WEG: Wer trägt die Kosten bei erfolgreicher Anfechtungsklage?

Das Wichtigste im Überblick

• Ein Wohnungseigentümer, der eine Anfechtungsklage gegen seine WEG gewonnen hat, muss sich auch an den Prozesskosten beteiligen.
• Abweichungen sind möglich, wenn eine entsprechende Vereinbarung oder ein Beschluss zur Kostenverteilung besteht.
• Jetzt ist es wichtiger denn je, Beschlüsse sorgfältig vorzubereiten und rechtlich sauber zu formulieren.

Die Welt des WEG-Rechts ist komplex, besonders wenn es um gerichtliche Auseinandersetzungen geht. Eine zentrale Frage, die viele Eigentümer in Deutschland bewegt, betrifft die Prozesskosten, die bei einer gewonnenen Anfechtungsklage gegen Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) anfallen.

Anfechtungsklage gegen WEG-Beschlüsse: Was gilt rechtlich?

Der BGH (Urteil vom 19. Juli 2024 - V ZR 139/23) stellt klar: Bei Anfechtungsklagen gegen WEG-Beschlüsse gelten besondere Regeln für die Verteilung der Prozesskosten. Diese Besonderheit ergibt sich aus der rechtlichen Struktur der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die WEG ist ein eigenständiger Verband mit eigener Rechtsfähigkeit. Gleichzeitig besteht sie aus ihren Mitgliedern – den Wohnungseigentümern. Jeder Eigentümer ist damit Teil der Gemeinschaft und wirtschaftlich an ihr beteiligt. Genau aus dieser Doppelrolle erklärt sich, warum Prozesskosten nicht nur eine Frage zwischen Kläger und Gemeinschaft sind, sondern letztlich alle Eigentümer betreffen können.

Wer trägt die Kosten nach einer erfolgreichen Anfechtungsklage?

Gewinnt ein Wohnungseigentümer eine Anfechtungsklage gegen einen Beschluss der WEG, trägt die Gemeinschaft im Außenverhältnis zunächst die Gerichts- und Anwaltskosten. Das bedeutet: Die WEG ist gegenüber dem Kläger zur Kostenerstattung verpflichtet.

Innerhalb der Gemeinschaft sieht es jedoch anders aus. Die entstandenen Prozesskosten gelten rechtlich als Verwaltungskosten und werden nach dem geltenden Umlageschlüssel auf alle Eigentümer verteilt – also auch auf den Eigentümer, der die Klage gewonnen hat.

Der Hintergrund: Die gerichtliche Klärung eines Beschlusses wird als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung eingeordnet. Die damit verbundenen Kosten gelten als notwendige Aufwendungen der Gemeinschaft. Sie dienen der rechtlichen Klärung und damit letztlich dem Interesse aller Eigentümer an einer rechtssicheren Verwaltung.

Tipp: Um tiefer ins Thema Wohnungseigentumsrecht einzutauchen, haben wir noch einige interessante Beiträge für Sie: Sondereigentum und Sondernutzungsrecht, Teileigentum, Aufhebung der Gemeinschaft, Grunderwerbsteuer & Grundsteuer Eigentumswohnung, Selbstverwaltung, Gliederung der Verwaltung, Gemeinschaftseigentum, Jahresabrechnung, WEG-Recht (wichtige Regelungen), Balkonkraftwerk.

Die Ausnahme: Individuelle Vereinbarungen oder Beschlüsse

Die gute Nachricht ist: Dieses Prinzip ist nicht in Stein gemeißelt. Die WEG hat die Möglichkeit, von dieser gesetzlichen Regelung abzuweichen.

1. Vereinbarung: Die Eigentümer können in einer Teilungserklärung oder in einer gesonderten Vereinbarung regeln, dass die Prozesskosten der WEG im Falle einer erfolgreichen Anfechtungsklage nicht auf den klagenden Eigentümer umgelegt werden. Solche Vereinbarungen müssen notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber Rechtsnachfolgern zu wirken.
2. Beschluss: Die WEG kann auch im Einzelfall – etwa vor Klageerhebung oder nach Klageende – per Mehrheitsbeschluss entscheiden, die Prozesskosten der unterlegenen WEG nicht auf den klagenden Eigentümer umzulegen. Dies erfordert jedoch eine solide Beschlussfassung nach den Regeln der §§ 23 ff. WEG und ist oft Gegenstand intensiver Debatten in der Eigentümerversammlung in Städten wie Berlin oder München.

Tipp: Prüfen Sie vor einer Klage stets die aktuelle Teilungserklärung und eventuelle frühere Beschlüsse Ihrer WEG. Eine frühzeitige rechtliche Beratung kann hier entscheidend sein, um Überraschungen bei den Prozesskosten zu vermeiden.

Praktische Auswirkungen für die WEG

Dieses spezielle Kostenrisiko beeinflusst sowohl die Klagebereitschaft einzelner Eigentümer als auch die Beschlussfassung innerhalb der Gemeinschaft.

Risikominimierung für die Gemeinschaft

Für die WEG bedeutet die BGH-Rechtsprechung, dass sie bei der Beschlussfassung eine erhöhte Sorgfalt walten lassen sollte.

• Rechtssichere Beschlüsse: Vor der Abstimmung sollten die Eigentümer und die Verwaltung die rechtliche Zulässigkeit eines Beschlusses genau prüfen, um Anfechtungen von vornherein zu vermeiden.
• Transparenz: Eine offene Kommunikation über die Gründe eines Beschlusses kann dazu beitragen, Missverständnisse und damit verbundene Anfechtungen zu reduzieren.
• Rechtsschutzversicherung: Manche WEGs verfügen über eine Rechtsschutzversicherung, die einen Teil dieser Kosten abdecken kann, was das Risiko für alle Eigentümer mindert.

Handlungsempfehlungen für Wohnungseigentümer

Als einzelner Eigentümer, der eine Anfechtungsklage erwägt, sollten Sie folgende Punkte beachten:

• Kosten-Nutzen-Analyse: Wägen Sie den potenziellen Nutzen des Erfolges gegen Ihr "internes" Kostenrisiko ab. Selbst bei einem Sieg müssen Sie einen Anteil an den Anwalts- und Gerichtskosten der WEG tragen.
• Prüfung der Unterlagen: Lesen Sie die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung gründlich. Gibt es hier bereits abweichende Regelungen zur Kostentragung?
• Dialog suchen: Versuchen Sie, vor einer Klage das Gespräch mit der Verwaltung und den Miteigentümern zu suchen, um eine außergerichtliche Lösung zu finden. Manchmal kann ein klarer Hinweis auf die Rechtslage die WEG bewegen, einen fehlerhaften Beschluss selbst aufzuheben.
• Rechtsbeistand: Suchen Sie frühzeitig einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht auf. Er kann Ihnen helfen, die spezifische Situation Ihrer WEG zu bewerten und Ihnen eine realistische Einschätzung der BGH Prozesskosten WEG Eigentümer zu geben.

Wissenswertes zum Umlageschlüssel: Die Umlage der Prozesskosten der WEG auf die Eigentümer erfolgt in der Regel nach dem vereinbarten oder gesetzlichen Umlageschlüssel, meistens nach Miteigentumsanteilen. Eine Abweichung hiervon bedarf ebenfalls einer entsprechenden Vereinbarung oder eines Beschlusses.

Fazit: Erfolgreiche Klage, gemeinsame Kosten

Bei einer Beschlussanfechtung gilt: Selbst wenn ein einzelner Eigentümer erfolgreich klagt, werden die Prozesskosten in der Regel von der Gemeinschaft getragen. Das bedeutet, dass letztlich alle Eigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile an den Kosten beteiligt sind – sofern keine abweichende Regelung beschlossen wurde.

Umso wichtiger ist es, Beschlüsse sorgfältig vorzubereiten und rechtlich sauber zu formulieren. Fehlerhafte oder angreifbare Entscheidungen können für die gesamte WEG unnötige finanzielle Belastungen nach sich ziehen. Eine gute Vorbereitung und frühzeitige rechtliche Prüfung schützen daher nicht nur vor Streit, sondern auch vor vermeidbaren Kosten.