Das Wichtigste im Überblick
- Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom Oktober 2025 (Az. V ZR 67/25) entschieden: Bauliche Veränderungen, die vor dem 01.12.2020 ohne Beschluss vorgenommen wurden, können unter bestimmten Voraussetzungen Bestandsschutz genießen.
- Voraussetzung ist insbesondere eine langjährige Duldung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sowie das Fehlen einer unzumutbaren Beeinträchtigung.
- Die Beweislast liegt beim Eigentümer, der den Bestandsschutz beansprucht.
- Das Urteil betrifft ausschließlich Alt-Veränderungen vor der WEG-Reform 2020 – nicht spätere Maßnahmen.
Die Welt der Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) ist seit der WEG-Reform 2020 im Wandel. Doch was geschieht mit baulichen Veränderungen, die vor dem 01.12.2020 ohne formellen Beschluss entstanden sind? Genau hier schafft das BGH-Urteil V ZR 67/25 vom Oktober 2025 Rechtssicherheit. Es klärt, wann und unter welchen Umständen ein Bestandsschutz – also ein Gestattungsanspruch nach altem Recht – für solche Alt-Fälle bestehen kann.
1. Das BGH-Urteil V ZR 67/25: Alt-Veränderungen auf dem Prüfstand
Vor der WEG-Reform 2020 war die Rechtslage bezüglich baulicher Veränderungen komplexer. Oft wurden Anbauten, Überdachungen oder Umbauten am Sondereigentum vorgenommen, die zwar das Gemeinschaftseigentum berührten, aber nie Gegenstand eines förmlichen Beschlusses der Eigentümergemeinschaft waren. Über Jahre oder Jahrzehnte wurden solche Veränderungen von der WEG geduldet – bis sich ein neuer Eigentümer, ein neuer Verwalter oder ein verändertes Mehrheitsverhältnis fand, das den Rückbau forderte.
Das BGH-Urteil vom Oktober 2025 (Az. V ZR 67/25) setzt hier an. Es stellt klar: Ein Wohnungseigentümer, der vor dem 01.12.2020 eine bauliche Veränderung ohne Beschluss vorgenommen hat, kann unter bestimmten Umständen einen Gestattungsanspruch (Duldungsanspruch) gegenüber der Gemeinschaft haben. Das bedeutet, die WEG kann den Rückbau der Maßnahme nicht mehr verlangen, obwohl sie ursprünglich rechtswidrig war. Das Urteil ist damit maßgeblich für die juristische Abwicklung von Alt-Konflikten.
2. Kriterien für den Bestandsschutz nach der BGH-Rechtsprechung
Der BGH hat klargestellt, dass ein Bestandsschutz für bauliche Alt-Veränderungen nicht automatisch gegeben ist. Die Prüfung erfolgt stets auf Basis des alten WEG-Rechts.
Wann greift der Bestandsschutz?
Ein Gestattungsanspruch kann entstehen, wenn:
- Die Maßnahme vor dem 01.12.2020 durchgeführt wurde: Dies ist die entscheidende zeitliche Abgrenzung zur Reform.
- Langjährige Duldung durch die WEG vorliegt: Die Gemeinschaft muss die bauliche Veränderung über einen längeren Zeitraum aktiv oder passiv geduldet haben. Ein schlichtes Nicht-Handeln der WEG kann als konkludente Billigung gewertet werden.
- Keine unzumutbare Beeinträchtigung gegeben ist: Die Veränderung durfte keine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Miteigentümer verursachen (Quelle: §§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG a.F.). Hierbei sind die Umstände des Einzelfalls und die Sichtweise eines durchschnittlichen Eigentümers zur Entstehungszeit maßgeblich.
- Keine formelle Ablehnung erfolgt ist: Es darf in der Vergangenheit keinen wirksamen Beschluss der WEG zum Rückbau gegeben haben, der dem Gestattungsanspruch entgegensteht.
Die Beweislast für das Vorliegen dieser Voraussetzungen liegt in der Regel beim Eigentümer, der den Bestandsschutz geltend macht.
Tipp: Für Verwalter und Eigentümer ist eine genaue Kenntnis der Historie der baulichen Maßnahme und der Beschlusslage unerlässlich. Sichten Sie alte Protokolle, Korrespondenzen und Fotos.
3. Der Rückbauanspruch der WEG: Wann bleibt er bestehen?
Greift der Bestandsschutz nicht, bleibt der Rückbauanspruch der WEG grundsätzlich bestehen. Das ist der Fall, wenn die bauliche Veränderung auch nach altem Recht unzulässig war und die Voraussetzungen für eine Duldung nicht erfüllt sind.
Verjährung von Rückbauansprüchen
Rückbauansprüche unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (Quelle: § 195 BGB), die mit Kenntnis des Anspruchs und der Person des Schuldners beginnt. Unabhängig davon gibt es eine absolute Verjährungsfrist von zehn Jahren (Quelle: § 199 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Das BGH-Urteil kann dazu führen, dass bei erfolgreich geltend gemachtem Gestattungsanspruch der Rückbauanspruch neutralisiert ist – selbst wenn er noch nicht verjährt wäre. Umgekehrt: Ist kein Gestattungsanspruch gegeben und der Anspruch noch nicht verjährt, kann der Rückbau weiterhin durchgesetzt werden.
Tipp: Präzise Dokumentation und Historie sind entscheidend, um Verjährungsfristen korrekt zu beurteilen. Frühzeitiges Handeln der WEG kann Verjährung verhindern.
4. Abgrenzung zur WEG-Reform 2020
Es ist entscheidend, das BGH-Urteil richtig einzuordnen. Es befasst sich ausschließlich mit baulichen Veränderungen, die vor dem 01.12.2020 vorgenommen wurden. Die Regelungen der WEG-Reform 2020 (Quelle: §§ 20 ff. WEG n.F.) vereinfachen die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen für die Zukunft. Dort sind oft einfachere Mehrheiten und klare Kostenverteilungsregelungen vorgesehen.
Für neue bauliche Veränderungen, die nach dem 01.12.2020 geplant oder umgesetzt werden, gelten weiterhin die neuen, vereinfachten Regelungen der Reform.
Tipp: Bei Unsicherheiten über die Rechtslage einer baulichen Veränderung – sei es ein Alt-Fall oder eine geplante Neuerung – sollten Sie einen auf WEG-Recht spezialisierten Fachanwalt konsultieren.
Weiterführende Beiträge auf weg-wissen.de:
- Bauliche Veränderungen rechtssicher umsetzen: Tipps für WEGs
- WEG Modernisierung 2020: Revolution für bauliche Veränderungen
- Das Gemeinschaftseigentum im WEG
Fazit: Rechtssicherheit für Altfälle
Das BGH-Urteil V ZR 67/25 vom Oktober 2025 ist ein Meilenstein für die Rechtssicherheit in WEGs. Es bietet eine klare Leitlinie für den Umgang mit baulichen Veränderungen, die vor der WEG-Reform 2020 ohne förmlichen Beschluss vorgenommen wurden. Verwalter, Beiräte und Eigentümer müssen nun sorgfältig prüfen, ob in ihrem Fall die Voraussetzungen für einen Gestattungsanspruch nach altem Recht vorliegen oder ob der Rückbauanspruch der Gemeinschaft weiterhin durchsetzbar ist. Die Kenntnis der genauen Entstehungsumstände und der Reaktion der Gemeinschaft ist hierbei von höchster Relevanz.
