Aufzugskosten und Erdgeschoss: Befreiung per Mehrheitsbeschluss ist zulässig

Korrekturhinweis vom 4. August 2026

Dieser Beitrag berief sich in seiner ursprünglichen Fassung auf ein „Urteil des BGH vom 25. Juli 2026 (Az. V ZR XXX/XX)". Ein solches Urteil existiert nicht: Das Aktenzeichen war ein nicht ausgefüllter Platzhalter, und der 25. Juli 2026 war ein Samstag. Auch die daraus abgeleitete Kernaussage war falsch. Der BGH hat am 22. März 2024 (Az. V ZR 81/23) entschieden, dass ein Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG einzelne Wohnungseigentümer von Kosten gänzlich befreien darf. Die frühere Empfehlung, Verwaltungen sollten bestehende Befreiungsbeschlüsse aufheben und Nachzahlungen einfordern, war damit unzutreffend und ist ersatzlos gestrichen. Wir haben den Beitrag vollständig neu gefasst.

Darf eine Mehrheit beschließen, dass die Erdgeschoss-Eigentümer die Aufzugskosten nicht mittragen? Die Grundfrage ist seit dem 22. März 2024 geklärt.

Das Wichtigste im Überblick

• Der BGH hat am 22. März 2024 entschieden (Az. V ZR 81/23), dass § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Wohnungseigentümer berechtigt, den Kreis der Kostenschuldner durch Mehrheitsbeschluss zu verändern und einzelne Eigentümer von der Kostentragung gänzlich zu befreien oder erstmals mit Kosten zu belasten.
• Eine so geänderte Verteilung entspricht nach dieser Entscheidung jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt.
• Eine Befreiung der Erdgeschoss-Eigentümer von den Aufzugskosten kann deshalb per Mehrheitsbeschluss geregelt werden; ein aufzugsspezifisches BGH-Urteil zum neuen Recht gibt es bislang nicht.
• Die Änderung darf sich auf eine einzelne Erhaltungsmaßnahme beschränken, eine Regelung für alle künftigen gleich gelagerten Fälle ist nicht erforderlich (BGH, 22. März 2024, Az. V ZR 87/23).
• Die Grenze zieht der BGH mit Urteil vom 24. April 2026 (Az. V ZR 50/25): Die richterliche Kontrolle solcher Beschlüsse ist nicht auf eine bloße Willkürprüfung beschränkt.

1. Was an der ursprünglichen Fassung falsch war

Drei Dinge stimmten an dem behaupteten Urteil nicht.

Erstens war das Aktenzeichen „V ZR XXX/XX" ein Redaktionsplatzhalter, der nie ausgefüllt wurde. Zweitens war der 25. Juli 2026 ein Samstag. Der V. Zivilsenat verkündet regelmäßig freitags. Die Entscheidungsdatenbank des BGH weist für den 25. Juli 2026 senatsübergreifend keine Entscheidung aus, obwohl der Juli 2026 dort erfasst ist. Es liegt also keine Datenlücke vor. Drittens war die Kernaussage das Gegenteil der geltenden Rechtsprechung.

Die alte Fassung empfahl Verwaltungen, bestehende Befreiungsbeschlüsse aufzuheben und Nachzahlungen einzufordern, und riet Erdgeschoss-Eigentümern, sich auf Nachforderungen einzustellen. Diese Empfehlung war falsch. Wer ihr gefolgt ist und einen bestandskräftigen Befreiungsbeschluss aufgehoben oder Nachzahlungen geltend gemacht hat, sollte den Vorgang rechtlich überprüfen lassen.

2. Die maßgebliche Entscheidung: BGH, 22. März 2024, Az. V ZR 81/23

Der Fall betraf eine Tiefgarage mit zwanzig Kfz-Doppelparkeranlagen, von denen vier im Teileigentum des Klägers standen. Wegen eines Defekts der gemeinschaftlichen Hebeanlage konnte pro Doppelparker nur ein Fahrzeug abgestellt werden. Im Juni 2021 beschlossen die Eigentümer, die Kosten für Sanierung und Reparatur der gemeinschaftlichen Teile der Doppelparker nicht mehr von allen, sondern ausschließlich von den zwanzig Doppelparker-Teileigentümern tragen zu lassen. Die Anfechtungsklage blieb in allen Instanzen erfolglos.

Der amtliche Leitsatz lautet:

„a) Die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen. Das gilt auch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden.

b) Beschließen die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Änderung der bisherigen Verteilung, dürfen sie jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Werden Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die nach dem zuvor geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, entspricht dies jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt."

In der Pressemitteilung 069/2024 hebt der BGH hervor, dass dies „entgegen einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Ansicht" auch für die Veränderung des Schuldnerkreises gilt, und dass den Wohnungseigentümern „aufgrund des Selbstorganisationsrechts der Gemeinschaft ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt" ist.

3. Was daraus für Aufzugskosten folgt

Die Beschlusskompetenz ist damit geklärt. Aufzugskosten sind „bestimmte Arten von Kosten" im Sinne des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, und eine vollständige Befreiung einzelner Einheiten liegt innerhalb dieser Kompetenz. Ein Beschluss, der die Erdgeschoss-Einheiten von den Aufzugskosten freistellt, ist nicht wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig.

Zu prüfen bleibt die zweite Stufe, also ob der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dafür liefert Leitsatz b) den tragenden Maßstab: Eine Verteilung, die den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt, ist jedenfalls zulässig. Genau darauf stützt sich die Befreiung der Erdgeschoss-Eigentümer.

Hinweis: Ein aufzugsspezifisches BGH-Urteil zum Recht nach der WEG-Reform 2020 existiert bislang nicht. Maßgeblich ist die Möglichkeit des Gebrauchs im konkreten Haus. Können Erdgeschoss-Eigentümer den Aufzug tatsächlich nutzen, etwa zum Keller, zur Tiefgarage oder zum Dachgeschoss, ist die Befreiung im Einzelfall angreifbar. Eine pauschale Differenzierung „nach Etage" trägt sich nicht von selbst.

4. Nur eine einzelne Maßnahme: BGH, 22. März 2024, Az. V ZR 87/23

Am selben Tag entschied der Senat einen zweiten Fall. Der Kläger war Eigentümer einer Dachgeschosswohnung. Beschlossen wurde, die defekten gemeinschaftlichen Dachflächenfenster im Bereich seines Sondereigentums auszutauschen und die Kosten allein ihm aufzuerlegen. Der amtliche Leitsatz:

„Beschließen die Wohnungseigentümer eine Änderung der Kostenverteilung für eine einzelne Erhaltungsmaßnahme, muss nicht zugleich eine entsprechende Regelung für alle künftigen gleich gelagerten Fälle beschlossen werden (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 18. Juni 2010 - V ZR 164/09, BGHZ 186, 51 Rn. 17 ff.)."

Für die Praxis heißt das: Die Gemeinschaft muss sich nicht dauerhaft binden. Sie kann die Kostenverteilung für eine konkrete Aufzugssanierung ändern, ohne damit einen Grundsatzbeschluss für alle künftigen Fälle zu fassen.

5. Die Grenzen: BGH, 24. April 2026, Az. V ZR 50/25

Der weite Gestaltungsspielraum ist nicht unbegrenzt. In einer Mehrhausanlage mit fünfzehn unterschiedlich großen Einheiten sah die Gemeinschaftsordnung von 1993 eine Verteilung nach Wohnungsgröße vor. Beschlossen wurde eine Sonderumlage von 25.000 Euro für die Instandsetzung der Heizungsanlage, verteilt nach Einheiten, also 1.666,67 Euro je Einheit. Der amtliche Leitsatz:

„a) Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss widerspricht im Allgemeinen dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die neue Kostenverteilung den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer nicht angemessen ist und insbesondere zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt; die richterliche Kontrolle ist nicht auf eine bloße Willkürprüfung beschränkt.

b) Ist in einer Wohnungseigentumsanlage mit unterschiedlich großen Einheiten vereinbart, die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen zu verteilen, widerspricht es regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, die Kosten für eine Erhaltungsmaßnahme (hier: Heizungserneuerung) durch Mehrheitsbeschluss nach Einheiten zu verteilen."

Zwei Punkte sind für Aufzugsbeschlüsse wichtig. Erstens gibt der Senat den Begriff der Willkürkontrolle ausdrücklich auf: Er habe sich „für das neue Recht insbesondere hinsichtlich der erweiterten Beschlusskompetenzen für Erhaltungsmaßnahmen als eher missverständlich erwiesen" (Rn. 14). Gerichte prüfen also inhaltlich, nicht nur auf Ausreißer.

Zweitens ist Leitsatz b) eng gefasst. Er gilt nur bei unterschiedlich großen Einheiten und einer vereinbarten Verteilung nach Fläche oder Miteigentumsanteil. Für andere Konstellationen sagt der Senat ausdrücklich: „Ob ein Wechsel auf das Objektprinzip, der nicht dem Gebrauch oder der Gebrauchsmöglichkeit Rechnung trägt, ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, lässt sich nicht generell beantworten" (Rn. 16). Sind die Wohnungen ungefähr gleich groß, ist das Objektprinzip unbedenklich.

Eine Befreiung der Erdgeschoss-Einheiten von den Aufzugskosten fällt nicht unter Leitsatz b), weil sie gerade an die Gebrauchsmöglichkeit anknüpft und nicht ein pauschaler Wechsel auf das Objektprinzip ist.

6. Wo eine Vereinbarung schon eine Trennung vorsieht

Die umgekehrte Richtung hat der BGH am 14. Februar 2025 entschieden (Az. V ZR 236/23). Sieht die Gemeinschaftsordnung bereits eine objektbezogene Kostentrennung vor, darf die Gemeinschaft die bislang befreiten Eigentümer nicht ohne weiteres einbeziehen. Der amtliche Leitsatz:

„Sieht die Gemeinschaftsordnung eine objektbezogene Kostentrennung vor, so dass nur diejenigen Wohnungseigentümer, deren Sondereigentum (bzw. Sondernutzungsrecht) sich in dem jeweiligen Gebäudeteil (bzw. in dem jeweiligen separaten Gebäude) befindet, die darauf entfallenden Kosten zu tragen haben (hier: Kosten der Tiefgarage), widerspricht es in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, durch Beschluss auch die übrigen Wohnungseigentümer an den auf diesen Gebäudeteil (bzw. auf das separate Gebäude) entfallenden Erhaltungskosten zu beteiligen; anders kann es nur dann liegen, wenn ein sachlicher Grund für die Einbeziehung der übrigen Wohnungseigentümer besteht."

Übertragen auf den Aufzug: Befreit die Teilungserklärung die Erdgeschoss-Einheiten bereits von den Aufzugskosten, braucht die Gemeinschaft einen sachlichen Grund, um sie nachträglich per Beschluss einzubeziehen. Dass die Anlage Teil des Gemeinschaftseigentums ist, genügt dafür nach dieser Entscheidung nicht.

Mit Urteil vom selben Tag (Az. V ZR 128/23) hat der Senat außerdem bestätigt, dass § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auch die Änderung des Verteilungsschlüssels für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage erfasst und dass die Formulierung „bestimmte Arten von Kosten" lediglich das allgemeine Bestimmtheitserfordernis hervorhebt.

7. Erhaltung oder bauliche Veränderung: der entscheidende Unterschied

Alles Vorstehende betrifft die Erhaltung, also die Sanierung, Reparatur oder Erneuerung eines vorhandenen Aufzugs. Dafür gilt § 16 Abs. 2 WEG.

Wird ein Aufzug erstmals eingebaut, handelt es sich um eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG. Die Kosten richten sich dann nach § 21 WEG, und dort gilt eine wichtige Sperre. § 21 Abs. 5 Satz 2 WEG lautet:

„Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden."

Bei baulichen Veränderungen kann ein Beschluss also niemanden erstmals belasten, der nach § 21 Abs. 1 bis 4 WEG nichts zu tragen hat. Bei Erhaltungsmaßnahmen nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ist genau das möglich. Die Einordnung der Maßnahme entscheidet damit über die Zulässigkeit des Beschlusses.

8. Was Verwaltungen und Eigentümer jetzt tun sollten

1. Bestehende Befreiungsbeschlüsse bestehen lassen. Ein Beschluss, der Erdgeschoss-Einheiten von den Aufzugskosten befreit, ist nach dem Urteil vom 22. März 2024 von der Beschlusskompetenz gedeckt. Er muss nicht aufgehoben werden. Bestandskräftige Beschlüsse gelten ohnehin fort (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG).
2. Die Teilungserklärung zuerst lesen. Enthält sie schon eine Regelung zu den Aufzugskosten, ist das der Ausgangspunkt. Eine Abweichung davon durch Beschluss ist möglich, muss sich aber am Maßstab der Entscheidung Az. V ZR 236/23 messen lassen.
3. Die Gebrauchsmöglichkeit dokumentieren. Halten Sie im Protokoll fest, warum die Befreiung dem Gebrauch oder der Gebrauchsmöglichkeit Rechnung trägt, etwa weil die betroffenen Einheiten keinen Zugang zu Keller, Tiefgarage oder Dachterrasse über den Aufzug haben. Das ist der belastbarste Rechtfertigungsgrund.
4. Erhaltung und Einbau auseinanderhalten. Prüfen Sie vor der Beschlussfassung, ob es um Erhaltung (§ 16 Abs. 2 WEG) oder um eine bauliche Veränderung (§§ 20, 21 WEG) geht. Davon hängt ab, ob eine erstmalige Belastung überhaupt beschlossen werden darf.
5. Den Beschluss bestimmt formulieren. Nennen Sie die betroffene Kostenart, die betroffenen Einheiten und den neuen Maßstab. Die Anforderungen ergeben sich aus dem allgemeinen Bestimmtheitserfordernis (BGH, 14. Februar 2025, Az. V ZR 128/23).
6. Die Anfechtungsfrist beachten. Wer einen Beschluss angreifen will, muss die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erheben und innerhalb zweier Monate begründen (§ 45 Satz 1 WEG).

9. Fazit

Die Rechtslage ist das Gegenteil dessen, was die frühere Fassung dieses Beitrags behauptet hat. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erlaubt der Mehrheit, den Kreis der Kostenschuldner zu verändern, und der BGH hat das am 22. März 2024 ausdrücklich für die vollständige Befreiung einzelner Eigentümer bestätigt. Eine Befreiung der Erdgeschoss-Eigentümer von den Aufzugskosten ist deshalb möglich.

Entscheidend ist nicht mehr die Frage, ob die Gemeinschaft darf, sondern ob die gewählte Verteilung im konkreten Haus angemessen ist. Diese Frage prüfen die Gerichte seit der Entscheidung vom 24. April 2026 inhaltlich und nicht nur auf Willkür. Wer eine Befreiung beschließt, sollte sie deshalb an der Gebrauchsmöglichkeit ausrichten und diese Begründung protokollieren.

Quellen

• BGH, Urteil vom 22. März 2024, Az. V ZR 81/23, ECLI:DE:BGH:2024:220324UVZR81.23.0, Volltext beim Bundesgerichtshof; Vorinstanzen: LG Lüneburg, Urteil vom 21. März 2023, 9 S 56/22; AG Hannover, Urteil vom 20. September 2022, 482 C 5657/21
• BGH, Pressemitteilung Nr. 069/2024 vom 22. März 2024, Zulässigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer zur Änderung der Kostentragung für Erhaltungsmaßnahmen
• BGH, Urteil vom 22. März 2024, Az. V ZR 87/23, ECLI:DE:BGH:2024:220324UVZR87.23.0, Volltext beim Bundesgerichtshof; Vorinstanzen: LG Frankfurt am Main, Urteil vom 30. März 2023, 2-13 S 15/22; AG Darmstadt, Urteil vom 20. Januar 2022, 310 C 173/21
• BGH, Urteil vom 24. April 2026, Az. V ZR 50/25, ECLI:DE:BGH:2026:240426UVZR50.25.0, berichtigt durch Beschluss vom 4. Mai 2026, Volltext beim Bundesgerichtshof; Vorinstanzen: LG Frankfurt am Main, 20. Februar 2025, 2-13 S 42/24; AG Limburg an der Lahn, 26. März 2024, 4 C 804/23
• BGH, Urteil vom 14. Februar 2025, Az. V ZR 236/23, ECLI:DE:BGH:2025:140225UVZR236.23.0, NJW-RR 2025, 464, Volltext beim Bundesgerichtshof
• BGH, Urteil vom 14. Februar 2025, Az. V ZR 128/23, ECLI:DE:BGH:2025:140225UVZR128.23.0, berichtigt durch Beschluss vom 24. Februar 2025, NJW-RR 2025, 590, Volltext beim Bundesgerichtshof
• BGH, Pressemitteilung Nr. 033/2025 vom 14. Februar 2025, Bundesgerichtshof zur Änderung der vereinbarten Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer
• §§ 10, 16, 20, 21, 23 Abs. 4, 45 WEG, Gesetzestext bei gesetze-im-internet.de