Die Tagesordnung entscheidet, was in der Eigentümerversammlung überhaupt beschlossen werden darf: Was dort nicht angekündigt ist, kann angefochten werden. So stellen Verwalter und Eigentümer eine rechtssichere Tagesordnung auf.
Das Wichtigste im Überblick
- Ein Beschluss der Eigentümerversammlung ist nur gültig, wenn sein Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet war (§ 23 Abs. 2 WEG); ein Beschluss zu einem fehlenden oder zu vagen Tagesordnungspunkt ist anfechtbar.
- Die Einberufung mit Tagesordnung erfolgt in Textform mit einer Frist von mindestens drei Wochen, außer in dringenden Fällen (§ 24 Abs. 4 WEG).
- Die Tagesordnung stellt der Verwalter auf; mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer kann in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen eine Versammlung verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG).
- Je größer die wirtschaftliche Bedeutung eines Punkts, desto genauer muss er in der Tagesordnung beschrieben sein; unter „Sonstiges“ sollten keine Beschlüsse gefasst werden.
- Eine fertige Tagesordnungs-Vorlage für die ordentliche Eigentümerversammlung erhalten Sie hier kostenlos als Word und PDF.
Warum die Tagesordnung so wichtig ist
Ohne angekündigten Tagesordnungspunkt kein sicherer Beschluss. Nach § 23 Abs. 2 WEG ist zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Der Zweck: Jeder Eigentümer soll vor der Versammlung wissen, worüber abgestimmt wird, und sich vorbereiten oder eine Vollmacht mit Weisungen erteilen können. Ein Beschluss zu einem nicht oder zu ungenau angekündigten Punkt ist zwar nicht automatisch nichtig, aber anfechtbar — die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats erhoben werden (§ 45 WEG). Wird nicht angefochten, wird auch ein solcher Beschluss bestandskräftig (§ 23 Abs. 4 WEG).
Wie genau die Ankündigung sein muss, hängt vom Gewicht des Themas ab: Je höher die wirtschaftliche Bedeutung, desto konkreter muss der Tagesordnungspunkt formuliert sein. Die Gerichte haben Beschlüsse gekippt, bei denen Eigentümer aus dem TOP nicht erkennen konnten, dass über konkrete, teure Einzelmaßnahmen wie eine Balkonsanierung entschieden werden sollte (OLG München, Beschluss vom 14.09.2006, Az. 34 Wx 049/06; BayObLG, Az. 2Z BR 230/05).
Praxis-Tipp: Formulieren Sie jeden Beschluss-TOP so, dass Gegenstand, Maßnahme und Kostenrahmen erkennbar sind — also nicht „Instandsetzung“, sondern „Beschlussfassung über die Erneuerung der Dachrinnen an Haus A, Kostenrahmen ca. [Betrag] EUR“. Reine Berichts- und Diskussionspunkte dürfen knapper bleiben.
Wer stellt die Tagesordnung auf?
Die Tagesordnung stellt der Verwalter auf, der die Versammlung mindestens einmal im Jahr einberuft (§ 24 Abs. 1 WEG) — in der Praxis in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat. Gibt es keinen Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG).
Auch die Eigentümer selbst haben Hebel: Mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer kann in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe die Einberufung einer Versammlung verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG). Und jeder einzelne Eigentümer kann beim Verwalter die Aufnahme eines Tagesordnungspunkts in die nächste Versammlung beantragen — am besten schriftlich, rechtzeitig vor der Einberufung und mit kurzer Begründung. Einen fertigen Antrag dafür finden Sie in unserem Muster Beschlussantrag zur Aufnahme eines Tagesordnungspunkts.
Frist und Form: Wann muss die Tagesordnung verschickt werden?
Die Einberufung erfolgt in Textform mit einer Frist von mindestens drei Wochen — nur in Fällen besonderer Dringlichkeit darf sie kürzer sein (§ 24 Abs. 4 WEG). Textform heißt: Eine E-Mail genügt, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig. Die Tagesordnung ist Teil der Einladung zur Eigentümerversammlung; beide gehören zusammen verschickt, damit die Drei-Wochen-Frist für alle angekündigten Beschlussgegenstände gilt.
Praxis-Tipp: Ergänzungswünsche von Eigentümern, die nach dem Versand eingehen, kündigt der Verwalter am besten mit einer Nachtrags-Tagesordnung an — wieder in Textform an alle. Punkte, die erst in der Versammlung auftauchen, können besprochen, aber nicht anfechtungssicher beschlossen werden.
Die typische Tagesordnung der ordentlichen Eigentümerversammlung
Eine ordentliche Jahresversammlung folgt fast immer demselben Grundgerüst: Formalien (Begrüßung, Feststellung der ordnungsgemäßen Einberufung und der Beschlussfähigkeit, Wahl des Protokollführers), Bericht der Verwaltung über das abgelaufene Wirtschaftsjahr, Beschlussfassung über die Nachschüsse aus der Jahresabrechnung, Entlastung von Verwaltung und Beirat, Beschlussfassung über die Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan, anstehende Erhaltungsmaßnahmen mit Kostenrahmen und Finanzierung, gegebenenfalls Verwalterbestellung oder bauliche Veränderungen — und zum Schluss „Sonstiges“ für Aussprache ohne Beschlüsse.
Genau dieses Gerüst mit ausformulierten Beschluss-TOPs enthält unsere Muster-Tagesordnung für die Eigentümerversammlung als Word- und PDF-Vorlage — inklusive Platzhaltern für Kostenrahmen und einer Variante für die außerordentliche Eigentümerversammlung.
Darf unter „Sonstiges“ beschlossen werden?
Davon ist dringend abzuraten. Beschlüsse unter „Sonstiges“ oder „Verschiedenes“ wirken auf abwesende Eigentümer zwangsläufig überraschend und werden deshalb regelmäßig erfolgreich angefochten. Der Punkt eignet sich für Aussprache, Ankündigungen und die Sammlung von Themen für die nächste Versammlung. Sollen kurzfristig doch Entscheidungen fallen, ist der sauberere Weg ein Umlaufbeschluss im Nachgang oder eine Nachtrags-Tagesordnung vor der Versammlung.
Häufige Fragen zur Tagesordnung
Muss jeder Tagesordnungspunkt einzeln aufgeführt werden?
Jeder Gegenstand, über den beschlossen werden soll, muss bei der Einberufung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG). Reine Informations- oder Diskussionspunkte dürfen allgemeiner gehalten sein.
Was passiert, wenn ohne Tagesordnungspunkt beschlossen wird?
Der Beschluss ist anfechtbar: Jeder Eigentümer kann innerhalb eines Monats Anfechtungsklage erheben (§ 45 WEG). Ohne Anfechtung bleibt der Beschluss gültig (§ 23 Abs. 4 WEG).
Können Eigentümer eigene Tagesordnungspunkte durchsetzen?
Ja. Jeder Eigentümer kann beim Verwalter die Aufnahme eines Punkts beantragen; mehr als ein Viertel der Eigentümer kann in Textform mit Zweck und Gründen sogar die Einberufung einer Versammlung verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG).
Wie lange vor der Versammlung muss die Tagesordnung vorliegen?
Mindestens drei Wochen, denn sie ist Teil der Einberufung in Textform (§ 24 Abs. 4 WEG). Nur bei besonderer Dringlichkeit darf die Frist unterschritten werden.
Wie detailliert muss ein Beschluss-TOP formuliert sein?
So genau, dass Eigentümer erkennen, worüber entschieden wird, und sich vorbereiten können — bei teuren Maßnahmen mit Angabe der konkreten Maßnahme und des Kostenrahmens (OLG München, Az. 34 Wx 049/06).
Quellen und Rechtsgrundlagen
- § 23 WEG – Wohnungseigentümerversammlung (Abs. 2: Bezeichnung des Gegenstands, Abs. 4: Bestandskraft)
- § 24 WEG – Einberufung, Vorsitz, Niederschrift (Einberufung durch den Verwalter, Minderheitenverlangen, Textform, Drei-Wochen-Frist)
- § 45 WEG – Anfechtungsfrist (ein Monat)
- OLG München, Beschluss vom 14.09.2006, Az. 34 Wx 049/06 und BayObLG, Az. 2Z BR 230/05 (Genauigkeit der TOP-Bezeichnung), Bericht: B&D Rechtsanwälte
- Promeda – Tagesordnung für die Eigentümerversammlung (typische TOPs, Beschlüsse unter „Sonstiges“)
