kann die Geltendmachung individueller Ansprüche erschweren.
2. Erfüllungsanspruch gegen den Verwalter auf ordnungsgemäße Abrechnung: Hier geht es um den vertraglichen Anspruch der WEG (und indirekt der einzelnen Eigentümer) gegen den Verwalter, eine dem Gesetz und den Vereinbarungen entsprechende Jahresabrechnung zu erstellen. Dieser Anspruch ist unabhängig von einer möglichen Beschlussfassung über die Jahresabrechnung. Selbst wenn ein Beschluss über eine fehlerhafte Abrechnung bestandskräftig geworden ist, bleibt der Verwalter grundsätzlich zur Erstellung einer korrekten Abrechnung verpflichtet, sofern diese Pflicht noch nicht als erfüllt gilt. Die neuen Urteile stärken diesen Erfüllungsanspruch, da die reine Vorlage einer fehlerhaften Abrechnung keine Erfüllung darstellt.

Tipp: Auch wenn ein Beschluss über eine fehlerhafte Jahresabrechnung bereits gefasst und nicht fristgerecht angefochten wurde, kann der Anspruch gegen den Verwalter auf Erstellung einer korrekten Abrechnung bestehen bleiben, da die Pflicht des Verwalters zur ordnungsgemäßen Leistung nicht durch die Beschlussfassung der WEG erlischt, wenn die Leistung selbst mangelhaft ist. Lassen Sie sich im Zweifel anwaltlich beraten.

Fazit:

Die Rechtsprechung der Jahre 2025/2026 festigt die Position der Wohnungseigentümer im Umgang mit mangelhaften Jahresabrechnungen. Eine fehlerhafte Jahresabrechnung kann nicht als Erfüllung der Verwalterpflicht zur Aufstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung angesehen werden. Der Verwalter kann sich in einem solchen Fall nicht auf den Erfüllungseinwand gemäß § 362 BGB berufen. Dies unterstreicht die Notwendigkeit für Verwalter, höchste Sorgfalt bei der Erstellung der Jahresabrechnungen walten zu lassen, und gibt Wohnungseigentümern ein klares Instrument an die Hand, um die Korrektur unzureichender Abrechnungen einzufordern. Für WEG Wissen ist klar: Transparenz und Korrektheit in der Verwaltung sind unerlässlich für ein harmonisches Miteinander in der Eigentümergemeinschaft.