Absenkungsbeschluss in der WEG: Umlaufbeschluss mit einfacher Mehrheit

Ein Umlaufbeschluss braucht im Normalfall die Zustimmung aller Eigentümer. Mit einem Absenkungsbeschluss kann die Versammlung das für einen konkreten Punkt ändern: Dann reicht im späteren Umlaufverfahren die einfache Mehrheit.

Das Wichtigste im Überblick

• Ein Absenkungsbeschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG erlaubt es, über einen einzelnen Gegenstand später im Umlaufverfahren mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen zu entscheiden.
• Der Absenkungsbeschluss wird in der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit gefasst und muss in der Einladung angekündigt sein.
• Erlaubt ist er nur für einen konkreten Gegenstand mit aktuellem Anlass, nicht auf Vorrat für künftige, noch offene Entscheidungen.
• Der BGH hat am 17. Juli 2026 entschieden, dass ein Absenkungsbeschluss eigenständig angefochten werden kann (Az. V ZR 190/25).
• Wird der anschließende Umlaufbeschluss bestandskräftig, ist eine Klage gegen den Absenkungsbeschluss nicht mehr zulässig.

Was ist ein Absenkungsbeschluss?

Ein Absenkungsbeschluss ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung, mit dem die Wohnungseigentümer festlegen, dass für einen einzelnen Gegenstand im Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Rechtsgrundlage ist § 23 Abs. 3 WEG. Satz 1 regelt den Grundfall: Ein Beschluss ohne Versammlung ist gültig, „wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären“. Satz 2 erlaubt die Ausnahme: „Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.“

Der Absenkungsbeschluss entscheidet also noch nicht in der Sache. Er ändert nur das Verfahren für eine spätere Entscheidung. Der Sachbeschluss, etwa die Vergabe eines Auftrags, folgt erst im anschließenden Umlaufverfahren.

Der Unterschied ist in der Praxis erheblich. Ohne Absenkung scheitert ein Umlaufbeschluss schon dann, wenn ein einziger Eigentümer nicht antwortet. Nach einer Absenkung zählen nur die abgegebenen Stimmen.

Wann sich ein Absenkungsbeschluss lohnt

Der typische Fall: Die Versammlung hat ein Thema besprochen, kann aber noch nicht entscheiden, weil Unterlagen fehlen. Das LG Berlin II sieht genau darin die vom Gesetzgeber gemeinte Situation, dass sich die Eigentümer in der Versammlung mangels Informationen noch nicht in der Lage sehen, einen Beschluss zu fassen (Urteil vom 05.05.2026, Az. 56 S 42/25 WEG, Rn. 63).

Zwei Beispiele aus der Rechtsprechung zeigen, wie das aussieht:

• Heizungstausch: Eine Gemeinschaft beschloss, dass über die Erneuerung der Heizungsanlage im Umlaufverfahren mit Mehrheit entschieden werden kann. Den Auftrag vergab sie anschließend per Umlaufbeschluss auf Grundlage eines Angebots (Sachverhalt in BGH, Az. V ZR 190/25).
• Abrechnungsspitzen und Entlastung: Eine Gemeinschaft verlagerte die Entscheidung über die Nachschüsse aus der Jahresabrechnung und die Entlastung der Verwaltung ins Umlaufverfahren, weil die Abrechnung bei der Versammlung erst als Entwurf vorlag. Das LG Berlin II hielt das für ordnungsgemäß (Az. 56 S 42/25 WEG, Rn. 59 und 63).

So muss für eine Entscheidung nicht eigens eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden, und die Diskussion hat trotzdem in der Versammlung stattgefunden.

Voraussetzungen im Überblick

Damit ein Absenkungsbeschluss hält, müssen fünf Punkte stimmen:

1. Ankündigung: Der Gegenstand des Absenkungsbeschlusses muss bei der Einberufung bezeichnet sein. Das ist Voraussetzung für die Gültigkeit jedes Beschlusses (§ 23 Abs. 2 WEG). Wie Sie Tagesordnungspunkte richtig fassen, steht im Ratgeber zur Tagesordnung der Eigentümerversammlung.
2. Einfache Mehrheit in der Versammlung: Für den Absenkungsbeschluss selbst entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).
3. Einzelner, konkreter Gegenstand: Der Beschluss muss ein bestimmtes Beschlussthema bezeichnen, das einem bestimmten Zweck dient und für das ein konkreter Anlass besteht. Für möglicherweise künftig auftretende Erfordernisse, die bei der Beschlussfassung noch nicht absehbar sind, darf er nicht gefasst werden (LG Berlin II, Rn. 58, unter Hinweis auf LG München I, Urteil vom 21.03.2024, Az. 36 S 3331/23 WEG).
4. Eindeutige Formulierung: Aus dem Beschluss muss klar hervorgehen, dass über den Gegenstand später im Umlaufverfahren mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen entschieden werden kann. Ein bloßer Verweis auf § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG reichte dem LG Berlin II nicht; der Beschluss war wegen Unbestimmtheit nichtig (Rn. 45).
5. Ordnungsgemäße Verwaltung: Die Verlagerung ins Umlaufverfahren muss dem Interesse der Gesamtheit der Eigentümer nach billigem Ermessen entsprechen (§ 18 Abs. 2 WEG; LG Berlin II, Rn. 60).

Praxis-Tipp: Schreiben Sie den Anlass ins Protokoll, also warum heute noch nicht entschieden werden kann und welche Unterlagen schon vorlagen. Genau darauf hat das LG Berlin II abgestellt, als es den Absenkungsbeschluss für ordnungsgemäß hielt.

Ein Gegenstand oder mehrere?

Das Gesetz spricht vom „einzelnen Gegenstand“. Das LG Berlin II hält es trotzdem für zulässig, in einem Absenkungsbeschluss mehrere konkret bezeichnete Gegenstände zusammenzufassen; jeder davon kann dann in einem eigenen Umlaufbeschluss entschieden werden (Rn. 57 und 58). Der BGH hat ausdrücklich offengelassen, ob ein Absenkungsbeschluss Grundlage für mehrere Umlaufbeschlüsse sein kann (Az. V ZR 190/25, Rn. 21).

Solange das nicht höchstrichterlich geklärt ist, ist ein eigener Absenkungsbeschluss je Gegenstand der sichere Weg. Er kostet in der Versammlung eine Minute mehr und nimmt einem späteren Kläger ein Argument.

So läuft das Umlaufverfahren nach der Absenkung ab

Am Verfahren selbst ändert der Absenkungsbeschluss nur die Mehrheit. Der Ablauf in der Praxis:

1. Einleitung: Die Verwaltung oder ein anderer Initiator verschickt den Beschlussantrag mit dem genauen Wortlaut an alle Eigentümer. Eine Frist für das Umlaufverfahren muss der Absenkungsbeschluss nicht enthalten; die Frist zur Stimmabgabe setzt der Initiator (LG Berlin II, Rn. 64).
2. Stimmabgabe: Abgestimmt wird außerhalb der Versammlung. Üblich und zu empfehlen ist die Textform wie in § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG, also zum Beispiel per E-Mail oder Brief.
3. Auszählung: Es genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Wer nicht antwortet, wird nicht mitgezählt.
4. Feststellung und Mitteilung: Ein Umlaufbeschluss kommt erst zustande, wenn das Ergebnis festgestellt und allen Eigentümern mitgeteilt wird. Ein Beschluss kann nicht davon abhängen, dass niemand widerspricht; Schweigen ersetzt keine Stimme (BGH, Urteil vom 06.07.2018, Az. V ZR 221/17).
5. Beschluss-Sammlung: Schriftliche Beschlüsse werden mit Ort und Datum der Verkündung in die Beschluss-Sammlung eingetragen (§ 24 Abs. 7 Satz 2 Nr. 2 WEG).

Praxis-Tipp für die Verwaltung: Versenden Sie mit dem Stimmzettel immer auch das Datum und den Tagesordnungspunkt des Absenkungsbeschlusses. Dann ist für jeden Eigentümer nachvollziehbar, warum hier die Mehrheit genügt.

Anfechten oder abwarten? Was der BGH 2026 entschieden hat

Lange war umstritten, ob man einen Absenkungsbeschluss überhaupt eigenständig anfechten kann. Das LG Berlin II hatte das noch im Mai 2026 verneint (Az. 56 S 42/25 WEG, Leitsatz 1). Der BGH hat die Frage im Juli 2026 anders entschieden (Urteil vom 17.07.2026, Az. V ZR 190/25):

• Eigenständig anfechtbar: „Ein Absenkungsbeschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG kann Gegenstand einer Beschlussmängelklage sein.“ Er wirkt über die laufende Versammlung hinaus und kann deshalb bestandskräftig werden.
• Folgen für den Umlaufbeschluss: Wird der Absenkungsbeschluss für ungültig erklärt oder ist er nichtig, ist ein darauf gestützter Umlaufbeschluss nicht automatisch nichtig, sondern nur anfechtbar. Das Erfordernis der Allstimmigkeit steht nach dem BGH zur Disposition der Eigentümer.
• Bestandskraft beendet den Streit: Wird der Umlaufbeschluss über den Gegenstand bestandskräftig, entfällt das Rechtsschutzinteresse für die Klage gegen den Absenkungsbeschluss. Die Klage wird unzulässig.

Bis zu einem rechtskräftigen Urteil bleibt der Absenkungsbeschluss gültig (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Die Gemeinschaft darf deshalb auf seiner Grundlage abstimmen, auch wenn er angefochten ist.

Was das für Sie als Eigentümer heißt: Wer gegen die Verlagerung ins Umlaufverfahren ist, muss zweimal reagieren. Erstens den Absenkungsbeschluss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung anfechten und innerhalb von zwei Monaten begründen (§ 45 WEG). Zweitens auch den späteren Umlaufbeschluss rechtzeitig anfechten. Wer nur gegen den Absenkungsbeschluss klagt und den Umlaufbeschluss bestandskräftig werden lässt, verliert seine erste Klage. Der BGH weist auf zwei Wege hin, beide Beschlüsse in einem Verfahren zu behandeln: die Verbindung mehrerer Klageanträge (§ 260 ZPO) oder die Erweiterung der laufenden Klage um den Umlaufbeschluss (Rn. 18).

Für die Klage selbst hilft das Muster Klageschrift zur Beschlussanfechtung; welche Kosten auf Sie zukommen können, steht im Ratgeber zu den Prozesskosten der Anfechtungsklage.

Typische Fehler beim Absenkungsbeschluss

• Nur auf das Gesetz verwiesen: „Die Eigentümer bestimmen nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG …“ ohne den Satz, dass im Umlaufverfahren mit Mehrheit entschieden werden kann. Das LG Berlin II hielt einen solchen Beschluss für unbestimmt und nichtig.
• Vorratsbeschluss: „Über alle Instandhaltungsmaßnahmen bis Jahresende entscheiden wir im Umlaufverfahren mit Mehrheit.“ Ohne konkreten Gegenstand und Anlass ist das nicht gedeckt.
• Nicht angekündigt: Der Absenkungsbeschluss stand nicht auf der Tagesordnung. Damit fehlt eine Gültigkeitsvoraussetzung nach § 23 Abs. 2 WEG.
• Schweigen als Zustimmung gewertet: „Wer bis Freitag nicht widerspricht, stimmt zu.“ So kommt kein Beschluss zustande.
• Ergebnis nicht mitgeteilt: Die Stimmen wurden ausgezählt, aber keine Ergebnismitteilung verschickt. Dann gibt es noch keinen Beschluss.

Das Muster zum Absenkungsbeschluss

Das kostenlose Muster zu diesem Beitrag besteht aus zwei Teilen. Teil A enthält die Formulierung für die Tagesordnung, den Beschlussantrag in zwei Varianten (ein Gegenstand oder mehrere konkret bezeichnete Gegenstände), ein Feld für den Anlass und Vorgaben zur Durchführung. Teil B ist die Vorlage für das anschließende Umlaufverfahren: Stimmzettel mit Beschlusstext und Ergebnismitteilung für alle Eigentümer. Für ein Umlaufverfahren ohne Absenkung, also mit Zustimmung aller Eigentümer, gibt es das Muster zur Einleitung eines Umlaufbeschlusses.

Häufige Fragen

Welche Mehrheit braucht der Absenkungsbeschluss selbst?

Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung (§ 25 Abs. 1 WEG). Erst das anschließende Umlaufverfahren profitiert von der Absenkung.

Gilt ein Absenkungsbeschluss unbegrenzt weiter?

Nein. Ist die Maßnahme mitsamt Finanzierung abschließend beschlossen, ist der Absenkungsbeschluss nach dem BGH verbraucht und gegenstandslos (Az. V ZR 190/25, Rn. 21). Für ein neues Thema braucht es einen neuen Absenkungsbeschluss.

Muss der Absenkungsbeschluss eine Frist für das Umlaufverfahren enthalten?

Nein. Nach dem LG Berlin II ist eine solche Frist nicht nötig; die Frist zur Stimmabgabe setzt der Initiator des Umlaufverfahrens (Az. 56 S 42/25 WEG, Rn. 64).

Zählen Enthaltungen und fehlende Antworten mit?

Es kommt auf die Mehrheit der abgegebenen Stimmen an. Wer nicht antwortet, gibt keine Stimme ab. Als Zustimmung darf Schweigen nicht gewertet werden (BGH, Az. V ZR 221/17).

Bis wann kann ich einen Absenkungsbeschluss anfechten?

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Achten Sie zusätzlich auf den späteren Umlaufbeschluss: Wird er bestandskräftig, ist die Klage gegen den Absenkungsbeschluss unzulässig (BGH, Az. V ZR 190/25).

Quellen und Rechtsgrundlagen

• § 18 WEG – Verwaltung und Benutzung (Abs. 2: ordnungsmäßige Verwaltung)
• § 23 WEG – Wohnungseigentümerversammlung (Abs. 2: Bezeichnung des Gegenstands bei der Einberufung; Abs. 3: Umlaufbeschluss und Absenkung; Abs. 4: Nichtigkeit und Gültigkeit von Beschlüssen)
• § 24 WEG – Einberufung, Vorsitz, Niederschrift (Abs. 7: Beschluss-Sammlung)
• § 25 WEG – Beschlussfassung (Abs. 1: Mehrheit der abgegebenen Stimmen)
• § 44 WEG – Beschlussklagen und § 45 WEG – Fristen der Anfechtungsklage
• BGH, Urteil vom 17.07.2026, Az. V ZR 190/25 (eigenständige Anfechtbarkeit des Absenkungsbeschlusses; Folgen für den Umlaufbeschluss; Wegfall des Rechtsschutzinteresses)
• LG Berlin II, Urteil vom 05.05.2026, Az. 56 S 42/25 WEG (mehrere Gegenstände in einem Absenkungsbeschluss; konkreter Anlass; Bestimmtheit; keine Frist erforderlich; Revision zugelassen)
• BGH, Urteil vom 06.07.2018, Az. V ZR 221/17 (Umlaufbeschluss erst mit Feststellung und Mitteilung; kein Beschluss durch fehlenden Widerspruch; Bericht Haufe)