Grundsteuer absetzen: Tipps für WEG-Vermieter 2026
Ab dem Steuerjahr 2025, erstmals relevant für die Steuererklärung 2026, tritt die reformierte Grundsteuer in Kraft. Als vermietender WEG-Eigentümer stellt sich die Frage, wie Sie die Grundsteuer absetzen können und welche Besonderheiten es dabei zu beachten gilt. Dieser Artikel bietet Ihnen praxisnahe Tipps für WEG-Vermieter 2026, um die neue Grundsteuer korrekt als Werbungskosten zu deklarieren und steuerliche Vorteile optimal zu nutzen.
Die ordnungsgemäße Geltendmachung der Grundsteuer ist entscheidend, um Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu mindern. Wir beleuchten, wo Sie die Grundsteuer in der Anlage V eintragen und welche Fallstricke Sie unbedingt vermeiden sollten. Bereiten Sie sich jetzt auf die Steuererklärung 2026 vor und sichern Sie sich Ihre Abzüge!
Inhaltsverzeichnis
- Grundsteuer absetzen 2026: Was ist neu für WEG-Vermieter?
- Grundsteuer als Werbungskosten richtig deklarieren (Anlage V)
- Die WEG-Verwaltung und Ihre Grundsteuerabrechnung
- Stolperfallen und wichtige Hinweise
- Die Rolle des BGH und aktuelle Rechtsprechung (bis 2026)
- Fazit
Grundsteuer absetzen 2026: Was ist neu für WEG-Vermieter?
Die große Grundsteuerreform ist mit dem Basisjahr 2025 erstmals für die Steuererklärung 2026 spürbar. Dies bedeutet, dass die für 2025 berechnete, neue Grundsteuer nun auch erstmals in Ihrer Einkommensteuererklärung geltend gemacht wird. Grundsätzlich bleibt die Möglichkeit, die Grundsteuer absetzen zu können, für vermietete Objekte bestehen. Die Reform ändert lediglich die Berechnungsgrundlage und damit potenziell die Höhe der Steuer. Für WEG-Vermieter ist es wichtig zu wissen, dass die Grundsteuer, die auf Ihre vermietete Sondereigentumseinheit entfällt, weiterhin zu den abzugsfähigen Werbungskosten gehört.
Grundsteuer als Werbungskosten richtig deklarieren (Anlage V)
Wer kann die Grundsteuer absetzen?
Die Grundsteuer kann ausschließlich von Eigentümern abgesetzt werden, die ihre Immobilie oder Teile davon vermieten. Als WEG-Eigentümer betrifft dies also nur jene, die ihre Wohnung (Sondereigentum) vermietet haben. Für selbstgenutzten Wohnraum ist die Grundsteuer nicht als Werbungskosten absetzbar.
Wo wird die Grundsteuer eingetragen?
Die Grundsteuer gehört zu den Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Sie tragen den entsprechenden Betrag in der Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung ein. Speziell finden Sie dafür eine Zeile für "Grundsteuer und andere öffentliche Lasten" (oft Zeile 46 in der Anlage V). Achten Sie darauf, dass der hier eingetragene Betrag exakt der auf Sie entfallenden Grundsteuer für das vermietete Objekt entspricht.
Was ist mit der Grundsteuer B und der Grundsteuer A?
Für die meisten WEG-Eigentümer ist die Grundsteuer B (für bebaute Grundstücke) relevant. Diese fällt auf Ihre vermietete Wohnung an. Die Grundsteuer A (für agrarische Flächen) ist für WEG-Vermieter in der Regel ohne Belang, da sie land- und forstwirtschaftliche Betriebe betrifft.
Die WEG-Verwaltung und Ihre Grundsteuerabrechnung
Als WEG-Eigentümer zahlen Sie die Grundsteuer nicht direkt an die Gemeinde, sondern in der Regel über das Hausgeld an die WEG. Die WEG-Verwaltung führt die Grundsteuer für das gesamte Gemeinschaftseigentum sowie die Sondereigentumsanteile ab und weist diese in der jährlichen Jahresabrechnung aus. Diese Abrechnung ist Ihr wichtigster Beleg, um die Grundsteuer korrekt in Ihrer Steuererklärung anzugeben. Die WEG-Verwaltung muss die auf Ihre Einheit entfallende Grundsteuer klar und nachvollziehbar ausweisen.
Tipp: Bewahren Sie die Jahresabrechnungen Ihrer WEG sorgfältig auf. Sie dienen als Nachweis für das Finanzamt und sind essenziell, um die Grundsteuer absetzen zu können. Achten Sie darauf, dass die Grundsteuer separat ausgewiesen ist und nicht nur in einer Gesamtposition "Betriebskosten" versteckt wird.
Stolperfallen und wichtige Hinweise
Zeitpunkt der Zahlung vs. Wirtschaftsjahr
Für die Absetzbarkeit der Grundsteuer gilt das Abflussprinzip. Das bedeutet: Entscheidend ist, wann Sie die Grundsteuer (bzw. den entsprechenden Anteil über das Hausgeld) tatsächlich gezahlt haben. Auch wenn die Grundsteuer sich auf das Basisjahr 2025 bezieht, aber die Zahlung erst im Jahr 2026 erfolgte, können Sie sie erst in der Steuererklärung für 2026 geltend machen.
Eigennutzung vs. Vermietung
Nutzen Sie Teile Ihrer Wohnung selbst und vermieten andere Teile (z.B. ein Zimmer), müssen Sie die Grundsteuer anteilig aufteilen. Nur der Teil, der auf die vermietete Fläche entfällt, ist als Werbungskosten abzugsfähig. Eine präzise Flächenberechnung ist hier unerlässlich.
Nebenkostenabrechnung an Mieter
Die Grundsteuer ist eine umlagefähige Betriebskostenposition. Viele WEG-Vermieter legen die Grundsteuer über die jährliche Nebenkostenabrechnung auf ihre Mieter um. Achtung: Wenn Sie die Grundsteuer vollständig auf Ihre Mieter umlegen, dürfen Sie diese NICHT zusätzlich als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung absetzen. Dies würde eine unzulässige Doppelberücksichtigung darstellen. Nur der Teil der Grundsteuer, der nicht auf den Mieter umgelegt wird (z.B. bei Leerstand oder wenn die Grundsteuer laut Mietvertrag nicht umlagefähig ist), kann von Ihnen als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Tipp: Überprüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung genau! Stellen Sie sicher, dass Sie die Grundsteuer nicht doppelt geltend machen – entweder über die Mieteinnahmen als umlagefähige Kosten oder als Werbungskosten. Eine korrekte Buchführung vermeidet hier Probleme mit dem Finanzamt.
Die Rolle des BGH und aktuelle Rechtsprechung (bis 2026)
Die grundlegende Absetzbarkeit von Grundsteuer als Werbungskosten ist im Einkommensteuerrecht verankert und durch die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) gefestigt. Die WEG-Reform 2020 und entsprechende BGH-Urteile bis 2026 haben zwar die interne Verwaltung, die Abrechnungspflichten und die Rechte sowie Pflichten der Eigentümergemeinschaft und des Verwalters präzisiert. Diese Regelungen sind indirekt für Sie relevant, da sie die Verlässlichkeit und Transparenz der jährlichen WEG-Abrechnungen verbessern, die wiederum die Grundlage für Ihre steuerliche Deklaration bilden. Direkte BGH-Urteile zur steuerlichen Absetzbarkeit der Grundsteuer selbst sind jedoch nicht zu erwarten, da dies primär eine Angelegenheit des Steuerrechts ist.
Fazit
Die Möglichkeit, die Grundsteuer absetzen zu können, bleibt für WEG-Vermieter 2026 ein wichtiger Posten zur Minderung der Steuerlast, auch nach der Grundsteuerreform. Eine sorgfältige Prüfung der WEG-Jahresabrechnung, die korrekte Eintragung in der Anlage V und die Beachtung von Stolperfallen wie der doppelten Geltendmachung bei Umlage auf Mieter sind entscheidend für eine reibungslose Steuererklärung. Bleiben Sie informiert und nutzen Sie die steuerlichen Möglichkeiten optimal, um Ihre Rendite als Vermieter zu sichern. Bei Unsicherheiten kann die Konsultation eines Steuerberaters sinnvoll sein.
