Das Wichtigste im Überblick
- Seit der Reform im Jahr 2020 hat sich im WEG-Recht einiges getan.
- Fristen und Formalien sind zwingend einzuhalten.
- Verwalter und Eigentümer müssen ihre Rechte und Pflichten genau kennen, um Haftungsrisiken zu vermeiden und rechtssicher zu handeln.
Das Wohnungseigentumsrecht ist dynamisch, maßgeblich geprägt durch die WEG-Reform 2020 und fortlaufend präzisiert durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH). Für Wohnungseigentümer, Verwalter und Rechtsberater ist es unerlässlich, die Regelungen im Blick zu behalten, um rechtssicher handeln zu können.
1. Organisation der Eigentümerversammlung
In diesem Bereich wurde die Flexibilität massiv erhöht, um die Beschlussfassung der Gemeinschaften zu vereinfachen.
Beschlussfähigkeit ohne Mindestpräsenz: Eine Eigentümerversammlung ist unabhängig von der Anzahl der erschienenen Eigentümer oder der vertretenen Miteigentumsanteile immer beschlussfähig. Die früher notwendige "Zweitversammlung" ist abgeschafft. (Quelle: § 25 Abs. 1 WEG)
Erleichterte Ladung und Frist: Die Einladungsfrist beträgt drei Wochen (statt früher zwei). Die Einladung kann in Textform erfolgen, was die Zustellung per E-Mail rechtssicher macht. (Quelle: § 24 Abs. 4 WEG)
Hybride Versammlungen: Die WEG kann per Beschluss festlegen, dass Eigentümer online an der Versammlung teilnehmen und ihre Rechte digital ausüben dürfen (Online-Teilnahme). Eine rein virtuelle Versammlung ist unter engen Voraussetzungen (meist Dreiviertel-Mehrheit) ebenfalls möglich. (Quelle: § 23 Abs. 1 WEG)
2. Bauliche Veränderungen & Privilegierte Maßnahmen
Seit der Reform steht nicht mehr die Verhinderung, sondern die Modernisierung des Gebäudebestands im Vordergrund.
Anspruch auf privilegierte Maßnahmen: Jeder Eigentümer kann verlangen, dass ihm bauliche Veränderungen für E-Mobilität, Barrierefreiheit, Einbruchschutz oder schnelles Internet gestattet werden. Seit 2024 gehören auch Balkonkraftwerke zu diesen privilegierten Maßnahmen. (Quelle: § 20 Abs. 2 WEG)
Einfache Mehrheit für alle Maßnahmen: Jede bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum kann mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen werden. Es ist nicht mehr die Zustimmung aller von einer Maßnahme betroffenen Eigentümer erforderlich. (Quelle: § 20 Abs. 1 WEG)
Kostenverteilung bei Modernisierung: Beschließt die WEG eine Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen (die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren), müssen alle Eigentümer die Kosten tragen. Andernfalls tragen nur diejenigen die Kosten, die zugestimmt haben. (Quelle: § 21 Abs. 2 WEG)
3. Finanzwesen & Kostenverteilung
Die finanzielle Verwaltung wurde flexibler gestaltet, um auf individuelle Bedürfnisse der Gemeinschaften reagieren zu können.
Flexibler Kostenverteilungsschlüssel: Die Gemeinschaft kann mit einfacher Mehrheit beschließen, die Verteilung einzelner Kosten (z. B. Müllgebühren oder Kosten einer Dachsanierung) vom gesetzlichen Schlüssel (Miteigentumsanteile) abzuändern. (Quelle: § 16 Abs. 2 WEG)
Vermögensbericht: Der Verwalter ist verpflichtet, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Erhaltungsrücklage und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. (Quelle: § 28 Abs. 4 WEG)
Erhaltungsrücklage: Die früher "Instandhaltungsrückstellung" genannte Reserve heißt nun offiziell Erhaltungsrücklage. Ihre Bildung gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung, über deren Höhe die Eigentümer per Mehrheitsbeschluss entscheiden. (Quelle: § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG)
4. Verwaltung & Rechtsstellung der WEG
Die Rechtsnatur der Gemeinschaft wurde professionalisiert und ähnelt nun stärker einer juristischen Person.
Die WEG als Trägerin der Verwaltung: Träger der Verwaltung ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband, nicht mehr die Eigentümergemeinschaft als Gruppe von Einzelpersonen. Der Verwalter vertritt diesen Verband im Außenverhältnis vollumfänglich. (Quelle: § 9a Abs. 1 WEG)
Zertifizierter Verwalter: Wohnungseigentümer können im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen, der seine Sachkunde durch eine Prüfung vor der IHK nachgewiesen hat. (Quelle: § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG)
Sondereigentum an Freiflächen: Es ist nun möglich, Sondereigentum an Freiflächen wie Terrassen, Stellplätzen oder Gartenanteilen zu bilden, sofern diese durch Maßangaben im Aufteilungsplan klar begrenzt sind. (Quelle: § 3 Abs. 3 WEG)
Tipp: Um tiefer ins Thema Wohnungseigentumsrecht einzutauchen, haben wir noch einige interessante Beiträge für Sie: Sondereigentum und Sondernutzungsrecht, Teileigentum, Aufhebung der Gemeinschaft, Grunderwerbsteuer & Grundsteuer Eigentumswohnung, Selbstverwaltung, Gliederung der Verwaltung, Gemeinschaftseigentum, die Teilungserklärung im WEG, Jahresabrechnung.
Fazit: Bleiben Sie immer auf dem neuesten Stand
Die aktuelle Rechtsprechung des BGH liefert essentielle Klarstellungen für das Wohnungseigentumsrecht. Sie verdeutlicht die Notwendigkeit, sich stets mit den neuesten Entwicklungen auseinanderzusetzen, um rechtssicher und im Sinne der Gemeinschaft zu agieren. Insbesondere die WEG-Reform 2020 wird durch die BGH-Entscheidungen weiter mit Leben gefüllt und konkretisiert. Für Wohnungseigentümer, Verwaltungsbeiräte und Verwalter ist die Kenntnis dieser Urteile die Basis für eine konfliktarme und effiziente Verwaltung des Wohnungseigentums.
