Das Wichtigste im Überblick
- WEGs mit Großanlagen zur Trinkwassererwärmung sind Betreiber im Sinne der TrinkwV und damit prüfpflichtig.
- Bei Überschreitung des technischen Maßnahmenwertes (100 KBE/100 ml) gilt eine unverzügliche Meldepflicht ans Gesundheitsamt.
- Eine Gefährdungsanalyse durch zertifizierte Sachverständige ist Pflicht, sobald der Maßnahmenwert überschritten wird.
- Die WEG haftet als Betreiber; der Verwalter ist für die organisatorische Umsetzung verantwortlich.
Mit der Novellierung der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) im Jahr 2026 stehen Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) vor neuen Anforderungen. Strengere Beprobungsintervalle, detaillierte Gefährdungsanalysen und klare Meldepflichten bei Grenzwertüberschreitungen rücken in den Fokus. Für WEGs bedeutet das eine größere Verantwortung – und die Notwendigkeit, proaktiv zu handeln. Dieser Beitrag zeigt, was WEGs und ihre Verwalter jetzt wissen und tun sollten.
1. Warum die TrinkwV 2026 für WEGs relevant ist
Legionellen sind Bakterien, die in Wassersystemen vorkommen und beim Einatmen vernebelten Wassers – etwa beim Duschen – schwere Lungenentzündungen (Legionärskrankheit) auslösen können. Die TrinkwV schützt die Gesundheit der Bevölkerung. Die 2026 in Kraft tretenden Änderungen reagieren auf neue wissenschaftliche Erkenntnisse.
WEGs gelten als Betreiber einer Großanlage zur Trinkwassererwärmung, wenn sie ein Speichervolumen über 400 Litern oder ein Leitungsvolumen über drei Litern zwischen Erwärmer und Entnahmestelle aufweisen. In diesen Fällen besteht eine direkte Pflicht zur Einhaltung – die Legionellenprüfung ist damit keine Option, sondern verbindliche Rechtsvorschrift.
2. Neue Beprobungspflichten ab 2026
Die Novellierung der TrinkwV passt die Beprobungsintervalle an. Während bisher in vielen Fällen eine dreijährliche Untersuchung ausreichte, können die Intervalle nun kürzer ausfallen – insbesondere bei bekannten Risikofaktoren oder älteren Anlagen. Auch die Definition der zu beprobenden Anlagen und Entnahmestellen wird präziser. Jede WEG muss regelmäßig an repräsentativen Stellen Proben entnehmen und sie von einem akkreditierten Labor analysieren lassen.
Wichtige Neuerungen:
- Risikoabhängige Intervalle: Prüfintervalle können je nach Anlagentyp und Bewertung unter drei Jahren liegen.
- Umfassende Dokumentation: Messergebnisse, Protokolle und Maßnahmen sind lückenlos zu dokumentieren und mindestens zehn Jahre aufzubewahren.
- Meldepflicht: Bei einer Überschreitung des technischen Maßnahmenwertes (100 KBE/100 ml) ist das zuständige Gesundheitsamt unverzüglich zu informieren. Die Pflicht trifft die WEG als Betreiber.
Tipp: Erstellen Sie frühzeitig eine Bestandsaufnahme Ihrer Trinkwasseranlage. Ein Fachbetrieb klärt, ob und in welchem Umfang Ihre WEG betroffen ist.
3. Gefährdungsanalyse nach Grenzwertüberschreitung
Stellt die Prüfung eine Grenzwertüberschreitung fest, folgt die Gefährdungsanalyse. Sie ermittelt die Ursachen der Kontamination und definiert konkrete Abhilfemaßnahmen. Durchführen darf sie nur ein Sachverständiger mit geeigneter Fachkunde. Typische Ursachen sind Stagnation in Leitungen, zu niedrige Warmwassertemperaturen, fehlerhafte Leitungsführung oder Biofilmbildung.
Inhalte einer Gefährdungsanalyse:
- Begehung der Trinkwasserinstallation
- Analyse der Probenahmestellen
- Bewertung der Betriebsweise der Anlage
- Identifizierung möglicher Kontaminationsquellen
- Erstellung eines Maßnahmenplans zur Beseitigung der Mängel
Ergebnisse und Maßnahmenplan werden dokumentiert und dem Gesundheitsamt vorgelegt. Die WEG ist verpflichtet, die empfohlenen Maßnahmen zeitnah umzusetzen und die Wirksamkeit durch Nachuntersuchungen zu bestätigen.
Tipp: Beauftragen Sie zertifizierte Sachverständige mit nachweisbarer Akkreditierung und Erfahrung.
4. Rolle und Haftung des WEG-Verwalters
Nach der WEG-Reform 2020 setzt der Verwalter die Beschlüsse der Eigentümerversammlung um und führt die laufende Verwaltung. Im Kontext der TrinkwV ist die WEG selbst Betreiber, der Verwalter aber die organisatorisch verantwortliche Person, die die Trinkwasserhygiene im Auftrag der Gemeinschaft sicherzustellen hat.
Aufgaben des Verwalters:
- Eigentümer über die Pflichten informieren
- Angebote einholen und akkreditierte Labore sowie Sachverständige beauftragen
- Durchführung von Prüfungen und Analysen sicherstellen
- Dokumentation und fristgerechte Meldung an das Gesundheitsamt
- Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen bei Befall organisieren
Bei Pflichtverletzungen kann der Verwalter gegenüber der WEG schadensersatzpflichtig werden, wenn der Gemeinschaft durch seine Fahrlässigkeit ein Schaden entsteht. Behördliche Bußgelder können direkt gegen die WEG verhängt werden. Mehr zur Haftung im Beitrag Haftung des WEG-Verwalters.
Tipp: Klären Sie die Aufgabenverteilung mit Ihrem Verwalter schriftlich und prüfen Sie seine Expertise im Bereich Trinkwasserhygiene – oder die Zusammenarbeit mit spezialisierten Dienstleistern.
5. Kosten und Finanzierung der Legionellenprüfung
Die Kosten für die regelmäßigen Prüfungen und gegebenenfalls für Gefährdungsanalyse und Sanierung sind Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums. Sie werden nach den geltenden Verteilungsschlüsseln auf die Wohnungseigentümer umgelegt und in der Jahresabrechnung ausgewiesen. Für größere Sanierungsmaßnahmen kann eine außerordentliche Eigentümerversammlung sinnvoll sein, um eine Sonderumlage zu beschließen.
Es ist ratsam, in der Wirtschaftsplanung einen Posten für die Legionellenprüfung und mögliche Folgemaßnahmen vorzusehen.
6. Praktische Schritte für Ihre WEG
Um den Anforderungen gerecht zu werden, sollte Ihre WEG folgende Schritte gehen:
- Informieren: Änderungen der TrinkwV in der Eigentümerversammlung besprechen.
- Expertise beauftragen: Fachbetrieb für Trinkwasserhygiene zur Bewertung und Prüfung der Anlage einbinden.
- Routine etablieren: Feste Beprobungsintervalle festlegen und ein akkreditiertes Labor beauftragen.
- Dokumentieren: Lückenloses Protokoll über Prüfungen, Ergebnisse, Meldungen und Maßnahmen führen.
- Finanzielle Vorsorge: Kosten in der Wirtschaftsplanung berücksichtigen und gegebenenfalls Rücklagen bilden.
Checkliste
- Ist Ihre Anlage von der TrinkwV 2026 betroffen?
- Verfügt der Verwalter über die nötige Fachkenntnis?
- Bestehen Verträge mit einem akkreditierten Prüflabor?
- Gibt es einen Maßnahmenplan für den Fall einer Grenzwertüberschreitung?
- Werden alle Dokumente revisionssicher aufbewahrt?
Fazit: Proaktives Handeln zahlt sich aus
Die Legionellenprüfung nach der TrinkwV 2026 stellt WEGs vor klare Pflichten. Wer rechtzeitig plant, qualifizierte Fachleute beauftragt und transparent kommuniziert, schützt die Gesundheit der Bewohner und vermeidet Bußgelder. Eine WEG, die proaktiv handelt, ist auf die ab 2026 geltenden Bestimmungen vorbereitet.
