Das Wichtigste im Überblick
- Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) mit Etagenheizungen müssen nach § 71l GEG bis zum 31. Dezember 2026 einen Beschluss zur zukünftigen Wärmeversorgung fassen.
- Die Entscheidung — Umstellung auf Zentralheizung oder andere Lösung — gehört zwingend auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung.
- Maßnahmen zur Erfüllung gesetzlicher Vorgaben gelten als ordnungsgemäße Verwaltung und können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (Quelle: § 20 Abs. 2 WEG).
- Eine fundierte Vorbereitung mit Energieberatung, Kostenkalkulation und Förderprüfung (BAFA, BEG EM) ist Pflicht, um Anfechtungen zu vermeiden.
1. Warum die Frist bis Ende 2026 so kritisch ist
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Wohnungseigentümergemeinschaften, in deren Gebäuden Etagenheizungen verbaut sind, bis zum 31. Dezember 2026 einen Beschluss über die zukünftige Art der Wärmeversorgung zu fassen (Quelle: § 71l GEG). Ziel ist die Förderung des Austauschs alter, ineffizienter Etagenheizungen durch klimafreundlichere Systeme. Die Entscheidung — zentrale Wärmeversorgung oder eine andere Lösung — muss bis zu diesem Datum vorliegen.
Die Dringlichkeit ergibt sich aus zwei Faktoren: Viele Gasetagenheizungen nähern sich dem Ende ihrer Lebensdauer, und ohne klaren Beschluss stehen Eigentümer bei einem notwendigen Heizungstausch vor Unsicherheiten — etwa beim Zugriff auf Förderungen oder bei der Frage, welche Übergangslösung zulässig ist.
Tipp: Auch ohne direktes Bußgeld kann das Versäumen des Beschlusses bei späteren Modernisierungsmaßnahmen erhebliche Probleme bereiten. Der Gesetzgeber erwartet eine aktive Auseinandersetzung mit dem Thema.
2. Schritt für Schritt zum rechtssicheren Beschluss
Ein strukturierter Ansatz ist entscheidend. Die folgenden vier Schritte führen die WEG sicher durch den Prozess.
2.1 Ist-Analyse und Informationsbeschaffung
Vor dem Beschluss ist eine fundierte Grundlage notwendig. Die Verwaltung sollte gemeinsam mit dem Verwaltungsbeirat folgende Punkte prüfen:
- Bestandsaufnahme: Anzahl, Alter und Typ der Etagenheizungen erfassen, Sanierungsbedarfe dokumentieren
- Sachverständigenrat: Energieberater oder Fachplaner mit einer Machbarkeitsstudie für eine zentrale Wärmeversorgung beauftragen (z. B. Wärmepumpe, Fernwärmeanschluss)
- Kostenprognosen: Detaillierte Kalkulationen für verschiedene Optionen erstellen — Investitions- und Betriebskosten sowie potenzielle Einsparungen
Tipp: Ein spezialisierter WEG-Verwalter oder Rechtsanwalt sichert die rechtliche Seite ab; Energieberater bewerten die technische Machbarkeit.
2.2 Tagesordnungspunkt für die Eigentümerversammlung
Die Vorbereitung der Versammlung ist entscheidend für einen gültigen Beschluss:
- Eindeutige Formulierung: Der TOP sollte klar benennen, dass es um die „Beschlussfassung zur zukünftigen Wärmeversorgungsart gemäß § 71l GEG" geht. Konkrete Beschlussvorschläge — etwa „Beschluss über die Errichtung einer Zentralheizung" — gehören dazu.
- Informationsmaterial: Gutachten, Kostenübersichten und Entscheidungsvorlagen rechtzeitig mit der Einladung versenden.
Die Wärmeversorgung eines Gebäudes ist grundsätzlich Angelegenheit der Gemeinschaft. Die WEG hat die Kompetenz, die zentrale Wärmeversorgung als Gemeinschaftsanlage zu beschließen — auch dann, wenn dies Eingriffe in das Sondereigentum (Entfernung der Etagenheizungen) erfordert. Bauliche Veränderungen, die einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen, können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, sofern sie verhältnismäßig sind.
2.3 Eigentümerversammlung und Beschlussfassung
In der Versammlung selbst sind Moderation und sorgfältige Protokollierung unerlässlich:
- Mehrheiten: Für bauliche Veränderungen wie die Errichtung einer Zentralheizung reicht nach der WEG-Reform 2020 in der Regel die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (Quelle: § 20 Abs. 2 WEG) — sofern die Maßnahme angemessen ist und einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Die Erfüllung gesetzlicher Vorgaben wie des GEG wird in der Regel als ordnungsgemäße Verwaltung bewertet.
- Beschlussformulierung: Eindeutig, klar und ausführbar. Vermeiden Sie vage Formulierungen — der Beschluss sollte festhalten, welche Maßnahmen umgesetzt, wer beauftragt und wie die Finanzierung gestaltet werden soll.
- Rechtssichere Protokollierung: Das Protokoll muss den Beschluss exakt wiedergeben und die Abstimmungsergebnisse klar dokumentieren — entscheidend, um Anfechtungsrisiken zu minimieren.
2.4 Finanzierung und Förderungen
Die Umstellung ist häufig mit erheblichen Kosten verbunden:
- Sonderumlage: Der gängigste Weg zur Finanzierung größerer Projekte
- Darlehen der WEG: Möglich, erfordert sorgfältige Planung und Eigentümerzustimmung
- BAFA-Förderungen: Im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG EM) sind Zuschüsse für energieeffiziente Heizungsanlagen — insbesondere Wärmepumpen — möglich. Antragstellung muss vor Maßnahmenbeginn erfolgen.
3. Typische Stolperfallen vermeiden
Folgende Fehler treten in der Praxis immer wieder auf:
- Unklare Beschlussanträge: Vage Anträge führen zu Diskussionen, Verzögerungen und Anfechtungen. Präzise formulieren — bei Bedarf juristisch beraten lassen.
- Unzureichende Vorbereitung: Ohne fundierte Gutachten und Kostenübersichten fehlt die Entscheidungsgrundlage.
- Fehlende Kommunikation: Frühzeitige Einbindung der Eigentümer baut Vorbehalte ab.
- Anfechtungsrisiken: Fehler in Ladung, Beschlussfassung oder Protokoll können den Beschluss anfechtbar machen. Eine Prüfung durch einen Fachanwalt für WEG-Recht ist sinnvoll.
Tipp: Erläutern Sie die Dringlichkeit der GEG-Frist und die Vorteile einer Umstellung. Bieten Sie Raum für Fragen und Bedenken — das erhöht die Akzeptanz spürbar.
4. GEG und WEG: Die aktuelle Rechtslage
Die WEG-Reform 2020 hat bauliche Veränderungen deutlich erleichtert. Maßnahmen der energetischen Sanierung — etwa die Umstellung auf eine Zentralheizung — entsprechen dem Gebot der ordnungsgemäßen Verwaltung und können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (Quelle: § 20 Abs. 2 WEG).
Die Kompetenz der WEG, auch in das Sondereigentum eingreifende Maßnahmen zu beschließen, ist in der aktuellen Rechtsprechung präzisiert. Die Kostenverteilung richtet sich, sofern nichts anderes vereinbart ist, nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Eigentümer, die keinen Nutzen aus einer Maßnahme ziehen, dürfen unter Umständen nicht an den Kosten beteiligt werden — bei einer zentralen Heizungsanlage ist dieser Fall jedoch selten, da alle Eigentümer von der gemeinsamen Wärmeversorgung profitieren.
Fazit: Jetzt den Beschluss vorbereiten
Die GEG-Frist zum 31.12.2026 läuft unaufhaltsam. Wer die verbleibende Zeit nutzt, kann eine fundierte Entscheidung über die zukünftige Wärmeversorgung der Immobilie treffen. Eine gut vorbereitete Beschlussfassung sichert nicht nur die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben — sie bietet auch die Chance, die Energieeffizienz zu steigern, Betriebskosten zu senken und den Immobilienwert langfristig zu erhalten.
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