Steigende Energiepreise, eine geplatzte Heizung oder eine Rücklage, die nicht reicht: Wenn der Wirtschaftsplan die Kosten nicht mehr deckt, braucht die Eigentümergemeinschaft frisches Geld. Das Instrument dafür ist die Sonderumlage.
Das Wichtigste im Überblick
- Eine Sonderumlage ist ein zusätzlicher Vorschuss der Wohnungseigentümer und ergänzt den Wirtschaftsplan; beschlossen wird sie von den Eigentümern nach § 28 Abs. 1 WEG, nicht vom Verwalter.
- Ein rechtssicherer Sonderumlage-Beschluss nennt vier Angaben: exakten Gesamtbetrag, Zweck, Verteilungsschlüssel und Fälligkeit.
- Bei der Höhe haben die Eigentümer ein weites Ermessen; Gerichte beanstanden den Beschluss nur, wenn der Betrag evident zu weit überhöht ist (BGH, Urteil vom 26.09.2025, Az. V ZR 108/24).
- Beim Verkauf der Wohnung zahlt die Sonderumlage, wer im Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist (BGH, Urteil vom 15.12.2017, Az. V ZR 257/16).
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Was ist eine Sonderumlage?
Die Sonderumlage ist eine zusätzliche Vorschusszahlung der Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft. Rechtlich ist sie eine Ergänzung des Wirtschaftsplans für das laufende Wirtschaftsjahr, die der Deckung besonderer oder unvorhergesehener Ausgaben dient (BGH, Urteil vom 04.04.2014, Az. V ZR 168/13).
Typische Anlässe sind eine unerwartete Reparatur am Gemeinschaftseigentum, gestiegene Energie- und Betriebskosten, die der Wirtschaftsplan nicht abbildet, Hausgeldausfälle einzelner Eigentümer oder eine Erhaltungsrücklage, die für eine anstehende Sanierung nicht ausreicht. Die Sonderumlage schließt die Finanzierungslücke, bis der nächste Wirtschaftsplan die Vorschüsse neu kalkuliert.
Praxis-Tipp: Prüfen Sie vor dem Beschluss, ob die Lücke nicht schon über die Jahresabrechnung und angepasste Hausgeld-Vorschüsse geschlossen werden kann. Eine Sonderumlage ist das richtige Mittel, wenn das Geld kurzfristig und zweckgebunden gebraucht wird.
Wer beschließt die Sonderumlage?
Die Wohnungseigentümer beschließen die Sonderumlage mit einfacher Mehrheit; der Verwalter kann sie nicht im Alleingang festsetzen. Das folgt aus § 28 Abs. 1 WEG: Über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen beschließen die Wohnungseigentümer. Der Verwalter bereitet den Beschluss vor und beziffert den Bedarf, die Entscheidung liegt aber bei der Versammlung.
Die Beschlussfassung ist auch ohne Versammlung möglich: Nach § 23 Abs. 3 WEG ist ein Umlaufbeschluss gültig, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen. Die Eigentümer können außerdem beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Das eignet sich, wenn eine Reparatur nicht bis zur nächsten Versammlung warten kann.
So formulieren Sie den Beschluss rechtssicher
Ein anfechtungssicherer Sonderumlage-Beschluss enthält vier Angaben:
- Exakter Gesamtbetrag: Der Beschluss muss eine bezifferte Summe nennen. Formulierungen wie „circa“ oder „mindestens“ sind zu unbestimmt und machen den Beschluss angreifbar.
- Zweck: Wofür wird das Geld erhoben, etwa „Erneuerung der Heizungsanlage“ oder „Ausgleich gestiegener Energiekosten“. Der Zweck bindet die Verwendung.
- Verteilungsschlüssel: Ohne abweichende Regelung zahlt jeder Eigentümer nach dem Verhältnis seiner Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Eigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten per Beschluss einen abweichenden Schlüssel festlegen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).
- Fälligkeit: Legen Sie ausdrücklich fest, wann gezahlt werden muss, als konkretes Datum, in Raten oder auf Abruf durch den Verwalter. Nach § 28 Abs. 3 WEG können die Eigentümer die Fälligkeit und die Art und Weise der Zahlungen frei regeln.
Praxis-Tipp: Bei hohen Beträgen entlastet eine Ratenzahlung die Eigentümer und senkt das Risiko von Zahlungsausfällen. Beschließen Sie die Raten gleich mit festen Terminen, dann ist die Fälligkeit für alle eindeutig und die Verwaltung muss die Beträge nicht einzeln abrufen.
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Wie hoch darf eine Sonderumlage sein?
Das Gesetz nennt keine Obergrenze; Maßstab ist die ordnungsmäßige Verwaltung. Der Bundesgerichtshof hat 2025 klargestellt, dass die Wohnungseigentümer bei Beschlüssen über Vorschusszahlungen sowohl hinsichtlich der einzustellenden Positionen als auch im Hinblick auf deren Höhe ein weites Ermessen haben (BGH, Urteil vom 26.09.2025, Az. V ZR 108/24). Ein Gericht beanstandet den Beschluss erst, wenn die angesetzten Beträge evident zu weit überhöht sind.
In dem entschiedenen Fall billigte der BGH unter anderem 12.000 Euro für erwartete Anwalts- und Gerichtskosten und 20.000 Euro als Zuführung zur Erhaltungsrücklage für künftige Reparaturen. Wer eine Sonderumlage nur deshalb anfechten will, weil er einzelne Positionen für zu üppig kalkuliert hält, hat vor Gericht daher schlechte Karten. Umgekehrt gilt für Verwalter: Eine großzügige, aber begründete Kalkulation mit Puffer ist zulässig und schützt vor einer zweiten Umlage.
Wann muss die Sonderumlage gezahlt werden?
Ohne abweichende Regelung wird die Sonderumlage erst fällig, wenn der Verwalter sie abruft. Das hat der BGH ausdrücklich entschieden (Urteil vom 15.12.2017, Az. V ZR 257/16). Die Eigentümer können im Beschluss aber eine sofortige Fälligkeit oder feste Zahlungstermine vorsehen (§ 28 Abs. 3 WEG). Wer nach Fälligkeit nicht zahlt, kann von der Gemeinschaft gerichtlich auf Zahlung in Anspruch genommen werden.
Sonderumlage bei Eigentümerwechsel: Wer zahlt?
Es zahlt, wer im Zeitpunkt der Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch steht. Wurde die Sonderumlage vor dem Eigentumswechsel beschlossen, aber erst danach vom Verwalter abgerufen, haftet der Erwerber (BGH, Urteil vom 15.12.2017, Az. V ZR 257/16). Auf den Zeitpunkt des Beschlusses kommt es nicht an.
Praxis-Tipp: Als Käufer sollten Sie vor dem Notartermin die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen einsehen und nach beschlossenen, noch nicht abgerufenen Sonderumlagen fragen. Im Kaufvertrag lässt sich intern regeln, wer die Umlage wirtschaftlich trägt; gegenüber der Gemeinschaft haftet trotzdem der Eigentümer zum Fälligkeitszeitpunkt.
Sonderumlage anfechten: Fristen und Erfolgsaussichten
Gegen einen Sonderumlage-Beschluss hilft nur die Anfechtungsklage: Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Der Beschluss kann dabei nur insgesamt angegriffen werden; ein Gericht darf die Umlage nicht einfach auf einen niedrigeren Betrag kürzen.
Erfolgsaussichten bestehen vor allem bei formalen Fehlern: unbestimmter Betrag, fehlende Fälligkeitsregelung oder ein abweichender Verteilungsschlüssel ohne Beschlussgrundlage. Die Höhe allein trägt eine Anfechtung wegen des weiten Ermessens der Eigentümer nur in Ausnahmefällen (BGH, Az. V ZR 108/24). Und selbst ein erfolgreich beseitigter Beschluss ist selten das Ende: Die Eigentümer dürfen einen inhaltsgleichen Zweitbeschluss fassen, um bereits geleistete und ausstehende Zahlungen auf eine wirksame Grundlage zu stellen (BGH, Az. V ZR 168/13).
Häufige Fragen zur Sonderumlage
Kann der Verwalter eine Sonderumlage ohne Beschluss erheben?
Nein. Über Vorschüsse zur Kostentragung beschließen die Wohnungseigentümer (§ 28 Abs. 1 WEG). Ein Zahlungsverlangen des Verwalters ohne Beschluss ist keine wirksame Grundlage für eine Sonderumlage.
Kann die Sonderumlage per Umlaufbeschluss beschlossen werden?
Ja. Ein Umlaufbeschluss ist gültig, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen; für einen einzelnen Gegenstand können die Eigentümer zudem beschließen, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Abs. 3 WEG). Gerade bei eiligen Reparaturen ist das der schnellste Weg.
Wann wird die Sonderumlage fällig?
Ohne abweichende Regelung im Beschluss erst mit dem Abruf durch den Verwalter (BGH, Az. V ZR 257/16). Der Beschluss kann stattdessen ein festes Datum oder Raten vorsehen (§ 28 Abs. 3 WEG).
Wer zahlt die Sonderumlage nach einem Wohnungsverkauf?
Der Eigentümer, der im Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch steht. Das gilt auch, wenn die Umlage noch vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde (BGH, Az. V ZR 257/16).
Wie wehre ich mich gegen eine überhöhte Sonderumlage?
Mit der Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung (§ 45 WEG). Erfolg hat sie in der Regel nur bei formalen Fehlern oder wenn die Beträge evident zu weit überhöht sind (BGH, Az. V ZR 108/24).
Quellen und Rechtsgrundlagen
- § 28 WEG – Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht (Beschlusskompetenz für Vorschüsse, Fälligkeitsregelung)
- § 16 WEG – Nutzungen und Kosten (Verteilung nach Miteigentumsanteilen, abweichender Schlüssel)
- § 23 WEG – Wohnungseigentümerversammlung (Umlaufbeschluss in Textform)
- § 45 WEG – Anfechtungsfrist (ein Monat Klage, zwei Monate Begründung)
- BGH, Urteil vom 26.09.2025, Az. V ZR 108/24 (weites Ermessen bei Höhe und Positionen der Vorschüsse), Bericht: LTO
- BGH, Urteil vom 15.12.2017, Az. V ZR 257/16 (Fälligkeit durch Verwalterabruf, Haftung des Erwerbers), Bericht: BBU
- BGH, Urteil vom 04.04.2014, Az. V ZR 168/13 (Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans, Zweitbeschluss), Bericht: Rechtslupe
- VDIV – Die besten Tipps zur Sonderumlage (Bestimmtheitsanforderungen an den Beschluss)
