Das Wichtigste im Überblick
- Der hydraulische Abgleich ist für WEGs mit zentraler Heizung und mindestens sechs Wohneinheiten Pflicht (Quelle: § 60c GEG).
- Die Fristen sind gestaffelt: ab zehn Wohneinheiten bis 30. September 2027, bei sechs bis neun Wohneinheiten bis 30. September 2028.
- Etagenheizungen sind von dieser Pflicht ausgenommen, da sie keine zentrale Anlage bilden.
- Die Maßnahme lässt sich mit einfacher Mehrheit beschließen (Quelle: § 25 Abs. 1 WEG) und wird über die BEG EM gefördert.
Der hydraulische Abgleich rückt für viele Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) in den Fokus. Was zuvor in der EnSimiMaV geregelt war, wird nun durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) zur dauerhaften Pflicht. Betroffen sind vor allem WEGs mit zentralen Heizungsanlagen ab sechs Wohneinheiten. Dieser Beitrag erläutert die GEG-Pflichten, die Fristen, die Beschlussfassung sowie Kosten und Förderung.
1. Was der hydraulische Abgleich ist
Der hydraulische Abgleich ist eine technische Optimierung des wassergeführten Heizsystems. Er stellt sicher, dass jeder Heizkörper genau die Wassermenge erhält, die er für eine gleichmäßige Wärmeabgabe benötigt. Ohne Abgleich sind Heizkörper nahe am Heizkessel oft überversorgt, während weiter entfernte Räume kühl bleiben. Die Folgen sind ungleichmäßige Wärme, Strömungsgeräusche und ein erhöhter Energieverbrauch.
Durch den Abgleich wird der Durchfluss im gesamten System präzise eingestellt. Das senkt den Energieverbrauch und erhöht den Wohnkomfort. Es zählt zu den kosteneffizientesten Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz.
2. Wer von der GEG-Pflicht betroffen ist
Mit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) wurden die Pflichten zum hydraulischen Abgleich in den §§ 60b und 60c GEG neu geregelt. Diese Vorgaben lösen die auslaufenden Regelungen der EnSimiMaV ab.
Die Pflicht betrifft Ihre WEG, wenn folgende Punkte zutreffen:
- Zentrale Heizungsanlage: Es handelt sich um eine zentrale, wassergeführte Anlage für das gesamte Gebäude.
- Mindestens sechs Wohneinheiten: Die WEG umfasst sechs oder mehr Wohneinheiten.
- Bestandsanlage: Die Regelung gilt für Bestandsanlagen. Bei Neubau oder Heizungstausch ist der Abgleich ohnehin Standard.
Tipp: Etagenheizungen, die einer einzelnen Wohneinheit zugeordnet sind, fallen nicht unter diese Pflicht, da sie keine zentrale Anlage bilden. Für sie gelten gesonderte Regeln, etwa die Beschlusspflicht zur Wärmeversorgung. Mehr dazu im Beitrag zu den GEG-Fristen für Etagenheizungen.
3. Die Fristen im Überblick
Die Fristen sind nach der Größe der WEG gestaffelt (Quelle: § 60c Abs. 1 GEG):
- Gebäude mit mindestens zehn Wohneinheiten: Der Abgleich muss bis zum 30. September 2027 durchgeführt sein.
- Gebäude mit sechs bis neun Wohneinheiten: Der Abgleich muss bis zum 30. September 2028 durchgeführt sein.
Diese Fristen geben den WEGs ausreichend Zeit, die Maßnahme zu planen, zu beschließen und umzusetzen. Wird die Frist versäumt, drohen Bußgelder.
Tipp: Eine bereits nach der EnSimiMaV durchgeführte Optimierung bleibt gültig und erfüllt die neue GEG-Pflicht.
4. Die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung
Die Durchführung des hydraulischen Abgleichs erfordert einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Da es sich um eine gesetzlich vorgeschriebene Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung handelt, ist die Hürde niedrig.
- Antragstellung: Verwaltung oder Eigentümer setzen die Maßnahme auf die Tagesordnung.
- Tagesordnungspunkt: Formulieren Sie den Punkt präzise, etwa „Beschlussfassung über die Durchführung des hydraulischen Abgleichs der zentralen Heizungsanlage gemäß § 60c GEG".
- Mehrheit: Für eine gesetzlich vorgeschriebene Maßnahme genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (Quelle: § 25 Abs. 1 WEG).
- Information: Legen Sie der Versammlung Angaben zu Notwendigkeit, Kosten, Einsparungen und Förderung vor.
Tipp: Holen Sie vorab mehrere Vergleichsangebote von Fachfirmen ein und stellen Sie diese transparent vor. Das erleichtert die Entscheidung.
5. Kosten, Wirtschaftlichkeit und Förderung
Die Kosten variieren je nach Größe und Komplexität der Anlage sowie dem Umfang nötiger Anpassungen, etwa beim Austausch von Heizkörperventilen. WEGs sollten mit Kosten zwischen rund 500 Euro und 5.000 Euro rechnen; größere Anlagen liegen darüber.
Die Energieeinsparungen liegen je nach Zustand der Anlage oft bei 5 bis 15 Prozent der Heizkosten. Dadurch amortisiert sich die Maßnahme meist innerhalb weniger Jahre. Zudem trägt sie zum Werterhalt der Immobilie bei.
Der hydraulische Abgleich wird über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG EM, Einzelmaßnahmen) durch das BAFA gefördert. Zwei Punkte sind dabei wichtig:
- Antrag vor Beauftragung: Der Förderantrag muss gestellt und bewilligt sein, bevor die Aufträge vergeben werden.
- Fachplanung: Die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten ist oft Voraussetzung für die Förderung.
Tipp: Prüfen Sie, ob sich der Abgleich mit weiteren Maßnahmen wie einer Dämmung kombinieren lässt. Hinweise zur Finanzierung aus Rücklagen bietet der Beitrag zur Erhaltungsrücklage.
6. Vorteile für Wohnungseigentümer
Neben der Erfüllung der Pflicht bietet der hydraulische Abgleich klare Vorteile:
- Gleichmäßige Wärmeverteilung: Keine kalten Räume mehr neben überhitzten.
- Heizkostenersparnis: Geringerer Energieverbrauch für alle Eigentümer.
- Höherer Wohnkomfort: Angenehmeres Raumklima und weniger Geräusche.
- Längere Lebensdauer: Weniger Verschleiß durch optimierten Betrieb.
- Werterhalt: Eine effiziente Heizungsanlage steigert den Wert der Immobilie.
Auch die klimafreundliche Modernisierung der WEG lässt sich gut mit dem Abgleich verbinden.
7. Häufige Fragen
Muss jede WEG einen hydraulischen Abgleich durchführen?
Nein. Die Pflicht besteht nur für WEGs mit zentraler, wassergeführter Heizung und mindestens sechs Wohneinheiten. Etagenheizungen sind ausgenommen.
Was passiert bei Fristversäumnis?
Das GEG sieht bei Verstößen gegen die Optimierungspflicht Bußgelder vor. Die Höhe kann je nach Fall variieren.
Reicht die vorhandene Heizungsanlage aus?
In den meisten Fällen ja. Oft genügen voreinstellbare Heizkörperventile und der Abgleich selbst. Eine effiziente Heizungspumpe ist vorteilhaft, aber nicht zwingend.
8. Fazit: Frühzeitig planen lohnt sich
Der hydraulische Abgleich ist für viele WEGs Pflicht. Mit den Fristen bis September 2027 beziehungsweise September 2028 bleibt Zeit, das Thema vorzubereiten. Nutzen Sie diese, um Angebote einzuholen, die Beschlussfassung vorzubereiten und Förderungen zu beantragen. Frühzeitiges Handeln sichert die Einhaltung der Pflicht und führt zu spürbaren Heizkostenersparnissen, mehr Wohnkomfort und einem Beitrag zum Klimaschutz.
