Grundsteuer für vermietetes Gemeinschaftseigentum absetzen: Die WEG-Anleitung 2026
Die steuerliche Behandlung von Kosten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann komplex sein, besonders wenn es um vermietetes Gemeinschaftseigentum geht. Seit der WEG-Reform 2020 und angesichts der Neufestsetzung der Grundsteuer ab 2025 stellt sich vielen Eigentümern die Frage: Wie kann die Grundsteuer für Gemeinschaftseigentum korrekt abgesetzt werden? Dieser Artikel von WEG Wissen beleuchtet umfassend, wie Ihre WEG diese Kosten in der Steuererklärung 2026 als Werbungskosten geltend machen kann, insbesondere für Einnahmen aus der Vermietung einer ehemaligen Hausmeisterwohnung oder ähnlicher Einheiten.
Bleiben Sie informiert und nutzen Sie alle steuerlichen Vorteile, die Ihnen als Wohnungseigentümer zustehen.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist vermietetes Gemeinschaftseigentum?
- Die neue Grundsteuer ab 2025: Was WEGs wissen müssen
- Grundsteuer als Werbungskosten: Wer kann absetzen?
- So setzen WEGs die Grundsteuer korrekt ab
- Ermittlung des Anteils
- Berücksichtigung in der Jahresabrechnung
- Deklaration in der privaten Steuererklärung (Anlage V)
- BGH-Rechtsprechung und aktuelle Entwicklungen
- Fazit: Steuervorteile optimal nutzen
Was ist vermietetes Gemeinschaftseigentum?
Unter vermietetem Gemeinschaftseigentum versteht man jene Teile einer Liegenschaft, die im gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungseigentümer stehen und von der WEG vermietet werden, um Einnahmen zu erzielen. Ein klassisches Beispiel hierfür ist eine ehemalige Hausmeisterwohnung, die nicht mehr für ihren ursprünglichen Zweck benötigt und stattdessen an Dritte vermietet wird. Aber auch Gewerbeflächen, Garagen oder Stellplätze, die im Gemeinschaftseigentum stehen und von der WEG vermietet werden, fallen in diese Kategorie.
Die Einnahmen aus solchen Vermietungen fließen in der Regel in die Gemeinschaftskasse und dienen der Finanzierung von Instandhaltung, Verwaltung oder Rücklagenbildung. Gleichzeitig entstehen hierdurch aber auch steuerlich relevante Kosten, allen voran die Grundsteuer.
Tipp: Prüfen Sie in Ihrer Teilungserklärung, welche Einheiten explizit als Gemeinschaftseigentum deklariert sind und welche davon vermietet werden. Dies ist die Basis für die korrekte steuerliche Zuordnung.
Die neue Grundsteuer ab 2025: Was WEGs wissen müssen
Die Grundsteuerreform, deren neue Werte ab dem 01.01.2025 zur Anwendung kommen und erstmals in den Grundsteuerbescheiden für das Jahr 2025 zu finden sein werden (relevant für die Steuererklärung 2026), hat weitreichende Folgen auch für WEGs. Jedes Grundstück, einschließlich der aufstehenden Gebäude, wird neu bewertet. Fällt auf vermietetes Gemeinschaftseigentum eine eigene Grundsteuer an, muss diese neu kalkuliert und berücksichtigt werden.
Das bedeutet für die WEG, dass sie für solche vermieteten Einheiten unter Umständen einen eigenen Grundsteuerwert beim Finanzamt angeben musste. Die daraus resultierende Grundsteuer ist dann ein Posten, der die Einnahmen aus der Vermietung mindert und somit steuerlich absetzbar ist.
Grundsteuer als Werbungskosten: Wer kann absetzen?
Obwohl die WEG als solche die Einnahmen aus der Vermietung generiert und die Grundsteuer zahlt, ist sie für die Einkommensteuer in der Regel keine eigenständige Steuersubjektin. Stattdessen werden die Einnahmen und die damit verbundenen Werbungskosten den einzelnen Miteigentümern entsprechend ihres Miteigentumsanteils zugerechnet. Jeder Wohnungseigentümer erklärt seinen Anteil an den Mieteinnahmen und den abzugsfähigen Kosten, wie der Grundsteuer, in seiner privaten Einkommensteuererklärung.
Dies wurde durch die WEG-Reform 2020 nicht grundlegend geändert. Die WEG handelt weiterhin als "verlängerter Arm" der Miteigentümer bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Die Zurechnung erfolgt nach dem Prinzip der Bruchteilsgemeinschaft.
So setzen WEGs die Grundsteuer korrekt ab
Die korrekte Abwicklung erfordert mehrere Schritte, die von der WEG-Verwaltung sorgfältig vorbereitet werden müssen und von den Eigentümern in ihrer Steuererklärung umzusetzen sind.
Ermittlung des Anteils
Zunächst muss die WEG-Verwaltung die gesamte Grundsteuer für das vermietete Gemeinschaftseigentum ermitteln. Anschließend wird dieser Betrag auf die einzelnen Eigentümer umgelegt. Die Verteilung erfolgt in der Regel nach Miteigentumsanteilen (MEA), sofern die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss keinen anderen Verteilungsschlüssel festlegt. Die Grundsteuer für Gemeinschaftseigentum ist dabei strikt von der Grundsteuer für das Sondereigentum abzugrenzen.
Tipp: Eine separate Ausweisung der Grundsteuer für vermietetes Gemeinschaftseigentum in der Jahresabrechnung erleichtert den Wohnungseigentümern die Zuordnung für ihre Steuererklärung erheblich.
Berücksichtigung in der Jahresabrechnung
Die Grundsteuer für das vermietete Gemeinschaftseigentum wird als Ausgabe in der Jahresabrechnung der WEG aufgeführt. Es ist entscheidend, dass diese Kosten klar als Werbungskosten gekennzeichnet und den Einnahmen aus der Vermietung gegenübergestellt werden. Die WEG-Verwaltung sollte eine detaillierte Einnahmen-Überschuss-Rechnung für das vermietete Gemeinschaftseigentum erstellen, die später jedem Eigentümer zur Verfügung gestellt wird. Diese Aufstellung muss die anteiligen Einnahmen und die anteiligen abzugsfähigen Kosten (inkl. Grundsteuer, Instandhaltung, Verwaltungskosten etc.) pro Miteigentümer ausweisen.
Die ordnungsgemäße Abrechnung ist die Grundlage dafür, dass jeder Eigentümer seinen Anteil an den Mieteinnahmen und -kosten korrekt deklarieren kann. Die Jahresabrechnung muss durch die Eigentümerversammlung genehmigt werden.
Deklaration in der privaten Steuererklärung (Anlage V)
Jeder einzelne Wohnungseigentümer muss seinen anteiligen Gewinn oder Verlust aus der Vermietung des Gemeinschaftseigentums in seiner persönlichen Einkommensteuererklärung in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) angeben. Hierbei werden die zugerechneten Mieteinnahmen um die anteiligen Werbungskosten, zu denen auch die absetzbare Grundsteuer für Gemeinschaftseigentum gehört, gemindert.
Es ist wichtig, alle relevanten Belege und die detaillierte Abrechnung der WEG aufzubewahren, um sie bei Rückfragen des Finanzamtes vorlegen zu können. Seit 2026 sind die meisten Finanzämter auf die neue Grundsteuer vorbereitet und werden entsprechende Angaben in der Anlage V erwarten.
BGH-Rechtsprechung und aktuelle Entwicklungen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in verschiedenen Urteilen bis 2026 die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern und Verwaltungen präzisiert. Für die steuerliche Betrachtung der Grundsteuer ist vor allem die korrekte Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und die Aufteilung der Kosten von Bedeutung. So muss der Verteilungsmaßstab für die Grundsteuer im Falle von vermietetem Gemeinschaftseigentum klar definiert sein und sich an den gesetzlichen Vorgaben oder einer wirksamen Vereinbarung/Beschlussfassung orientieren.
Die WEG-Reform 2020 hat die Entscheidungsbefugnisse der Verwaltung gestärkt, aber die grundlegende Zurechnung von Einkünften und Kosten an die einzelnen Eigentümer für steuerliche Zwecke bleibt bestehen. Eine lückenlose Dokumentation und transparente Abrechnung sind dabei essenziell, um späteren Beanstandungen durch das Finanzamt vorzubeugen.
Fazit: Steuervorteile optimal nutzen
Die Grundsteuer für Gemeinschaftseigentum absetzen ist für viele WEGs und deren Eigentümer ein relevanter Faktor, um die steuerliche Belastung aus Vermietungseinkünften zu minimieren. Mit der Neufestsetzung der Grundsteuer ab 2025 und der erstmaligen Berücksichtigung in der Steuererklärung 2026 ist es wichtiger denn je, die Prozesse und die korrekte Deklaration zu verstehen.
Eine präzise Abrechnung durch die WEG-Verwaltung und die sorgfältige Übernahme der Daten in die private Steuererklärung sind der Schlüssel zum Erfolg. Zögern Sie nicht, bei komplexen Sachverhalten oder Unsicherheiten einen erfahrenen Steuerberater zu konsultieren, um sicherzustellen, dass Sie alle Ihnen zustehenden Steuervorteile optimal nutzen. So bleibt die Verwaltung Ihrer WEG nicht nur rechtlich, sondern auch steuerlich auf der sicheren Seite.
