Das Wichtigste im Überblick
- Erweitertes Vorkaufsrecht: Kommunen können künftig verwahrloste Wohnungen (Schrottimmobilien) in einer WEG beim Verkauf vorrangig erwerben.
- Risiko für die Gemeinschaft: Leerstand und mangelnde Instandhaltung von Sondereigentum bergen rechtliche und finanzielle Risiken für das gesamte Gebäude.
- Prävention ist entscheidend: Die Eigentümergemeinschaft sollte Verwahrlosung frühzeitig dokumentieren und rechtliche Schritte gegen säumige Eigentümer prüfen.
Die Immobilienlandschaft in Deutschland steht vor einer Veränderung. Mit der Mitte 2026 geplanten BauGB-Novelle erhalten Kommunen ein erweitertes Vorkaufsrecht. Dieses zielt auf die Bekämpfung sogenannter Schrottimmobilien ab. Für eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) und einzelne Eigentümer hat diese Neuerung weitreichende Konsequenzen. Erfahren Sie, was die Gesetzesänderung für das Vorkaufsrecht bedeutet und wie Sie reagieren können.
Was steckt hinter der BauGB-Novelle?
Die Bundesregierung reagiert mit der Gesetzesänderung auf den zunehmenden Leerstand und die Verwahrlosung von Immobilien. Das Ziel ist es, den Städtebau effektiver zu gestalten und Spekulationen zu unterbinden. Das Baugesetzbuch (BauGB) wird dafür um spezielle Regelungen ergänzt. Diese geben den Kommunen ein schärferes Instrument an die Hand: das erweiterte Vorkaufsrecht. Dies betrifft explizit auch Sondereigentum (die individuellen Wohnungen) innerhalb einer WEG, wenn dieses die Kriterien einer Schrottimmobilie erfüllt.
Das erweiterte Vorkaufsrecht: Definition Schrottimmobilie
Bislang beschränkte sich das kommunale Vorkaufsrecht meist auf Sanierungsgebiete. Die Neuregelung erweitert dies erheblich. Kommunen können ihr Vorkaufsrecht künftig ausüben, um städtebauliche Missstände zu beheben oder den Wohnbedarf zu decken. Voraussetzung ist, dass die Immobilie als Schrottimmobilie eingestuft wird.
Die Novelle definiert solche Objekte in der Regel durch langen Leerstand, oftmals über zwölf Monate. Auch erhebliche Vernachlässigung und bauliche Mängel, die eine Wohnnutzung beeinträchtigen oder die öffentliche Sicherheit gefährden, spielen eine Rolle. Dokumentieren Sie als WEG den Zustand des Gebäudes genau. So können Sie eine unberechtigte Einstufung im Ernstfall anfechten.
Auswirkungen auf Wohnungseigentümergemeinschaften
Für Eigentümer bedeutet die Neuerung, dass auch einzelne Wohnungen vom Vorkaufsrecht betroffen sein können.
- Eingriff beim Verkauf: Steht eine Wohnung dauerhaft leer und verwahrlost, kann die Kommune bei einem Verkauf ihr Vorkaufsrecht ausüben. Sie erwirbt die Wohnung dann anstelle des ursprünglich vorgesehenen Käufers.
- Risiken für das Gemeinschaftseigentum: Indirekt ist auch das Gemeinschaftseigentum (Teile des Gebäudes, die allen gehören) betroffen. Schäden aus einer verwahrlosten Wohnung, wie etwa Wassereinbrüche, wirken sich auf das gesamte Gebäude aus.
- Finanzielle Belastung: Kauft die Kommune eine Schrottimmobilie zum Verkehrswert, wird sie zwar die Mängel im Sondereigentum beheben. Kosten für notwendige Sanierungen am Gemeinschaftseigentum, die durch die Verwahrlosung entstanden sind, trägt jedoch weiterhin die GdWE.
Der Ablauf des Vorkaufsrechts und Widerspruch
Der rechtliche Ablauf ist streng geregelt. Zunächst schließen Verkäufer und Käufer einen gültigen Kaufvertrag. Der Notar muss diesen Vertrag unverzüglich der zuständigen Kommune mitteilen. Die Kommune prüft dann in der Regel innerhalb von zwei Monaten, ob sie das Vorkaufsrecht ausübt.
Erfolgt die Ausübung, tritt die Kommune in den Vertrag ein. Der Eigentümer kann dies abwenden, indem er die Mängel selbst behebt. Er muss der Kommune gegenüber eine verbindliche Zusage machen, die Sanierung fristgerecht durchzuführen. Gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts können Betroffene binnen eines Monats nach Bekanntgabe Widerspruch einlegen. Danach steht der Klageweg vor den Verwaltungsgerichten offen. Ziehen Sie in einem solchen Fall umgehend juristischen Rat hinzu.
Wie WEGs Leerstand und Verwahrlosung vorbeugen
Um nicht ins Visier der Behörden zu geraten, sollten WEGs proaktiv handeln. Die Verwaltung muss das Gemeinschaftseigentum und leerstehende Wohnungen regelmäßig kontrollieren. Suchen Sie bei Leerstand frühzeitig das Gespräch mit dem betroffenen Eigentümer, um über die Nutzung zu sprechen.
Die Eigentümerversammlung kann Beschlüsse fassen, die einer Verwahrlosung entgegenwirken. Schädigt eine unbewohnte Wohnung das Gemeinschaftseigentum, stehen der Gemeinschaft rechtliche Mittel zur Verfügung. Die WEG kann Unterlassungs- oder Duldungsansprüche geltend machen (Quelle: § 14 WEG). Im äußersten Fall ist eine Entziehung des Wohnungseigentums denkbar (Quelle: § 18 Abs. 2 WEG). Der BGH (Bundesgerichtshof) legt an diese harte Maßnahme jedoch hohe Hürden an.
Kein Fall von Bauträgerinsolvenz
Sie müssen das neue Vorkaufsrecht klar von anderen Problemen abgrenzen. Es geht hierbei nicht um unfertige Neubauten infolge einer Bauträgerinsolvenz oder um Gewährleistungsansprüche. Die Novelle fokussiert sich ausschließlich auf bestehende Immobilien, die durch Leerstand und Vernachlässigung städtebauliche Probleme verursachen.
Fazit: Die BauGB-Novelle 2026 rüstet Kommunen mit einem erweiterten Vorkaufsrecht gegen Schrottimmobilien aus, was für untätige WEGs rechtliche und finanzielle Risiken birgt. Um Eingriffe der Kommune zu vermeiden, müssen Eigentümergemeinschaften Leerstand und Verwahrlosung einzelner Wohnungen frühzeitig dokumentieren und konsequent rechtliche Schritte gegen säumige Sondereigentümer einleiten.
