Korrekturhinweis vom 4. August 2026
Dieser Beitrag enthielt in seiner ursprünglichen Fassung nicht ausgefüllte Redaktionsplatzhalter in der Muster-Beschlussformulierung. Der Beschlusstext war zudem inhaltlich falsch, weil er eine Umlage nach Miteigentumsanteilen vorsah, die bei einem einfachen Mehrheitsbeschluss nach § 21 Abs. 3 WEG gerade nicht eintritt. Korrigiert sind außerdem drei Rechtsfehler: Der Anspruch auf eine Lademöglichkeit steht in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG und nicht in Nr. 1, die Barrierefreiheit betrifft; § 20 WEG kennt keinen „wichtigen Grund", aus dem der Anspruch abgelehnt werden könnte; und die Kosten einer beschlossenen Ladeinfrastruktur sind keine Verwaltungskosten nach § 16 Abs. 2 WEG, sondern richten sich nach § 21 WEG. Der Beitrag ist neu gefasst.
Die Technik ist unstrittig, die Kostenfrage nicht. Wer ein Lastmanagement beschließt, entscheidet mit der Mehrheit auch darüber, wer zahlt.
Das Wichtigste im Überblick
- Jeder Wohnungseigentümer kann eine angemessene bauliche Veränderung verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dient (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG). Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen (§ 20 Abs. 2 Satz 2 WEG).
- Ein dynamisches Lastmanagement ist der typische Fall einer solchen Durchführungsregelung: Die Gemeinschaft kann die Ladeleistung technisch begrenzen, statt den Anspruch abzulehnen.
- Einen „wichtigen Grund", aus dem der Anspruch entfällt, kennt § 20 WEG nicht. Grenzen setzen nur die Angemessenheit (§ 20 Abs. 2 Satz 1 WEG) und § 20 Abs. 4 WEG.
- Über die Kostenverteilung entscheidet nicht der Beschluss, sondern § 21 WEG. Wird die Anlage nur mit einfacher Mehrheit beschlossen, tragen die Kosten nach § 21 Abs. 3 Satz 1 WEG allein diejenigen, die dafür gestimmt haben.
- Jede Ladeeinrichtung ist dem Netzbetreiber vor der Inbetriebnahme mitzuteilen. Ab einer Summen-Bemessungsleistung von mehr als 12 Kilovoltampere je elektrischer Anlage ist zusätzlich seine Zustimmung erforderlich (§ 19 Abs. 2 NAV).
1. Was dynamisches Lastmanagement leistet
Ein dynamisches Lastmanagement misst laufend den Gesamtbezug des Hausanschlusses und verteilt die verbleibende Leistung auf die angeschlossenen Ladepunkte. Steigt der Verbrauch im Gebäude, sinkt die Ladeleistung; sinkt er, steigt sie wieder.
Der praktische Nutzen liegt darin, dass mehr Ladepunkte an einem gegebenen Hausanschluss betrieben werden können, als es bei ungeregeltem Parallelbetrieb möglich wäre. Die Alternative ist eine Verstärkung des Hausanschlusses, die in der Regel deutlich teurer ist.
2. Der Anspruch auf eine Lademöglichkeit
§ 20 Abs. 2 WEG lautet:
„Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die 1. dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, 2. dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, 3. dem Einbruchsschutz, 4. dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität und 5. der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen. Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen."
Die Lademöglichkeit steht in Nummer 2. Nummer 1 betrifft den Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen. Die frühere Fassung dieses Beitrags nannte durchgehend die falsche Nummer.
Wie stark dieser Anspruch ist, hat der BGH am 9. Februar 2024 entschieden (Az. V ZR 244/22). Aus dem amtlichen Leitsatz:
„a) Eine bauliche Veränderung, die einem der in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 4 WEG aufgeführten Zwecke dient, ist regelmäßig angemessen.
b) Die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Umstände der Angemessenheit einer baulichen Veränderung i.S.d. § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 4 WEG trägt der klagende Wohnungseigentümer; [...] Beruft sich die Gemeinschaft auf die Unangemessenheit der Maßnahme, trifft sie eine sekundäre Darlegungslast für nachteilige Umstände, die sich nicht bereits aus dem Begehren selbst ergeben."
Die Angemessenheit ist damit die Regel und die Unangemessenheit die begründungspflichtige Ausnahme.
3. Es gibt keinen „wichtigen Grund" in § 20 WEG
Die frühere Fassung dieses Beitrags behauptete, ein erschöpfter Hausanschluss sei ein „wichtiger Grund", der den Anspruch entfallen lasse. Diesen Begriff enthält § 20 WEG nicht. Er stammt aus § 12 Abs. 2 WEG, der die Veräußerungszustimmung betrifft, und passt hier nicht.
Das Gesetz kennt genau zwei Grenzen:
Angemessenheit. § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG gewährt den Anspruch nur für „angemessene" bauliche Veränderungen. Nach der Entscheidung Az. V ZR 244/22 ist die Angemessenheit bei privilegierten Zwecken aber die Regel.
§ 20 Abs. 4 WEG. Die Vorschrift lautet:
„Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden."
Auch diese Hürde ist bei privilegierten Maßnahmen hoch. Der BGH hat am selben Tag entschieden (Az. V ZR 33/23, Leitsatz c):
„Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage ist bei einer Maßnahme, die der Verwirklichung eines Zweckes i.S.d. § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG dient, zumindest typischerweise nicht anzunehmen; der von dem Gesetzgeber im gesamtgesellschaftlichen Interesse erstrebten Privilegierung bestimmter Kategorien von Maßnahmen ist bei der Prüfung, ob eine grundlegende Umgestaltung vorliegt, im Sinne eines Regel-Ausnahme-Verhältnisses Rechnung zu tragen."
Hinweis: Eine Entscheidung des BGH speziell zur Wallbox oder zum Lastmanagement in der WEG gibt es bislang nicht. Eine Suche in der Entscheidungsdatenbank des Bundesgerichtshofs nach „Wallbox" ergibt keine Treffer. Die beiden hier zitierten Urteile vom 9. Februar 2024 betreffen § 20 Abs. 2 WEG allgemein und sind auf die Ladeinfrastruktur übertragbar, sagen aber nichts speziell zur Ladeleistung.
4. Das Lastmanagement gehört zur Durchführung
Der richtige Ansatzpunkt ist § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG: „Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen."
Die Gemeinschaft entscheidet also nicht darüber, ob eine Lademöglichkeit geschaffen wird, sondern wie. Genau hier ist ein Lastmanagement zu verorten. Statt weitere Ladepunkte abzulehnen, weil der Hausanschluss ausgereizt ist, regelt die Gemeinschaft die Leistung technisch. Der Anspruch bleibt erfüllt, die Anlage bleibt sicher.
Ein Anspruch auf eine bestimmte Ladeleistung folgt aus § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG nicht. Die Vorschrift spricht vom Laden, nicht von einer Leistung in Kilowatt.
5. Mehrheit und Kostenfolge: der entscheidende Zusammenhang
Hier lag der schwerste Fehler der alten Fassung. Sie behauptete, ein einfacher Mehrheitsbeschluss genüge und die Kosten trügen dann alle nach Miteigentumsanteilen. Beides zusammen ist falsch.
Der Beschluss. Richtig ist, dass eine bauliche Veränderung mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann. § 20 Abs. 1 WEG erlaubt das, und der BGH hat es in der Entscheidung Az. V ZR 33/23, Rn. 10, bestätigt:
„Nunmehr können die Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 1 WEG im Gegensatz zu der Regelung in § 22 WEG aF Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), jeweils mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen."
Die Kosten. Über sie entscheidet nicht der Beschluss, sondern § 21 WEG. Die Norm ist abschließend und kennt vier Konstellationen:
| Konstellation | Wer trägt die Kosten |
|---|---|
| Maßnahme auf Verlangen eines Eigentümers nach § 20 Abs. 2 WEG oder ihm gestattet (§ 21 Abs. 1 WEG) | dieser Eigentümer allein; nur ihm gebühren die Nutzungen |
| Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG) | alle nach Miteigentumsanteilen, es sei denn, die Maßnahme ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden |
| Kosten amortisieren sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG) | alle nach Miteigentumsanteilen |
| alle übrigen Fälle (§ 21 Abs. 3 WEG) | nur diejenigen Wohnungseigentümer, die die Maßnahme beschlossen haben; ihnen gebühren die Nutzungen |
Daraus folgt der praktisch wichtigste Satz dieses Beitrags: Wer eine gemeinschaftliche Ladeinfrastruktur mit Lastmanagement nur mit einfacher Mehrheit beschließt, hat damit auch beschlossen, dass allein die Zustimmenden zahlen und allein sie nutzungsberechtigt sind (§ 21 Abs. 3 WEG). Wer will, dass alle zahlen, braucht das Doppelquorum des § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG oder eine belegte Amortisation.
Die Kosten der einzelnen Wallbox trägt in jedem Fall der Eigentümer, der sie verlangt hat oder dem sie gestattet wurde (§ 21 Abs. 1 WEG).
Hinweis: Eine abweichende Verteilung ist nach § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG durch Beschluss möglich, und zwar ohne eine besondere Ermächtigung in der Teilungserklärung. Satz 2 setzt aber eine Grenze: „Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden." Wer gegen die Anlage gestimmt hat und deshalb nach § 21 Abs. 3 WEG nichts zahlt, kann später nicht doch belastet werden.
Wie die laufenden Betriebs- und Wartungskosten einer solchen Anlage zuzuordnen sind, ist höchstrichterlich nicht geklärt. Regeln Sie das deshalb ausdrücklich im Beschluss.
6. Netzanschluss: was der Netzbetreiber verlangt
Unabhängig vom WEG-Recht bestehen energierechtliche Pflichten. § 19 Abs. 2 der Niederspannungsanschlussverordnung lautet:
„Erweiterungen und Änderungen von Anlagen sowie die Verwendung zusätzlicher Verbrauchsgeräte sind dem Netzbetreiber mitzuteilen, soweit sich dadurch die vorzuhaltende Leistung erhöht oder mit Netzrückwirkungen zu rechnen ist. Auch Ladeeinrichtungen für Elektrofahrzeuge sind dem Netzbetreiber vor deren Inbetriebnahme mitzuteilen. Deren Inbetriebnahme bedarf darüber hinaus der vorherigen Zustimmung des Netzbetreibers, sofern ihre Summen-Bemessungsleistung 12 Kilovoltampere je elektrischer Anlage überschreitet; der Netzbetreiber ist in diesem Fall verpflichtet, sich innerhalb von zwei Monaten nach Eingang der Mitteilung zu äußern."
Jede Ladeeinrichtung ist also anzumelden. Ab mehr als 12 Kilovoltampere je elektrischer Anlage kommt eine Zustimmungspflicht hinzu, für die der Netzbetreiber zwei Monate Zeit hat. Stimmt er nicht zu, muss er den Hinderungsgrund, mögliche Abhilfemaßnahmen und den erforderlichen Zeitbedarf darlegen.
Dazu kommt die netzorientierte Steuerung nach § 14a des Energiewirtschaftsgesetzes. Absatz 3 lautet:
„Als steuerbare Verbrauchseinrichtungen im Sinne von Absatz 1 und 2 gelten insbesondere Wärmepumpen, nicht öffentlich-zugängliche Ladepunkte für Elektromobile, Anlagen zur Erzeugung von Kälte oder zur Speicherung elektrischer Energie und Nachtstromspeicherheizungen, solange und soweit die Bundesnetzagentur in einer Festlegung nach Absatz 1 oder 2 nichts anderes vorsieht."
Die Bundesnetzagentur hat dazu am 27. November 2023 die Festlegung BK6-22-300 getroffen. Nach deren Tenor ist die netzorientierte Steuerung „mit Wirkung ab dem 01.01.2024 nach Maßgabe der Anlage 1 zu dieser Festlegung abzuwickeln". Anlage 1 erfasst unter Ziffer 2.4.1 unter anderem Ladepunkte und Stromspeicher „mit einer Netzanschlussleistung von mehr als 4,2 Kilowatt (kW)".
Hinweis: Aus § 14a EnWG folgt keine Pflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft, ein eigenes Lastmanagement zu installieren. Die Vorschrift betrifft die Steuerung durch den Netzbetreiber, nicht die gebäudeinterne Verteilung. Ein gebäudeinternes Lastmanagement ist eine technische und wirtschaftliche Entscheidung der Gemeinschaft, keine gesetzliche Pflicht. Vorgaben können sich zusätzlich aus den technischen Anschlussregeln des Netzbetreibers ergeben; fragen Sie diese vor der Planung ab.
7. Die Beschlussvorlage
Eine belastbare Vorlage enthält fünf Elemente:
- Kapazitätsanalyse. Welche Leistung steht am Hausanschluss zur Verfügung, welche ist gebunden?
- Technisches Konzept. Welche Ladepunkte, welche Steuerung, welche Erweiterbarkeit?
- Angebot mit Festpreis. Vollständige Kosten einschließlich Elektroinstallation und Inbetriebnahme.
- Ausdrückliche Kostenregelung. Welche Mehrheit wird angestrebt und welche Kostenfolge daran hängt.
- Regelung der Folgekosten. Wer trägt Betrieb, Wartung, Messtechnik und Stromkosten?
Die folgende Muster-Formulierung ist eine Vorlage zum Ausfüllen. Die eckigen Klammern sind vor der Verwendung durch die konkreten Angaben zu ersetzen:
„Die Wohnungseigentümer beschließen die Errichtung einer gemeinschaftlichen Ladeinfrastruktur mit dynamischem Lastmanagement für bis zu [Anzahl] Ladepunkte gemäß dem Angebot der [Firma] vom [Tag, Monat, Jahr] zu Gesamtkosten von [Betrag] Euro brutto. Die Verwaltung wird beauftragt und bevollmächtigt, den Auftrag zu erteilen und die erforderliche Anmeldung beim Netzbetreiber vorzunehmen. Die Kosten der Errichtung tragen alle Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile; hierzu wird ausdrücklich mit der Mehrheit nach § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG abgestimmt. Die laufenden Kosten für Betrieb und Wartung der zentralen Steuerung tragen [Regelung]. Die Kosten der einzelnen Ladeeinrichtung und ihres Anschlusses trägt der jeweilige Wohnungseigentümer."
Hinweis: Wird das Doppelquorum des § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG nicht erreicht, ist der Beschluss deshalb nicht ungültig. Es tritt dann aber die Kostenfolge des § 21 Abs. 3 WEG ein, und nur die Zustimmenden zahlen und nutzen. Halten Sie das Abstimmungsergebnis mit Stimmen und Miteigentumsanteilen im Protokoll fest, damit die Kostentragung später nachvollziehbar ist.
8. Häufige Fragen
Muss die Gemeinschaft ein Lastmanagement installieren?
Eine gesetzliche Pflicht dazu gibt es nicht. Praktisch ist es aber häufig der einzige Weg, mehrere Ansprüche nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG an einem begrenzten Hausanschluss zu erfüllen. Die Gemeinschaft entscheidet darüber im Rahmen der Durchführung nach § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG.
Kann die Gemeinschaft eine Wallbox ablehnen, weil der Hausanschluss ausgereizt ist?
Einen „wichtigen Grund" als Ablehnungsgrund kennt § 20 WEG nicht. Die Gemeinschaft kann aber die Durchführung so regeln, dass die verfügbare Leistung geteilt wird. Ein Anspruch auf eine bestimmte Ladeleistung besteht nicht.
Wer zahlt die zentrale Steuerung?
Das hängt allein von der Mehrheit ab, mit der sie beschlossen wurde. Bei einfacher Mehrheit tragen die Kosten nach § 21 Abs. 3 WEG nur die Zustimmenden. Sollen alle zahlen, ist das Doppelquorum des § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG erforderlich oder eine Amortisation innerhalb eines angemessenen Zeitraums nachzuweisen.
Muss der Netzbetreiber eingebunden werden?
Ja. Jede Ladeeinrichtung ist vor der Inbetriebnahme mitzuteilen. Ab mehr als 12 Kilovoltampere Summen-Bemessungsleistung je elektrischer Anlage ist zusätzlich seine Zustimmung erforderlich (§ 19 Abs. 2 NAV).
9. Fazit
Das Lastmanagement ist technisch die Lösung und rechtlich eine Frage der Durchführung. Der Anspruch auf eine Lademöglichkeit bleibt bestehen, auch wenn der Hausanschluss knapp ist; die Gemeinschaft regelt dann die Leistung, nicht das Ob.
Entscheidend ist die Mehrheit. Wer nur die einfache Mehrheit sucht, verschiebt die Kosten nach § 21 Abs. 3 WEG auf die Zustimmenden. Wer die Lasten auf alle verteilen will, muss das Doppelquorum des § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG erreichen. Dieser Zusammenhang gehört in jede Beschlussvorlage.
Quellen
- §§ 16, 20, 21, 25 WEG, § 20 WEG und § 21 WEG bei gesetze-im-internet.de
- BGH, Urteil vom 9. Februar 2024, Az. V ZR 244/22, ECLI:DE:BGH:2024:090224UVZR244.22.0, Volltext beim Bundesgerichtshof; Vorinstanzen: LG München I, 8. Dezember 2022, 36 S 3944/22 WEG; AG München, 10. Februar 2022, 1294 C 13970/21 WEG
- BGH, Urteil vom 9. Februar 2024, Az. V ZR 33/23, ECLI:DE:BGH:2024:090224UVZR33.23.0, Volltext beim Bundesgerichtshof; Vorinstanzen: LG Köln, 26. Januar 2023, 29 S 136/22; AG Bonn, 15. August 2022, 211 C 47/21
- § 19 Abs. 2 Niederspannungsanschlussverordnung, Gesetzestext bei gesetze-im-internet.de
- § 14a Energiewirtschaftsgesetz, Gesetzestext bei gesetze-im-internet.de
- Bundesnetzagentur, Festlegung BK6-22-300 vom 27. November 2023 zur netzorientierten Steuerung von steuerbaren Verbrauchseinrichtungen, Bundesnetzagentur
Weiterführende Beiträge auf weg-wissen.de:
