Im Herbst stellt die Verwaltung die Zahlen fürs kommende Jahr auf. Wer den Wirtschaftsplan versteht, erkennt rechtzeitig, warum das Hausgeld steigt — und was die Versammlung tatsächlich beschließt.
Das Wichtigste im Überblick
- Der Verwalter stellt jährlich einen Wirtschaftsplan über die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben auf; die Eigentümer beschließen darüber die Vorschüsse zur Kostentragung und zur Erhaltungsrücklage (§ 28 Abs. 1 WEG).
- Seit der WEG-Reform 2020 wird nicht mehr der Plan als Ganzes beschlossen, sondern nur noch die Höhe der Vorschüsse aus den Einzelwirtschaftsplänen.
- Ein Beschluss, der trotzdem „den Wirtschaftsplan“ genehmigt, ist deshalb nicht nichtig: Der BGH legt ihn als Beschluss über die Vorschüsse aus (BGH, Beschluss vom 25.10.2023, Az. V ZB 9/23).
- Der alte Wirtschaftsplan gilt nicht automatisch weiter — die Fortgeltung muss beschlossen werden (BGH, Urteil vom 14.12.2018, Az. V ZR 2/18).
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Was ist der Wirtschaftsplan?
Der Wirtschaftsplan ist die Haushaltsplanung der Eigentümergemeinschaft für ein Wirtschaftsjahr. Nach § 28 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen; der Verwalter hat dafür jährlich einen Plan über die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben aufzustellen. Aus ihm ergibt sich, welches Hausgeld jede Einheit im kommenden Jahr monatlich zahlt.
Der Wirtschaftsplan blickt nach vorn, die Jahresabrechnung zurück: Der Plan schätzt die Kosten des kommenden Jahres, die Abrechnung stellt am Jahresende die tatsächlichen Zahlen gegenüber und führt zu Nachschüssen oder angepassten Vorschüssen (§ 28 Abs. 2 WEG). Eine Kurzdefinition finden Sie auch in unserem Glossar-Eintrag zum Wirtschaftsplan.
Was gehört in den Wirtschaftsplan?
Ein vollständiger Wirtschaftsplan besteht aus drei Teilen:
- Gesamtwirtschaftsplan: die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft — Verwaltervergütung, Versicherungen, Heiz- und Wasserkosten, Strom für Gemeinschaftsflächen, Hausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst, Wartungsverträge für Aufzug und Heizung, Kleinreparaturen, Bankgebühren.
- Einzelwirtschaftspläne: die Aufteilung dieser Gesamtkosten auf die einzelnen Einheiten nach dem geltenden Verteilungsschlüssel — meist Miteigentumsanteile, bei Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig.
- Zuführung zur Erhaltungsrücklage: der Betrag, der im Planjahr angespart wird. Die Rücklage ist keine Kür, sondern Teil ordnungsmäßiger Verwaltung; wie hoch sie ausfallen sollte, erklärt unser Ratgeber zur Instandhaltungsrücklage.
Praxis-Tipp: Vergleichen Sie beim Prüfen jede Position mit der letzten Jahresabrechnung, nicht mit dem letzten Plan. Nur so erkennen Sie, ob eine Position realistisch kalkuliert ist oder ob seit Jahren dieselbe Schätzung fortgeschrieben wird.
Worüber wird eigentlich beschlossen?
Seit der WEG-Reform 2020 beschließen die Eigentümer nicht mehr über den Wirtschaftsplan als Ganzes, sondern nur noch über die Höhe der Vorschüsse aus den Einzelwirtschaftsplänen. Der Plan selbst mit seinen Kalkulationsgrundlagen ist Arbeitsgrundlage der Verwaltung, nicht Beschlussgegenstand.
Das hat praktische Folgen für die Formulierung des Beschlusses — und genau hier hat der Bundesgerichtshof für Entwarnung gesorgt: Ein Beschluss, der nach altem Muster „den Wirtschaftsplan genehmigt“, ist nicht nichtig. Er ist so auszulegen, dass die Eigentümer damit die in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Vorschüsse beschlossen haben (BGH, Beschluss vom 25.10.2023, Az. V ZB 9/23). Der BGH unterstellt den Eigentümern also, dass sie eine rechtmäßige Entscheidung treffen wollten, statt den Beschluss an der Wortwahl scheitern zu lassen.
Praxis-Tipp: Verlassen Sie sich trotzdem nicht auf die Auslegung. Formulieren Sie den Beschluss sauber auf die Vorschüsse — unser Muster-Beschlussantrag zur Festsetzung der Hausgeldvorschüsse enthält die passende Formulierung.
Die Höhe der Vorschüsse ist dabei Sache der Gemeinschaft: Bei den einzustellenden Positionen und deren Höhe haben die Eigentümer ein weites Ermessen, das Gerichte erst bei evident überhöhten Beträgen beanstanden (BGH, Urteil vom 26.09.2025, Az. V ZR 108/24).
Wann muss der Wirtschaftsplan vorliegen?
Eine starre gesetzliche Frist für die Vorlage gibt es nicht — maßgeblich ist die Einladungsfrist zur Versammlung. Da über die Vorschüsse in der Eigentümerversammlung beschlossen wird, muss der Plan so rechtzeitig vorliegen, dass sich die Eigentümer vorbereiten können: Die Einladung zur Eigentümerversammlung ergeht in Textform mit einer Frist von mindestens drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG), und der Beschlussgegenstand muss dabei bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG). In der Praxis versendet die Verwaltung Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan deshalb zusammen mit der Einladung. Der Verwaltungsbeirat soll den Plan vor der Beschlussfassung prüfen.
Was gilt, wenn kein neuer Wirtschaftsplan beschlossen ist?
Der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan gilt nicht automatisch weiter. Die Gemeinschaft kann seine Fortgeltung aber beschließen — also festlegen, dass ein konkreter Plan bis zum Beschluss über den nächsten weiterläuft. Ein solcher Beschluss ist zulässig und muss nicht befristet werden; unzulässig wäre nur eine generelle Regelung, dass künftig jeder Plan automatisch fortgilt — das erfordert eine Vereinbarung (BGH, Urteil vom 14.12.2018, Az. V ZR 2/18).
Praxis-Tipp: Nehmen Sie die Fortgeltungsklausel gleich in den Beschluss über die Vorschüsse auf. Verzögert sich die nächste Versammlung, fließt das Hausgeld weiter und die Gemeinschaft gerät nicht in eine Liquiditätslücke — sonst bleibt oft nur die Sonderumlage.
Häufige Fragen zum Wirtschaftsplan
Wer erstellt den Wirtschaftsplan?
Der Verwalter. Er hat nach § 28 Abs. 1 WEG jährlich einen Plan über die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben aufzustellen; der Verwaltungsbeirat soll ihn vor der Beschlussfassung prüfen.
Wird über den Wirtschaftsplan abgestimmt?
Abgestimmt wird über die Vorschüsse aus den Einzelwirtschaftsplänen, nicht über den Plan als Ganzes. Ein Beschluss, der „den Wirtschaftsplan“ genehmigt, ist trotzdem wirksam und wird entsprechend ausgelegt (BGH, Az. V ZB 9/23).
Welche Mehrheit ist nötig?
Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
Kann ich den Beschluss über die Vorschüsse anfechten?
Ja, mit der Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung (§ 45 WEG). Erfolg hat sie vor allem bei formalen Fehlern; die reine Höhe trägt eine Anfechtung wegen des weiten Ermessens der Eigentümer nur selten (BGH, Az. V ZR 108/24).
Was passiert, wenn die Vorschüsse zu niedrig kalkuliert waren?
Dann ergibt sich aus der Jahresabrechnung ein Nachschuss, über den die Eigentümer nach Ablauf des Jahres beschließen (§ 28 Abs. 2 WEG). Reicht das Geld schon unterjährig nicht, kommt eine Sonderumlage in Betracht.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- § 28 WEG – Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht (Abs. 1: Vorschüsse und Aufstellung durch den Verwalter, Abs. 2: Nachschüsse, Abs. 3: Fälligkeit, Abs. 4: Vermögensbericht)
- § 24 WEG – Einberufung der Versammlung (Abs. 4: Textform, Drei-Wochen-Frist)
- § 23 WEG – Wohnungseigentümerversammlung (Abs. 2: Bezeichnung des Beschlussgegenstands)
- § 45 WEG – Anfechtungsfrist (ein Monat)
- BGH, Beschluss vom 25.10.2023, Az. V ZB 9/23 (Beschluss über „den Wirtschaftsplan“ ist wirksam und als Beschluss über die Vorschüsse auszulegen), Bericht: Haufe
- BGH, Urteil vom 14.12.2018, Az. V ZR 2/18 (Fortgeltung des Wirtschaftsplans muss beschlossen werden), Bericht: Haufe
- BGH, Urteil vom 26.09.2025, Az. V ZR 108/24 (weites Ermessen bei Positionen und Höhe der Vorschüsse), Bericht: LTO
- Liebert & Röth – Wirtschaftsplan in der WEG (Bestandteile: Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan, Erhaltungsrücklage, Prüfung durch den Verwaltungsbeirat)
