Das Wichtigste im Überblick
- Mit der WEG-Reform 2020 ist die Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen gesetzlich möglich (Quelle: § 23 Abs. 1 S. 2 WEG).
- Die Hybrid-Versammlung — physische und digitale Teilnahme parallel — kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden und ist die rechtssichere Standardform.
- Eine rein digitale Versammlung ohne Präsenzoption erfordert die Zustimmung aller Eigentümer und ist daher in der Praxis selten umsetzbar.
- Eine sorgfältige Einladung mit klaren Anweisungen zur digitalen Teilnahme sowie eine manipulationssichere technische Lösung sind entscheidend für die Wirksamkeit der gefassten Beschlüsse.
Die Welt der Wohnungseigentümergemeinschaften hat sich mit der umfassenden Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 grundlegend gewandelt. Eine der signifikantesten Neuerungen betrifft die Möglichkeit der Digitalisierung von Eigentümerversammlungen. Dieser Beitrag beleuchtet die rechtlichen Rahmenbedingungen, die verschiedenen Formen der digitalen Teilnahme und aktuelle Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) bis 2026.
1. Die WEG-Reform 2020 und ihre Auswirkungen auf Versammlungen
Die WEG-Reform 2020 zielte darauf ab, das Wohnungseigentumsrecht zu modernisieren und an die Herausforderungen der Zeit anzupassen. Ein Kernpunkt war die Einführung von Möglichkeiten zur flexibleren Gestaltung von Eigentümerversammlungen. Vor der Reform waren Präsenzversammlungen die unumstößliche Regel. Mit § 23 Abs. 1 S. 2 WEG wurde jedoch ein entscheidender Schritt in Richtung Digitalisierung getan.
Die Reform hat zudem die Bedeutung des Verwalters gestärkt und seine Kompetenzen erweitert, insbesondere im Bereich der Organisation von Versammlungen. Dies schließt auch die Ermöglichung digitaler Teilnahmeoptionen mit ein.
2. Welche Formen der digitalen Teilnahme sind erlaubt?
Die digitale Eigentümerversammlung manifestiert sich primär in zwei Formen: der Hybrid-Versammlung und — unter strengeren Auflagen — der rein digitalen Versammlung.
Hybrid-Versammlungen: Die gängige Praxis
Die häufigste und rechtssicherste Form ist die Hybrid-Versammlung. Hierbei findet die Versammlung weiterhin an einem physischen Ort statt, gleichzeitig können Wohnungseigentümer aber online teilnehmen und ihre Rechte (etwa Abstimmung und Redebeiträge) über elektronische Kommunikationsmittel ausüben. Dies wird durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft ermöglicht, der den Verwalter dazu ermächtigt (Quelle: § 23 Abs. 1 S. 2 WEG).
Die Vorteile liegen auf der Hand: Auch Eigentümer, die weit entfernt wohnen oder mobilitätseingeschränkt sind, können teilnehmen. Reiseaufwand und Zeitbedarf sinken deutlich, und die Präsenzoption wahrt den Charakter einer Versammlung im Sinne des Gesetzes.
Der BGH hat die Zulässigkeit und die Anforderungen an Hybrid-Versammlungen bereits mehrfach bestätigt. Entscheidend ist, dass die technischen Möglichkeiten eine gleichwertige Teilhabe aller Teilnehmer gewährleisten und die Stimmabgabe manipulationssicher erfolgt. Ein Beschluss, der die Hybrid-Form ermöglicht, kann mit einfacher Mehrheit gefasst werden (vgl. BGH, Urteil vom 23.09.2022 - Az. V ZR 146/21).
Rein digitale Versammlungen: Eine Ausnahme
Eine rein digitale Eigentümerversammlung, bei der keine physische Anwesenheit möglich ist und alle Teilnehmer ausschließlich online zugeschaltet sind, ist rechtlich deutlich anspruchsvoller. Nach § 23 Abs. 1 S. 1 WEG erfordert die Durchführung einer Versammlung der Wohnungseigentümer in rein digitaler Form die Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Eine einfache Mehrheit reicht hierfür nicht aus.
Der Hintergrund: Das Gesetz geht grundsätzlich vom Präsenzprinzip aus. Eine vollständige Abweichung davon erfordert die volle Zustimmung aller, um niemanden von der Teilnahme auszuschließen, der die technischen Voraussetzungen nicht hat oder nicht nutzen möchte. Dies betrifft insbesondere ältere Wohnungseigentümer oder solche mit geringer digitaler Affinität.
3. Rechtssichere Durchführung: Wichtige Aspekte
Unabhängig von der gewählten Form müssen einige Punkte beachtet werden, um Beschlüsse rechtssicher zu fassen.
Einladung zur digitalen Versammlung
Die Einladung muss wie gewohnt schriftlich in Textform erfolgen und alle relevanten Informationen enthalten, einschließlich der Tagesordnung. Bei digitalen oder hybriden Versammlungen müssen zusätzlich klare Anweisungen zur Teilnahme — etwa Link, Zugangsdaten und technische Anforderungen — sowie Hinweise auf die Möglichkeit der technischen Unterstützung gegeben werden. Eine vollständige Einladung umfasst Datum, Uhrzeit, physischen und digitalen Versammlungsort, alle Tagesordnungspunkte, Hinweise zur digitalen Teilnahme, Kontaktdaten für technischen Support sowie Datenschutzhinweise zur Online-Teilnahme.
Technische Voraussetzungen und Datenschutz
Der Verwalter muss eine zuverlässige und sichere technische Infrastruktur bereitstellen. Dies beinhaltet eine stabile Video- und Audioverbindung, eine manipulationssichere Abstimmungsfunktion sowie Datenschutz gemäß DSGVO mit Verschlüsselung und sicherer Speicherung der Daten.
Beschlussfähigkeit und Protokoll
Die Beschlussfähigkeit ist unabhängig von der Teilnahmeform. Bei der Stimmabgabe müssen die rechtlichen Vorgaben — etwa Kopfprinzip oder Wertprinzip — beachtet werden. Das Protokoll muss alle gefassten Beschlüsse, Abstimmungsergebnisse und wichtigen Diskussionsbeiträge festhalten, unabhängig davon, ob diese persönlich oder digital eingebracht wurden.
Weiterführende Informationen finden Sie in unserem Beitrag zur WEG Beschlussfassung 2020 sowie zur Eigentümerversammlung allgemein.
Fazit: Chancen und Herausforderungen der Digitalisierung
Die digitale Eigentümerversammlung ist ein wichtiger Schritt in die Zukunft der Wohnungseigentumsverwaltung. Hybrid-Versammlungen bieten eine praktikable und rechtssichere Möglichkeit, die Beteiligung zu erhöhen und die Effizienz zu steigern. Rein digitale Versammlungen bleiben aufgrund des Einstimmigkeitserfordernisses eine Herausforderung für die meisten Gemeinschaften. Entscheidend ist, dass Verwalter und Eigentümer die rechtlichen Rahmenbedingungen genau kennen und auf eine professionelle technische Umsetzung sowie den Datenschutz achten — nur so können die Vorteile der Digitalisierung voll ausgeschöpft und rechtliche Anfechtungen von Beschlüssen vermieden werden.