Das Wichtigste im Überblick
- Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Mai 2026 Rückgabeklauseln für Mängelbürgschaften in Bauvertrags-AGB für unwirksam erklärt (Az. VII ZR 107/25).
- Betroffen sind Klauseln, die eine Sicherheit unangemessen lange einbehalten oder deren Rückgabe ohne sachlichen Grund verzögern.
- Wird eine solche AGB-Klausel unwirksam, gilt die gesetzliche Regelung – die Sicherheit kann früher fällig werden.
- Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) sollten laufende Bauverträge prüfen und künftige Sicherheiten individuell vereinbaren.
1. Das BGH-Urteil VII ZR 107/25 im Detail
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Grenzen der Vertragsfreiheit im Bauvertragsrecht erneut geschärft. Im Kern ging es um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), die dem Auftraggeber einen Gewährleistungseinbehalt sichern. Solche Klauseln erlauben es, eine Mängelbürgschaft über die Gewährleistungsfrist hinaus einzubehalten oder ihre Rückgabe an lange Fristen zu knüpfen.
Nach dem Urteil vom Mai 2026 sind derartige Klauseln unwirksam, wenn sie den Auftragnehmer unangemessen benachteiligen (Quelle: § 307 BGB). Das betrifft vor allem Formulierungen, die eine Sicherheit ohne sachlichen Grund über das nötige Maß hinaus binden.
Eine Mängelbürgschaft (auch: Gewährleistungsbürgschaft) ist eine Sicherheit, mit der ein Bauunternehmen für spätere Mängel einsteht. Bei Bauwerken beträgt die Gewährleistungsfrist regelmäßig fünf Jahre (Quelle: § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Wichtig: Eine unwirksame AGB-Klausel macht nicht den ganzen Vertrag ungültig. An ihre Stelle treten die gesetzlichen Regelungen.
2. Warum das Urteil für WEGs wichtig ist
WEGs beauftragen regelmäßig große Bauvorhaben, etwa Dachsanierungen, Fassadenarbeiten oder den Heizungstausch. Die Absicherung gegen Mängel schützt das Gemeinschaftseigentum und die Finanzen der Eigentümer. Bislang behielten viele WEGs – vertreten durch die Verwaltung – Sicherheiten über Standard-AGB fünf Jahre oder länger ein.
Diese Praxis ist nun eingeschränkt. Wer bauliche Maßnahmen plant, sollte die Absicherung von Beginn an rechtssicher gestalten. Grundlagen dazu finden Sie in unserem Beitrag zu baulichen Veränderungen in der WEG.
3. Praktische Auswirkungen auf die Mängelsicherheit
WEGs können eine Mängelbürgschaft künftig nicht mehr über pauschale AGB unbegrenzt einbehalten. Bauunternehmen dürfen die Rückgabe verlangen, sobald die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. Eine im Vertrag vereinbarte, aber unwirksame Klausel ändert daran nichts.
Für die WEG entsteht ein Risiko: Sie muss die Sicherheit womöglich früher zurückgeben als geplant. Wirksam bleiben dagegen individuell ausgehandelte Vereinbarungen. Ähnliche Fragen der Kostentragung behandelt unser Beitrag zu anfänglichen Baumängeln in der WEG.
4. Handlungsempfehlungen für WEGs
Wir empfehlen WEGs und Verwaltungen die folgenden Schritte.
Bestehende Bauverträge prüfen
Lassen Sie laufende Bauverträge und ihre Sicherheitsklauseln fachanwaltlich prüfen. Das gilt besonders, wenn die Sicherheit noch nicht zurückgegeben wurde und die Gewährleistungsfrist bald endet.
Zukünftige Verträge neu gestalten
Überarbeiten Sie Ihre Vertragsmuster. Verzichten Sie auf AGB-Klauseln, die den Bauunternehmer unangemessen benachteiligen könnten. Sinnvoll sind stattdessen:
- Individuelle Vereinbarungen: Handeln Sie die Rückgabe der Sicherheit im Einzelfall aus. Das erhöht die Wirksamkeit gegenüber AGB.
- Sachgerechte Fristen: Orientieren Sie die Fristen am tatsächlichen Sicherungsbedarf der WEG.
- Alternative Sicherheiten: Prüfen Sie gestaffelte Rückgabemodelle oder andere Sicherungsformen.
Wie Sie vertragliche Sanktionen wirksam vereinbaren, zeigt unser Beitrag zu Vertragsstrafen in der WEG.
Anfragen zur Bürgschaftsrückgabe sachlich prüfen
Fordert ein Bauunternehmen die Rückgabe, prüft die Verwaltung die vertragliche Grundlage. Eine Berufung auf unwirksame AGB-Klauseln trägt nicht mehr. Eine juristische Einschätzung hilft, Schadenersatzforderungen zu vermeiden.
5. Abgrenzung zu internen WEG-Beschlüssen
Das Urteil betrifft das externe Bauvertragsrecht und die Rückgabe von Mängelbürgschaften an beauftragte Unternehmen. Es geht nicht um interne Beschlüsse der WEG über bauliche Veränderungen nach der WEG-Reform 2020. Das aktuelle Urteil regelt das Außenverhältnis zum Bauunternehmer während der Gewährleistung.
Fazit: Bauverträge jetzt auf unwirksame Rückgabeklauseln prüfen
Das Urteil des BGH (Az. VII ZR 107/25) verschiebt die Spielregeln bei Mängelsicherheiten. Unwirksame Rückgabeklauseln erfordern ein Handeln der WEG: Prüfen Sie bestehende Verträge, gestalten Sie neue Verträge rechtssicher und holen Sie bei Unklarheiten fachkundigen Rat. So schützt die WEG ihre Finanzen und vermeidet teure Streitigkeiten.
