Das Wichtigste im Überblick
- Ein Aufzug gehört zum Gemeinschaftseigentum; seine Kosten tragen grundsätzlich alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen (Quelle: § 16 Abs. 2 WEG).
- Die Eigentümerversammlung kann mit einfacher Mehrheit einen abweichenden Verteilungsschlüssel beschließen (Quelle: § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).
- Eine vollständige Befreiung der Erdgeschoss-Eigentümer ist nur in seltenen Ausnahmefällen zulässig.
- Die bloße Nichtnutzung reicht als Begründung nicht aus; der Beschluss muss billigem Ermessen entsprechen.
Müssen Eigentümer im Erdgeschoss an den Aufzugskosten ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mitzahlen? Diese Frage zählt zu den häufigsten und emotionalsten Streitpunkten. Seit der WEG-Reform 2020 und der nachfolgenden Rechtsprechung suchen viele nach Klarheit. Kann ein einfacher Mehrheitsbeschluss einzelne Eigentümer von diesen Kosten befreien? Dieser Beitrag erläutert die Rechtslage und gibt praxisnahe Empfehlungen für Verwaltung und Eigentümer.
1. Die Grundregel: § 16 WEG und die Kostenverteilung
Für die Verteilung der Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums gilt der Maßstab des Miteigentumsanteils (Quelle: § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Auch der Aufzug zählt zum Gemeinschaftseigentum. Jeder Eigentümer trägt also entsprechend seinem Anteil zu den Kosten bei.
Die Gemeinschaft kann jedoch mit einfacher Mehrheit eine andere Verteilung beschließen (Quelle: § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Genau hier setzt der Streit an: Dürfen Erdgeschoss-Eigentümer vollständig befreit werden, weil sie den Aufzug angeblich nicht nutzen?
Tipp: Die bloße Nichtnutzung durch einzelne Eigentümer rechtfertigt in der Regel keine Abweichung. Der Aufzug erschließt das Gebäude und steigert seinen Wert.
2. Beschlusskompetenz: Grenzen der Abweichung
Was die Mehrheit beschließen darf
Die Gemeinschaft kann eine abweichende Kostenverteilung beschließen, aber nicht unbegrenzt. Der Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und darf einzelne Eigentümer nicht unangemessen benachteiligen. Für eine Befreiung der Erdgeschoss-Eigentümer braucht es einen sachlichen Grund.
Der Bundesgerichtshof (BGH, Bundesgerichtshof) verlangt, dass eine geänderte Kostenverteilung billigem Ermessen entspricht (Quelle: § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Eine vollständige Befreiung ist nur zulässig, wenn die betroffenen Eigentümer aus objektiven Gründen keinerlei Nutzen aus der Einrichtung ziehen.
Wann eine Befreiung denkbar ist
Eine vollständige Befreiung kommt nur in seltenen Ausnahmefällen in Betracht, etwa wenn:
- der Aufzug erst ab dem ersten Obergeschoss beginnt und das Erdgeschoss baulich nicht angebunden ist, oder
- der Aufzug ausschließlich einen vom Erdgeschoss völlig getrennten Gebäudeteil erschließt.
Selbst dann bleibt oft eine Beteiligung an den Erhaltungs- und Wartungskosten des Schachts oder der Technik, soweit diese das gesamte Gebäude betreffen. Die fehlende persönliche Nutzung allein genügt nicht. Der Aufzug erhöht den Wert der Gesamtanlage und nützt auch Besuchern oder Handwerkern.
3. Rechtsprechung: enge Grenzen
Die Rechtsprechung hält die Hürden für eine vollständige Befreiung hoch. Ein Beschluss, der Erdgeschoss-Eigentümer vollständig befreit, verstößt in aller Regel gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Er ist damit anfechtbar und im Erfolgsfall ungültig – es sei denn, es liegt einer der genannten Ausnahmefälle vor.
Der Aufzug gilt als Element des Gemeinschaftseigentums, das dem gesamten Gebäude dient: durch die Erschließung von Wohnungen, die Wertsteigerung und die Attraktivität der Anlage. Die Betriebskosten tragen daher alle Miteigentümer, unabhängig von der Nutzungsintensität. Wie eng die Grenzen für eine abweichende Verteilung sind, zeigt auch der Beitrag zum Objektprinzip bei der Kostenverteilung.
Empfehlung: Eine maßvolle Anpassung – etwa eine geringere Beteiligung der Erdgeschoss-Eigentümer oder eine Staffelung nach Stockwerken – entspricht eher billigem Ermessen als eine vollständige Befreiung. Auch sie braucht sachliche Gründe und eine nachvollziehbare Herleitung.
4. Praktische Hinweise
Für die Verwaltung
Bereiten Sie Beschlüsse zur Aufzugskostenverteilung sorgfältig vor. Weisen Sie die Eigentümer auf das hohe Anfechtungsrisiko einer vollständigen Befreiung hin. Dokumentieren Sie die Gründe für eine abweichende Verteilung präzise im Protokoll der Eigentümerversammlung. Holen Sie im Zweifel rechtlichen Rat ein.
Für Erdgeschoss-Eigentümer
Die Aussicht auf eine vollständige Befreiung ist gering. Streben Sie eher eine faire, nachvollziehbare Verteilung an, die billigem Ermessen entspricht, statt eine vollständige Entlastung zu fordern.
Für Eigentümer der oberen Stockwerke
Bedenken Sie das Anfechtungsrisiko, wenn Sie eine vollständige Befreiung der Erdgeschoss-Eigentümer beschließen. Solche Beschlüsse werden häufig erfolgreich angefochten. Wie eine Anfechtung abläuft, erläutert der Leitfaden zur Anfechtung von WEG-Beschlüssen.
Fazit: Das Erdgeschoss zahlt in der Regel mit
Erdgeschoss-Eigentümer müssen die Aufzugskosten grundsätzlich mittragen. Eine vollständige Befreiung ist nur unter sehr engen, objektiven Voraussetzungen zulässig. Die bloße Nichtnutzung genügt nicht. Achten Sie bei abweichenden Verteilungen strikt auf ordnungsmäßige Verwaltung und billiges Ermessen. So vermeiden Sie Anfechtungen und unnötige Rechtsstreitigkeiten.
