Beschlussantrag in der WEG richtig formulieren (gratis Muster)

Ein Beschlussantrag ist der Text, über den die Eigentümerversammlung abstimmt. Wie präzise Sie ihn formulieren, entscheidet darüber, ob Ihr Anliegen überhaupt zur Abstimmung kommt und ob der Beschluss später einer Anfechtung standhält.

Das Wichtigste im Überblick

• Ein Beschlussantrag muss so formuliert sein, dass die Versammlung ihn unverändert mit Ja oder Nein annehmen kann; der Gegenstand muss nach § 23 Abs. 2 WEG bereits in der Einladung bezeichnet sein.
• Reichen Sie den Beschlussantrag bei der Verwaltung ein, bevor die Einladung verschickt wird; die Einladungsfrist beträgt nach § 24 Abs. 4 S. 2 WEG in der Regel mindestens drei Wochen.
• Jeder einzelne Eigentümer kann die Aufnahme eines Tagesordnungspunktes verlangen; die Verwaltung darf nur bei Rechtsmissbrauch oder offensichtlicher Rechtswidrigkeit ablehnen (LG Hamburg, Beschluss vom 13.07.2022, Az. 318 T 16/22).
• Lehnt die Versammlung ab, ist die Vorbefassung für eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG erfüllt; Gutachten oder Unterlagen mussten Sie dafür nicht vorlegen (BGH, Urteil vom 14.02.2025, Az. V ZR 86/24).
• Erst ab mehr als einem Viertel der Eigentümer können Sie nach § 24 Abs. 2 WEG eine eigene Versammlung erzwingen.

Was ist ein Beschlussantrag und warum ist die Formulierung so heikel?

Der Beschlussantrag ist der wörtliche Vorschlag, über den in der Eigentümerversammlung abgestimmt wird. Er ist nicht dasselbe wie der Tagesordnungspunkt: Der Tagesordnungspunkt benennt das Thema („Erneuerung der Hauseingangstür“), der Beschlussantrag liefert den Text, der bei Zustimmung zum Beschluss wird.

Diese Unterscheidung ist praktisch wichtig. Der Versammlungsleiter stellt den Antrag zur Abstimmung, zählt die Stimmen und verkündet das Ergebnis. Was er verkündet, ist ab diesem Moment verbindlich, und zwar nach § 23 Abs. 4 S. 2 WEG auch dann, wenn der Beschluss fehlerhaft ist: Er bleibt gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wird. Nur Beschlüsse, die gegen unverzichtbares Recht verstoßen, sind von vornherein nichtig.

Ein unklar formulierter Antrag führt deshalb selten dazu, dass gar nichts passiert. Häufiger entsteht ein Beschluss, den niemand so gemeint hat, der aber für alle gilt, auch für Käufer, die später hinzukommen.

Praxis-Tipp: Lesen Sie Ihren Antragstext so, als kämen Sie erst in drei Jahren neu in die Gemeinschaft und hätten nur die Beschluss-Sammlung vor sich. Verstehen Sie dann noch, was gilt, wer was tun muss und bis wann? Wenn nicht, fehlen Angaben.

Wer darf einen Beschlussantrag stellen?

Jeder Wohnungseigentümer darf Anträge stellen, unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils. Es gibt dafür drei Wege mit sehr unterschiedlichen Hürden.

Antrag zur Tagesordnung vor der Versammlung. Das ist der Regelfall. Sie reichen den Antrag bei der Verwaltung ein, damit er in die Einladung aufgenommen wird. Einen förmlichen Anspruch auf eine eigene Versammlung begründet das nicht, wohl aber einen Anspruch auf Befassung: Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse aller nach billigem Ermessen entspricht. Das Landgericht Hamburg hat daraus abgeleitet, dass ein einzelner Eigentümer Anspruch auf Aufnahme eines Tagesordnungspunktes hat und die Verwaltung kein materielles Prüfungsrecht besitzt (LG Hamburg, Beschluss vom 13.07.2022, Az. 318 T 16/22).

Antrag aus der Versammlung heraus. Anträge, die erst in der Versammlung gestellt werden, sind zulässig, wenn sie sich im Rahmen eines bereits angekündigten Tagesordnungspunktes halten. Ein völlig neues Thema können Sie nicht nachschieben: Nach § 23 Abs. 2 WEG ist zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Ein Beschluss ohne Ankündigung ist anfechtbar.

Verlangen einer außerordentlichen Versammlung. Erst wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer das in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangt, muss die Verwaltung nach § 24 Abs. 2 WEG eine Versammlung einberufen. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann nach § 24 Abs. 3 WEG auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einberufen. Mehr dazu in unserem Ratgeber zur außerordentlichen Eigentümerversammlung.

Bis wann muss der Beschlussantrag bei der Verwaltung sein?

Das Gesetz nennt keine Frist für Anträge der Eigentümer. Die maßgebliche Frist ergibt sich indirekt: Die Einberufung erfolgt in Textform und die Frist soll nach § 24 Abs. 4 WEG mindestens drei Wochen betragen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt. Weil der Gegenstand nach § 23 Abs. 2 WEG in der Einladung bezeichnet sein muss, ist Ihr Antrag nur dann sicher dabei, wenn er die Verwaltung erreicht, bevor die Einladung erstellt wird.

Daraus folgt für die Praxis:

• Sechs bis acht Wochen vor der Versammlung: der sichere Zeitpunkt. Die Verwaltung kann Angebote einholen und den Antrag sauber in die Tagesordnung einarbeiten.
• Bis spätestens vier Wochen vorher: meist noch machbar, weil die Einladung dann typischerweise noch nicht raus ist.
• Nach Versand der Einladung: zu spät für einen eigenen Tagesordnungspunkt. Die Verwaltung müsste die Einladung ergänzen und die Dreiwochenfrist erneut wahren.

Viele Gemeinschaftsordnungen und Verwalterverträge enthalten zusätzlich eigene Stichtage, etwa „Anträge bis 31. Januar“. Prüfen Sie deshalb Ihre Gemeinschaftsordnung, bevor Sie sich auf den gesetzlichen Rahmen verlassen.

Praxis-Tipp: Senden Sie den Antrag in Textform, also per E-Mail oder Brief, und bitten Sie um eine kurze Empfangsbestätigung. Kommt es später zum Streit über die Aufnahme, brauchen Sie den Nachweis, dass und wann der Antrag vorlag. Details zu Form und Inhalt finden Sie in unserem Beitrag zur Einladung zur Eigentümerversammlung.

Die sechs Bestandteile eines wirksamen Beschlussantrags

Ein vollständiger Antrag an die Verwaltung besteht aus sechs Teilen. Die ersten fünf sind das Anschreiben, der sechste ist der eigentliche Beschlusstext.

1. Absender und Einheit: Ihr Name und die Nummer Ihres Sondereigentums nach Teilungserklärung. Bei mehreren Eigentümern einer Einheit unterschreiben alle.
2. Empfänger und Objekt: Verwaltung mit Anschrift, dazu die Bezeichnung der Gemeinschaft, üblicherweise über die Objektadresse.
3. Betreff: eindeutig als Antrag erkennbar, zum Beispiel „Antrag auf Aufnahme eines Tagesordnungspunktes in die nächste Eigentümerversammlung“.
4. Vorgeschlagener Tagesordnungspunkt: die Überschrift, die später in der Einladung stehen soll.
5. Begründung: kurz, sachlich, mit Zahlen und Belegen, wenn Sie welche haben. Die Begründung wird nicht mit beschlossen, sie überzeugt aber die anderen Eigentümer.
6. Beschlussantrag im Wortlaut: der Text, über den abgestimmt wird, erkennbar abgesetzt und in Anführungszeichen.

Punkt 6 ist der einzige, der rechtlich zählt. Alles andere darf die Verwaltung redaktionell anpassen, der Beschlusstext sollte unverändert übernommen werden.

So formulieren Sie den Beschlusstext

Jeder Beschlusstext folgt demselben Grundmuster: Wer tut was, in welchem Umfang, bis wann und wie wird es bezahlt.

Beginnen Sie mit der Formel „Die Wohnungseigentümer beschließen:“. Danach benennen Sie das handelnde Organ, in der Regel die Verwaltung, und die konkrete Handlung. Vermeiden Sie Absichtserklärungen.

Zu unbestimmt:

„Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die Hauseingangstür zeitnah erneuert werden soll.“

Hier fehlt alles: wer beauftragt, auf welcher Grundlage, mit welchem Budget, bis wann. Ein solcher Beschluss ist kaum vollziehbar und gibt der Verwaltung keinen belastbaren Auftrag.

Bestimmt und vollziehbar:

„Die Wohnungseigentümer beschließen: Die Verwaltung wird beauftragt, die Hauseingangstür des Objekts [Straße, Hausnummer] entsprechend dem Angebot der Firma [Name] vom [Datum] über brutto [Betrag] Euro erneuern zu lassen. Die Verwaltung wird ermächtigt, den Auftrag bis zum [Datum] zu erteilen. Die Kosten werden aus der Erhaltungsrücklage entnommen. Mehrkosten bis zu 10 Prozent der Auftragssumme darf die Verwaltung ohne erneuten Beschluss freigeben.“

Fünf Regeln helfen dabei:

• Ein Antrag, eine Frage. Wer Beauftragung und Finanzierung in einem Satz vermengt, riskiert, dass die Versammlung das eine will und das andere nicht. Im Zweifel zwei getrennte Anträge stellen.
• Externe Dokumente eindeutig bezeichnen. Angebote, Pläne oder Leistungsverzeichnisse immer mit Firma, Datum und Betrag benennen und der Einladung als Anlage beifügen.
• Beträge brutto nennen. Sonst entsteht Streit darüber, ob die Umsatzsteuer mit beschlossen wurde.
• Die Finanzierung mitregeln. Erhaltungsrücklage, laufende Bewirtschaftungskosten oder Sonderumlage: Ohne diese Angabe ist der Beschluss oft unvollständig.
• Termine als Datum, nicht als Adverb. „Unverzüglich“ und „zeitnah“ sind keine Fristen.

Praxis-Tipp: Formulieren Sie den Antrag immer als positive Beschlussfassung. Wird ein Antrag abgelehnt, entsteht ein sogenannter Negativbeschluss. Der sagt nur, dass die Maßnahme nicht beschlossen wurde, und schafft keine Regelung, ist aber die Voraussetzung dafür, dass Sie gerichtlich weiterkommen.

Wenn die Verwaltung den Antrag nicht auf die Tagesordnung setzt

Das ist der Punkt, an dem die meisten Ratgeber aufhören, und der Punkt, an dem es in der Praxis erst anfängt.

Die Verwaltung hat über Ihren Antrag kein inhaltliches Ermessen. Nach der Entscheidung des Landgerichts Hamburg steht dem Verwalter kein materielles Prüfungsrecht zu; ablehnen darf er nur, wenn der begehrte Tagesordnungspunkt rechtsmissbräuchlich wäre oder die Beschlussfassung von vornherein rechtswidrig (LG Hamburg, Beschluss vom 13.07.2022, Az. 318 T 16/22). „Das bringt ohnehin keine Mehrheit“ ist kein zulässiger Ablehnungsgrund.

Reagiert die Verwaltung nicht, gehen Sie in dieser Reihenfolge vor:

1. Schriftlich nachfassen mit Frist. Bitten Sie um Bestätigung der Aufnahme innerhalb einer konkreten Frist und weisen Sie auf § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hin.
2. Verwaltungsbeirat einschalten. Der Beirat unterstützt und überwacht die Verwaltung und kann intern oft schneller klären als jeder Schriftwechsel.
3. Antrag in der Versammlung wiederholen. Solange er sich unter einen angekündigten Tagesordnungspunkt fassen lässt, etwa unter „Verschiedenes“ bei Anträgen ohne eigene Kostenfolge, können Sie ihn dort zur Abstimmung stellen.
4. Mitstreiter sammeln. Ab mehr als einem Viertel der Eigentümer können Sie nach § 24 Abs. 2 WEG eine außerordentliche Versammlung erzwingen.

Und wenn die Versammlung Ihren Antrag ablehnt? Dann ist der Weg zur Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG offen: Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss selbst fassen.

Wichtig ist dabei die sogenannte Vorbefassung, also die Anforderung, dass die Versammlung sich mit der Sache zuvor befasst haben muss. Der Bundesgerichtshof hat die Hürde 2025 deutlich gesenkt. Der amtliche Leitsatz lautet: „Verlangt ein Wohnungseigentümer mit einer Beschlussersetzungsklage die Gestattung einer baulichen Veränderung, ist der Vorbefassung der Eigentümerversammlung genügt, wenn er den Beschluss verlangt hat, den er nun gerichtlich ersetzen lassen will.“ (BGH, Urteil vom 14.02.2025, Az. V ZR 86/24). Nach dieser Entscheidung hängt die Zulässigkeit der Klage nicht davon ab, dass der Kläger der Versammlung weitere Informationen und Unterlagen vorgelegt hat.

Für Sie als Antragsteller heißt das zweierlei. Erstens: Sie müssen der Versammlung keine Gutachten zu Statik, Brandschutz oder Lärmschutz vorlegen, um sich den Klageweg zu erhalten. Zweitens, und das ist die eigentliche Konsequenz für die Formulierung: Sie müssen in der Versammlung genau den Beschluss beantragen, den Sie später gerichtlich ersetzt haben wollen. Wer vage beantragt und vor Gericht plötzlich konkret wird, riskiert, dass es an der Vorbefassung für den konkreten Antrag fehlt. Der Antragstext, den Sie einreichen, ist damit schon die Vorbereitung eines möglichen Prozesses.

Mehr zu dieser Entscheidung lesen Sie in unserer Analyse zur Vorbefassung bei baulichen Veränderungen.

Abstimmung, Mehrheit und was danach passiert

Bei der Beschlussfassung entscheidet nach § 25 Abs. 1 WEG die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Jeder Wohnungseigentümer hat nach § 25 Abs. 2 WEG eine Stimme, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt; steht eine Einheit mehreren gemeinschaftlich zu, können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Weil das Gesetz auf die abgegebenen Stimmen abstellt, wirken Enthaltungen im Ergebnis wie eine Nichtteilnahme an der Abstimmung.

Zwei Einschränkungen sollten Sie kennen. Vollmachten bedürfen nach § 25 Abs. 3 WEG zu ihrer Gültigkeit der Textform. Und nach § 25 Abs. 4 WEG ist ein Eigentümer nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung ein Rechtsgeschäft mit ihm oder einen Rechtsstreit gegen ihn betrifft. Wer einen Antrag gegen die eigene Verwaltung stellt, die zugleich Eigentümerin einer Einheit ist, sollte diesen Punkt vorher prüfen. Wie sich Anwesenheit und Mehrheiten auswirken, erklären wir im Beitrag zur Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung.

Nach der Versammlung ist über die gefassten Beschlüsse nach § 24 Abs. 6 WEG unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen, die vom Vorsitzenden, einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzendem oder Vertreter zu unterschreiben ist. Zusätzlich ist nach § 24 Abs. 7 WEG eine Beschluss-Sammlung zu führen, die den Wortlaut der verkündeten Beschlüsse enthält. Prüfen Sie dort, ob Ihr Antragstext korrekt übernommen wurde. Details dazu im Ratgeber zum Protokoll der Eigentümerversammlung.

Halten Sie einen gefassten Beschluss für rechtswidrig, gilt eine kurze Frist: Die Anfechtungsklage muss nach § 45 WEG innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Wer die Kosten trägt, erklären wir unter Prozesskosten der Anfechtungsklage.

Beschlussantrag ohne Versammlung: der Umlaufbeschluss

Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären (§ 23 Abs. 3 S. 1 WEG). Das setzt Einstimmigkeit voraus und scheitert in größeren Gemeinschaften regelmäßig an einzelnen Eigentümern, die schlicht nicht antworten.

Es gibt aber einen Ausweg, den viele nicht kennen: Nach § 23 Abs. 3 S. 2 WEG können die Wohnungseigentümer beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Dieser Absenkungsbeschluss muss in der Versammlung gefasst werden und gilt jeweils nur für den einen benannten Gegenstand. Wer absehbar zwischen zwei Versammlungen entscheiden muss, etwa über eine Auftragsvergabe nach Angebotseinholung, sollte den Absenkungsbeschluss gleich mit beantragen. Wie das Verfahren im Einzelnen läuft, zeigt unser Ratgeber zum Umlaufbeschluss.

Die fünf häufigsten Fehler

• Der Antrag beschreibt ein Problem statt einer Entscheidung. „Die Situation in der Tiefgarage soll besprochen werden“ ist kein Beschlussantrag, sondern ein Gesprächswunsch. Ohne abstimmungsfähigen Text gibt es keinen Beschluss und damit auch keine Grundlage für eine spätere Klage.
• Der Antrag kommt zu spät. Nach Versand der Einladung lässt sich ein neuer Gegenstand wegen § 23 Abs. 2 WEG nicht mehr nachschieben.
• Die Kostentragung fehlt. Wer die Maßnahme beschließt, aber nicht die Finanzierung, zwingt die Gemeinschaft zu einer zweiten Versammlung.
• Die Begründung steht im Beschlusstext. Beschlossen wird nur, was in Anführungszeichen steht. Argumente gehören ins Anschreiben, nicht in den Antrag.
• Der Antragstext weicht vom späteren Klageantrag ab. Genau daran scheitert die Vorbefassung im Sinne des BGH-Urteils V ZR 86/24.

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Häufige Fragen zum Beschlussantrag

Wie muss ein Beschlussantrag formuliert werden?

So, dass die Versammlung ihn unverändert annehmen kann. Er beginnt mit „Die Wohnungseigentümer beschließen:“ und benennt anschließend, wer was in welchem Umfang bis wann tut und wie es finanziert wird. Begründungen gehören nicht in den Antragstext.

Hat ein einzelner Eigentümer Anspruch darauf, dass sein Antrag auf die Tagesordnung kommt?

Ja. Das Landgericht Hamburg hat entschieden, dass jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Aufnahme eines Tagesordnungspunktes hat und der Verwaltung kein materielles Prüfungsrecht zusteht. Ablehnen darf sie nur bei Rechtsmissbrauch oder wenn der Beschluss von vornherein rechtswidrig wäre (LG Hamburg, Beschluss vom 13.07.2022, Az. 318 T 16/22).

Wie viele Eigentümer braucht es für eine außerordentliche Versammlung?

Mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer. Das Verlangen muss nach § 24 Abs. 2 WEG in Textform erfolgen und Zweck sowie Gründe angeben.

Kann ich einen Antrag noch in der Versammlung stellen?

Ja, solange er sich unter einen bereits angekündigten Tagesordnungspunkt fassen lässt. Für einen vollständig neuen Gegenstand fehlt es an der nach § 23 Abs. 2 WEG erforderlichen Bezeichnung in der Einberufung; ein darauf gestützter Beschluss wäre anfechtbar.

Was passiert, wenn mein Antrag abgelehnt wird?

Es entsteht ein Negativbeschluss. Er schafft keine Regelung, erfüllt aber die Vorbefassung für eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG. Voraussetzung ist, dass Sie in der Versammlung denselben Beschluss verlangt haben, den Sie gerichtlich ersetzt haben wollen (BGH, Urteil vom 14.02.2025, Az. V ZR 86/24).

Muss ich meinem Antrag Angebote oder Gutachten beilegen?

Für die Zulässigkeit einer späteren Beschlussersetzungsklage nicht; der BGH hat das in der Entscheidung V ZR 86/24 ausdrücklich klargestellt. Überzeugen werden Sie die anderen Eigentümer trotzdem eher mit konkreten Angeboten als ohne, und ein Beschluss über eine Auftragsvergabe braucht ein bezeichnetes Angebot, um vollziehbar zu sein.

Welche Frist gilt für die Anfechtung eines Beschlusses?

Ein Monat für die Klageerhebung und zwei Monate für die Begründung, jeweils ab der Beschlussfassung (§ 45 WEG).

Quellen und Rechtsgrundlagen

• § 18 WEG – Verwaltung und Benutzung (Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen)
• § 23 WEG – Wohnungseigentümerversammlung (Bezeichnung des Gegenstands in der Einberufung, Umlaufbeschluss, Nichtigkeit und Anfechtbarkeit)
• § 24 WEG – Einberufung, Vorsitz, Niederschrift (Einberufungsverlangen, Textform, Dreiwochenfrist, Niederschrift, Beschluss-Sammlung)
• § 25 WEG – Beschlussfassung (Mehrheit der abgegebenen Stimmen, Stimmrecht, Vollmachten, Stimmverbote)
• § 44 WEG – Beschlussklagen (Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzungsklage)
• § 45 WEG – Fristen der Anfechtungsklage
• BGH, Urteil vom 14.02.2025, Az. V ZR 86/24 (Vorbefassung bei der Beschlussersetzungsklage; Volltext beim Bundesgerichtshof, Besprechung bei Haufe)
• LG Hamburg, Beschluss vom 13.07.2022, Az. 318 T 16/22 (Anspruch auf Aufnahme eines Tagesordnungspunktes, kein materielles Prüfungsrecht des Verwalters; Besprechung in IVV immobilien vermieten & verwalten)

Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.