Bauliche Veränderung in der WEG: Mehrheit, Kosten, Grenzen

Ein neuer Anstrich in anderer Farbe, eine Wallbox in der Tiefgarage, ein Aufzug am Hinterhaus oder ein Wandbild über zehn Stockwerke: All das sind bauliche Veränderungen, und seit dem 1. Dezember 2020 entscheidet darüber in der WEG grundsätzlich die Mehrheit. Wie weit diese Mehrheit gehen darf, hat der Bundesgerichtshof am 25. September 2026 an einem Streetart-Gemälde auf einer Hochhausfassade neu vermessen. Dieser Leitfaden erklärt, welche Mehrheit Sie brauchen, wer die Kosten trägt, wo die Grenzen liegen und wie ein Beschluss formuliert sein muss, damit er eine Anfechtung übersteht.

Das Wichtigste im Überblick

• Eine bauliche Veränderung in der WEG ist jede Maßnahme am Gemeinschaftseigentum, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgeht; beschlossen wird sie mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 20 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG).
• Verboten sind nur Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligen (§ 20 Abs. 4 WEG).
• Der BGH hat am 25.09.2026 entschieden, dass eine Veränderung des optischen Gesamteindrucks, etwa eine neue Fassadenfarbe oder ein großes Wandbild, regelmäßig keine grundlegende Umgestaltung ist (V ZR 165/25).
• Alle Eigentümer zahlen nur mit, wenn der Beschluss mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile erreicht oder sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren (§ 21 Abs. 2 WEG).
• Für Barrierefreiheit, Wallbox, Einbruchsschutz, Glasfaser und Balkonkraftwerk hat jeder Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung; die Kosten trägt dann er selbst (§ 20 Abs. 2, § 21 Abs. 1 WEG).

Was ist eine bauliche Veränderung?

Das Gesetz definiert den Begriff selbst: Bauliche Veränderungen sind „Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen“ (§ 20 Abs. 1 WEG). Die Abgrenzung läuft immer über eine Frage: Wird nur der bestehende Zustand erhalten oder wiederhergestellt, also ordnungsmäßige Erhaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG betrieben? Oder entsteht etwas Neues, Anderes oder Zusätzliches?

Wichtig für die Praxis: Eine bauliche Veränderung setzt keinen Eingriff in die Bausubstanz voraus. Der BGH hat in seinem Mural-Urteil klargestellt, dass der Begriff „auch auf Dauer angelegte, das optische Erscheinungsbild der Wohnungseigentumsanlage wesentlich verändernde Maßnahmen erfasst“ (BGH, Urteil vom 25.09.2026, V ZR 165/25). Ein Farbkonzept kann also genauso eine bauliche Veränderung sein wie ein Mauerdurchbruch.

Für Umbauten innerhalb der eigenen Wohnung gilt § 13 Abs. 2 WEG: Geht eine Maßnahme über die Erhaltung des Sondereigentums hinaus, gilt § 20 WEG entsprechend. Eine Gestattung ist aber nicht nötig, soweit keinem anderen Eigentümer ein Nachteil entsteht, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Wer in der Wohnung nur Fliesen, Küche oder Innentüren tauscht, braucht deshalb keinen Beschluss. Wer dabei eine tragende Wand oder Leitungen des Gemeinschaftseigentums anfasst, braucht ihn.

Vier Wege zur baulichen Veränderung

Das WEG kennt vier Konstellationen. Welche vorliegt, entscheidet über Mehrheit, Anspruch und Kosten, und sie sollte schon im Tagesordnungspunkt erkennbar sein.

Welche Mehrheit ist nötig?

Für den Beschluss selbst genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Das gilt für alle vier Konstellationen. Eine Zustimmung aller Eigentümer, wie sie vor der WEG-Reform oft verlangt wurde, ist nicht mehr erforderlich. Der Gesetzgeber wollte mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz ausdrücklich erreichen, dass bauliche Maßnahmen „in größerem Umfang als zuvor mehrheitlich beschlossen werden dürfen“, so der BGH in V ZR 165/25.

Häufiger Irrtum: Die Zwei-Drittel-Mehrheit aus § 21 Abs. 2 WEG ist keine Voraussetzung für die Wirksamkeit des Beschlusses. Sie entscheidet nur darüber, ob alle Eigentümer die Kosten tragen. Ein Beschluss mit 55 Prozent Ja-Stimmen kommt also zustande, verpflichtet aber nur die Ja-Stimmen zur Zahlung (siehe unten).

Praxis-Tipp: Lassen Sie das Abstimmungsergebnis immer doppelt protokollieren: nach Köpfen bzw. Stimmen und nach Miteigentumsanteilen. Ohne die Anteile lässt sich später nicht mehr nachweisen, ob das Kostenquorum des § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG erreicht war.

Privilegierte Maßnahmen: Hier haben Eigentümer einen Anspruch

Nach § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die einem von fünf Zwecken dienen:

1. dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen (Barrierefreiheit in der WEG),
2. dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (Wallboxen in der WEG),
3. dem Einbruchsschutz,
4. dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität (Glasfaser),
5. der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte (Balkonkraftwerk in der WEG).

Die Liste ist abschließend. Eine Klimaanlage, eine Markise oder ein Wintergarten sind nicht privilegiert. Über das Ob entscheidet bei privilegierten Maßnahmen das Gesetz, über das Wie die Gemeinschaft: „Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen“ (§ 20 Abs. 2 Satz 2 WEG). Die Gemeinschaft darf also Standort, Ausführung, Fachbetrieb und Vorgaben zur Optik festlegen, den Antrag aber nicht einfach ablehnen.

Wie großzügig der Anspruch ist, zeigt die Grundsatzentscheidung des BGH zu einem Personenaufzug am denkmalgeschützten Hinterhaus einer Anlage. Eine Maßnahme, die einem der privilegierten Zwecke dient, „ist regelmäßig angemessen“. Typische Nachteile wie Flächenverlust oder optische Veränderungen machen sie nicht unangemessen. Eine grundlegende Umgestaltung ist bei solchen Maßnahmen „zumindest typischerweise nicht anzunehmen“ (BGH, Urteil vom 09.02.2024, V ZR 244/22). Die Gemeinschaft musste den Aufzug gestatten.

Der Gestattungsanspruch nach § 20 Abs. 3 WEG

Auch für nicht privilegierte Maßnahmen kann ein Anspruch bestehen. Nach § 20 Abs. 3 WEG muss die Gemeinschaft eine bauliche Veränderung gestatten, wenn alle Eigentümer einverstanden sind, deren Rechte „über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden“. Wird niemand in diesem Sinne beeinträchtigt, braucht es gar kein Einverständnis.

Entscheidend ist, „ob sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann“. Selbst Durchbrüche einer tragenden Wand oder Fassadendurchbohrungen sind „nicht ohne weiteres als beeinträchtigende bauliche Veränderungen einzuordnen“ (BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 86/24). Auf dieser Linie hat der BGH am 17.07.2026 Eigentümern den Anspruch auf ein Klima-Splitgerät auf ihrem Balkon zugesprochen. Geräusche, die erst bei der späteren Nutzung auftreten könnten, stehen der Gestattung regelmäßig nicht entgegen. Gegen tatsächliche Lärmstörungen bleiben Abwehransprüche nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG und § 1004 Abs. 1 BGB i. V. m. § 906 BGB erhalten (BGH, Urteil vom 17.07.2026, V ZR 162/25). Einen passenden Beschlussantrag finden Sie im Muster zur Split-Klimaanlage.

Die zwei Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG

Eine bauliche Veränderung darf weder beschlossen noch gestattet noch verlangt werden, wenn sie

• die Wohnanlage grundlegend umgestaltet (§ 20 Abs. 4 Alt. 1 WEG) oder
• einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt (§ 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG).

Beide Grenzen sind eng. Wer einen Beschluss für unzulässig hält, muss ihn innerhalb der Frist mit der Anfechtungsklage angreifen (§ 44 Abs. 1, § 45 WEG). So war es auch im Mural-Fall: Dort prüften die Gerichte § 20 Abs. 4 WEG im Rahmen einer Anfechtungsklage.

Grundlegende Umgestaltung: strenger Maßstab, Blick auf die ganze Anlage

Für die Frage, wann eine Anlage grundlegend umgestaltet wird, hat das Mural-Urteil drei Leitplanken gesetzt (BGH, Urteil vom 25.09.2026, V ZR 165/25):

• Optik allein reicht regelmäßig nicht. Die mit einer baulichen Maßnahme verbundene Veränderung des optischen Gesamteindrucks ist regelmäßig keine grundlegende Umgestaltung. „Insbesondere eine andere farbliche Gestaltung der Fassade kann mehrheitlich beschlossen werden.“
• Bezugspunkt ist die Wohnanlage als Ganzes, nicht das einzelne Bauteil oder das einzelne Haus. Bei einer Anlage mit mehreren Gebäuden verändert die Gestaltung einer Fassade die Anlage als Ganzes meist nicht grundlegend.
• Es bleibt eine Einzelfallfrage. Der BGH hat es ausdrücklich abgelehnt, den Begriff weiter zu definieren. Die Grenze ziehen die Amts- und Landgerichte anhand der konkreten Umstände.

Beispiele nennt das Gesetz nicht. Für Ihre Beschlussvorlage heißt das: Je stärker eine Maßnahme den Charakter der gesamten Anlage prägt und nicht nur ein einzelnes Bauteil, desto höher ist das Anfechtungsrisiko und desto sorgfältiger sollten Sie Begründung und Unterlagen vorbereiten.

Unbillige Benachteiligung: Es braucht eine Ungleichbehandlung

Die zweite Grenze schützt den einzelnen Eigentümer. Sie greift nur, wenn eine Maßnahme ihn „in stärkerem Maße beeinträchtigt als andere“. Wer eine neue Fassadenfarbe oder ein Kunstwerk schlicht nicht mag, wird dadurch nicht unbillig benachteiligt, so der BGH im Mural-Urteil. Erforderlich ist nach der Aufzugsentscheidung, dass die Maßnahme „einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfte“ (BGH, V ZR 244/22). Dass sich ein Eigentümer „nachvollziehbar beeinträchtigt“ fühlt, reicht dafür nicht; bei privilegierten Maßnahmen gilt ein besonders hoher Maßstab.

Neue Fassadenfarbe, Wandbild, Kunst: Was das Mural-Urteil für Ihre WEG bedeutet

Der Fall aus Wuppertal: Ein Verein bot der Gemeinschaft an, die Fassade eines Hochhauses der Anlage auf eigene Kosten von einer internationalen Streetart-Künstlerin gestalten zu lassen. Das Bild sollte möglichst mehr als zehn Jahre bleiben. Nach fünf Jahren sollte die Gemeinschaft aber frei sein, die Fassade zu überstreichen oder zu dämmen. Die Eigentümer ermächtigten die Verwalterin mit Mehrheit, den Gestattungsvertrag abzuschließen. Ein Eigentümer klagte, weil offen sei, wie das Bild am Ende aussehe. Er verlor in allen drei Instanzen.

Für Beschlüsse über die Gestaltung der Fassade folgt daraus:

1. Der Beschluss muss nicht jedes Detail festlegen, aber drei Dinge regeln. Hinreichend bestimmt ist ein Beschluss über ein Fassadengemälde, wenn er Regelungen „über die zu gestaltende Fläche, die Kostentragung und die Dauer des Verbleibs des Kunstwerks“ enthält. Eine Beschreibung des fertigen Werks ist nicht nötig. Es genügen „Rahmenbedingungen zu Farbgebung, Stil oder übriger Gestaltung“.

2. Bei einem normalen Farbanstrich gilt der gewohnte Maßstab. Die Freiheit bei der Beschreibung begründet der BGH mit dem kreativen Prozess eines Kunstwerks. Wer die Fassade dagegen in einem neuen Farbton streichen lässt, sollte den Farbton, die betroffenen Flächen und die Ausführung so konkret beschließen wie jede andere Baumaßnahme, am besten mit Farbmuster oder Visualisierung als Anlage zur Einladung.

3. Ein Wandbild ist oft Teil eines größeren Projekts, und das zählt. Dass das Kunstwerk Teil eines von der Stadt unterstützten Projekts mit mehreren Werken war, durfte das Berufungsgericht als Umstand gegen eine grundlegende Umgestaltung werten. Auch die volle Kostenübernahme und die kurze Bindung von fünf Jahren sprachen für die Gemeinschaft.

4. Die Farbänderung bei ohnehin fälligem Anstrich. Steht der Fassadenanstrich als Erhaltung ohnehin an, ist die Wahl eines deutlich anderen Farbtons oder Musters das, was darüber hinausgeht. Behandeln Sie diesen Teil im Zweifel als bauliche Veränderung: Beschließen Sie ihn als eigenen Punkt und halten Sie das Kostenquorum nach § 21 Abs. 2 WEG fest.

Praxis-Tipp: Regeln Sie bei einem Wandbild im Vertrag mit dem Träger zusätzlich, wer Gerüst, Reinigung und späteres Überstreichen bezahlt, wer für Schäden haftet, und dass die Gemeinschaft das Werk nach Ablauf der Bindungsfrist oder bei notwendigen Erhaltungsmaßnahmen wie einer Dämmung überstreichen oder entfernen darf. Lassen Sie sich dafür die Zustimmung der Künstlerin oder des Künstlers schriftlich geben.

Einen fertigen Beschlussantrag mit beiden Varianten (neue Farbe auf Kosten der Gemeinschaft oder Wandbild auf Kosten eines Dritten) können Sie unten kostenlos als Word und PDF herunterladen.

Wer trägt die Kosten? Die Regeln des § 21 WEG

§ 21 WEG verteilt die Kosten nach einer festen Reihenfolge. Wer die Kosten trägt, dem gebühren auch die Nutzungen.

Ein Eigentümer, der nicht mitzahlt und die Maßnahme deshalb nicht nutzen darf, kann später verlangen, dass ihm die Nutzung gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird (§ 21 Abs. 4 WEG). Die Eigentümer können außerdem eine abweichende Kostenverteilung beschließen. Einem Eigentümer, der nach dem Gesetz nichts zahlen müsste, dürfen dadurch aber keine Kosten auferlegt werden (§ 21 Abs. 5 WEG).

Rechenbeispiel: Eine Anlage mit 20 Einheiten und 1.000/1.000 Miteigentumsanteilen beschließt einen neuen Fahrradraum für 30.000 Euro. Von 18 abgegebenen Stimmen lauten 13 auf Ja (72 Prozent, also mehr als zwei Drittel). Die Ja-Stimmen stehen aber nur für 480/1.000 Anteile, also weniger als die Hälfte. Der Beschluss ist mit Mehrheit zustande gekommen, das Kostenquorum des § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG ist nicht erreicht. Die 30.000 Euro tragen deshalb nur die 13 Ja-Stimmen, im Verhältnis ihrer Anteile: Ein Eigentümer mit 40/1.000 zahlt 40/480 von 30.000 Euro, also 2.500 Euro. Die übrigen Eigentümer zahlen nichts, dürfen den Fahrradraum aber auch nicht nutzen, solange sie sich nicht nach § 21 Abs. 4 WEG einkaufen.

Mehr zur Verteilung im Einzelfall finden Sie im Muster zur Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen.

So bereiten Sie den Beschluss richtig vor

Die meisten Beschlüsse über bauliche Veränderungen scheitern nicht an § 20 Abs. 4 WEG, sondern an handwerklichen Fehlern. Diese Punkte sollten Sie abarbeiten:

1. Tagesordnung konkret fassen. Der Gegenstand muss bei der Einberufung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG). „Verschiedenes“ oder nur „Fassade“ ist zu vage und riskant. Besser: „Beschluss über die farbliche Neugestaltung der Südfassade Haus B als bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG und über die Kostenverteilung“. Mehr dazu im Beitrag zur Tagesordnung der Eigentümerversammlung.
2. Einladungsfrist einhalten. Die Frist beträgt mindestens drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG), siehe Einladung zur Eigentümerversammlung.
3. Unterlagen beifügen. Angebote, Pläne, Farbmuster oder Entwurf und bei Kunstprojekten den Vertragsentwurf mit der Einladung versenden. Wer erst in der Versammlung Zahlen vorlegt, riskiert eine Anfechtung wegen fehlender Entscheidungsgrundlage.
4. Beschluss vollständig formulieren. Maßnahme, betroffene Fläche, Ausführung durch Fachbetrieb, Kostenobergrenze, Finanzierung (Erhaltungsrücklage oder Sonderumlage), Kostenverteilung, Dauer und Rückbau, Haftung und Ermächtigung der Verwaltung zum Vertragsschluss.
5. Genehmigungen klären. Ob eine Baugenehmigung oder bei Denkmalschutz eine denkmalrechtliche Erlaubnis nötig ist, richtet sich nach Landesrecht. Legen Sie im Beschluss fest, wer sie einholt, und machen Sie die Ausführung davon abhängig.
6. Ergebnis doppelt protokollieren. Stimmen und Miteigentumsanteile getrennt festhalten und verkünden, siehe Protokoll der Eigentümerversammlung.

Praxis-Tipp: Stellt ein einzelner Eigentümer den Antrag, sollte er ihn schriftlich und rechtzeitig vor dem Versand der Einladung bei der Verwaltung einreichen, am besten mit einem fertigen Beschlusstext. Das beschleunigt die Sache und sichert zugleich die Vorbefassung für eine spätere Klage (siehe unten).

Ohne Beschluss gebaut? Beschlusszwang und Rückbau

Seit der Reform gilt ein Beschlusszwang: Wer das Gemeinschaftseigentum baulich verändern will, braucht vorher einen Gestattungsbeschluss. Baut er ohne Beschluss, können andere Eigentümer Unterlassung verlangen (§ 1004 BGB), und zwar selbst dann, wenn er einen Anspruch auf Gestattung gehabt hätte. Es ist Sache des Bauwilligen, den Beschluss vor Baubeginn herbeizuführen, notfalls per Beschlussersetzungsklage. Auch ein Sondernutzungsrecht erlaubt ohne Gestattungsbeschluss keine Umgestaltung der Fläche, die über die übliche Nutzung und Instandsetzung hinausgeht (BGH, Urteil vom 17.03.2023, V ZR 140/22; dort ging es um einen Pool auf einer Gartenfläche).

Über das weitere Vorgehen kann die Versammlung beschließen, siehe Muster Rückbau einer unzulässigen baulichen Veränderung. Für Veränderungen, die noch unter dem alten Recht vor Dezember 2020 vorgenommen wurden, gelten Besonderheiten, die wir im Beitrag zum Bestandsschutz baulicher Alt-Veränderungen erläutern.

Streitfall: Anfechtung und Beschlussersetzung

Zwei Klagearten sind bei baulichen Veränderungen entscheidend, beide gerichtet gegen die Gemeinschaft (§ 44 WEG):

• Anfechtungsklage gegen einen gefassten Beschluss, etwa weil die Maßnahme die Anlage grundlegend umgestaltet oder der Beschluss zu unbestimmt ist. Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden (§ 45 WEG).
• Beschlussersetzungsklage, wenn die Gemeinschaft einen Antrag auf Gestattung ablehnt, obwohl ein Anspruch nach § 20 Abs. 2 oder 3 WEG besteht (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Das Gericht fasst den Beschluss dann selbst.

Vor der Beschlussersetzungsklage muss sich die Versammlung mit dem Antrag befasst haben. Dafür genügt es, dass der Eigentümer die Beschlussfassung so beantragt hat, wie er sie später vom Gericht verlangt. Weitere Unterlagen oder Gutachten muss er der Versammlung dafür nicht vorgelegt haben (BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 86/24). Details dazu im Beitrag zur Vorbefassung bei der Beschlussersetzungsklage. Wer die Kosten eines erfolgreichen Verfahrens trägt, erklärt der Beitrag zu den Prozesskosten der Anfechtungsklage.

Häufige Fragen

Welche Mehrheit braucht eine bauliche Veränderung in der WEG?

Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 20 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG). Mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile braucht es nur, wenn alle Eigentümer die Kosten tragen sollen (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG).

Darf die Mehrheit die Farbe der Fassade ändern?

Ja. Der BGH hat am 25.09.2026 entschieden, dass eine andere farbliche Gestaltung der Fassade mehrheitlich beschlossen werden kann. Eine Veränderung des optischen Gesamteindrucks ist regelmäßig keine grundlegende Umgestaltung (V ZR 165/25). Grenzen können sich im Einzelfall trotzdem ergeben, etwa aus Denkmalschutz oder einer abweichenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung.

Muss ich eine bauliche Veränderung bezahlen, gegen die ich gestimmt habe?

Nur, wenn der Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst wurde und die Kosten nicht unverhältnismäßig sind, oder wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren (§ 21 Abs. 2 WEG). Sonst zahlen nur die Ja-Stimmen (§ 21 Abs. 3 WEG).

Kann die WEG eine Wallbox oder ein Balkonkraftwerk verbieten?

Nein, das Ob nicht. Ladeinfrastruktur und Steckersolargeräte gehören zu den privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG. Die Gemeinschaft entscheidet aber über die Durchführung, also etwa über Standort, Ausführung und Fachbetrieb. Die Kosten trägt der Eigentümer, der die Maßnahme verlangt (§ 21 Abs. 1 WEG).

Brauche ich für ein Klimagerät einen Beschluss?

Ja, wenn dafür die Fassade durchbohrt oder das Außengerät am Gemeinschaftseigentum montiert wird. Das ist eine bauliche Veränderung, die nach § 20 Abs. 1 WEG der Gestattung durch Beschluss bedarf. Nach BGH, Urteil vom 17.07.2026, V ZR 162/25, besteht aber regelmäßig ein Anspruch auf Gestattung nach § 20 Abs. 3 WEG.

Was passiert, wenn ein Eigentümer ohne Beschluss baut?

Andere Eigentümer können Unterlassung verlangen, weil für bauliche Veränderungen ein Beschlusszwang gilt (BGH, Urteil vom 17.03.2023, V ZR 140/22). Das gilt auch dann, wenn der Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung gehabt hätte. Er hätte ihn vor Baubeginn per Beschlussantrag und notfalls per Beschlussersetzungsklage durchsetzen müssen.

Wie lange kann ich einen Beschluss über eine bauliche Veränderung anfechten?

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden (§ 45 WEG). Nach Ablauf der Frist kann der Beschluss nicht mehr angefochten werden.

Quellen und Rechtsgrundlagen

• BGH, Urteil vom 25.09.2026, V ZR 165/25, Pressemitteilung Nr. 175/2026 (Streetart-Fassadengemälde; optische Veränderungen als bauliche Veränderung, Bestimmtheit, grundlegende Umgestaltung, unbillige Benachteiligung; Vorinstanzen AG Wuppertal 95b C 72/24, LG Düsseldorf 25 S 2/25)
• BGH, Urteil vom 17.07.2026, V ZR 162/25, Pressemitteilung Nr. 130/2026 (Anspruch auf Gestattung eines Klima-Splitgeräts nach § 20 Abs. 3 WEG, Beschlussersetzungsklage, Abwehransprüche bei Lärm)
• BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 86/24 (Vorbefassung vor der Beschlussersetzungsklage; Maßstab der Beeinträchtigung nach § 20 Abs. 3 WEG), besprochen bei RWS Verlag
• BGH, Urteil vom 09.02.2024, V ZR 244/22 (Personenaufzug als privilegierte Maßnahme; Angemessenheit, grundlegende Umgestaltung, unbillige Benachteiligung), Volltext beim RWS Verlag
• BGH, Urteil vom 17.03.2023, V ZR 140/22 (Beschlusszwang, Unterlassungsanspruch trotz Gestattungsanspruch, Sondernutzungsrecht), besprochen beim VDIV und bei Forvis Mazars
• § 13 WEG (Maßnahmen am Sondereigentum), § 14 WEG (Pflichten der Eigentümer), § 19 WEG (ordnungsmäßige Erhaltung)
• § 20 WEG (bauliche Veränderungen, privilegierte Maßnahmen, Grenzen) und § 21 WEG (Kosten und Nutzungen)
• § 23 WEG, § 24 WEG und § 25 WEG (Bezeichnung des Gegenstands, Einberufungsfrist, Mehrheit)
• § 44 WEG und § 45 WEG (Beschlussklagen, Fristen)
• § 1004 BGB und § 906 BGB (Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch, Immissionen)