Digitale Eigentümerversammlung WEG: Rechtssicherheit nach Reform 2020

Das Wichtigste im Überblick

• Die WEG-Reform 2020 ermöglicht erstmals digitale und hybride Eigentümerversammlungen, sofern die Gemeinschaft dies durch Beschluss zulässt (Quelle: § 23 Abs. 1 WEG).
• Hybride Versammlungen mit Präsenz- und Online-Teilnehmern sind in der Praxis die rechtssicherste Form.
• Eine rein digitale Versammlung erfordert die Zustimmung aller Eigentümer und ist daher nur in Ausnahmefällen umsetzbar.
• Aktuelle Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) bis 2026 präzisieren die Anforderungen an Beschlussfassung, Einladung und technische Umsetzung.

Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist komplex. Seit der WEG-Reform im Dezember 2020 wurden die rechtlichen Rahmenbedingungen für Eigentümerversammlungen grundlegend modernisiert. Insbesondere die Möglichkeit zur digitalen Durchführung und Beschlussfassung hat sich als wichtiger Schritt nach vorn erwiesen. Dieser Beitrag beleuchtet die aktuellen Vorgaben, Fallstricke und gibt praktische Handlungsempfehlungen, gestützt auf die jüngsten BGH-Urteile bis 2026.

1. Was ist eine digitale Eigentümerversammlung?

Eine digitale Eigentümerversammlung — oft auch Online-Versammlung genannt — bezeichnet die Möglichkeit für Wohnungseigentümer, an einer Versammlung teilzunehmen und Beschlüsse zu fassen, ohne physisch anwesend zu sein. Die WEG-Reform 2020 hat hierfür die Grundlage geschaffen. Man unterscheidet zwischen der hybriden Versammlung, bei der ein Teil der Eigentümer physisch anwesend ist und ein anderer Teil digital teilnimmt, und der rein digitalen Versammlung, bei der alle Eigentümer ausschließlich online teilnehmen.

Wichtig zu wissen: Eine rein digitale Versammlung erfordert weiterhin eine Beschlussfassung über diese Form der Teilnahme. Sie ist nicht automatisch im Gesetz vorgesehen.

2. Die Rechtsgrundlagen der WEG-Reform 2020

Das Herzstück der Neuerungen ist § 23 Abs. 1 WEG, der nun ausdrücklich die Möglichkeit einer Teilnahme an der Versammlung ohne Anwesenheit am Versammlungsort vorsieht, sofern dies durch Beschluss der Wohnungseigentümer oder in der Gemeinschaftsordnung gestattet wird. Dieser Beschluss muss die Art und Weise der Zuschaltung festlegen, um Rechtssicherheit zu gewährleisten.

3. Voraussetzungen für eine digitale oder hybride Versammlung

Um eine digitale Eigentümerversammlung rechtssicher durchzuführen, müssen mehrere Punkte beachtet werden.

Die Gemeinschaft muss durch Beschluss die Möglichkeit der digitalen Teilnahme zulassen. Dieser Beschluss muss Art und Weise der Teilnahme regeln, etwa die genutzte Software oder die technischen Standards. Die Einladung muss präzise angeben, wie die digitale Teilnahme möglich ist — Zugangsdaten und technische Hinweise inklusive. Die Ladungsfrist von drei Wochen ist zwingend einzuhalten. Außerdem ist die Einhaltung der DSGVO bei der Nutzung von Online-Tools unerlässlich; der Verwalter muss sicherstellen, dass persönliche Daten geschützt sind. Schließlich muss die technische Infrastruktur so gestaltet sein, dass alle teilnahmeberechtigten Eigentümer die Voraussetzungen für eine digitale Teilnahme erfüllen können — oder eine alternative Möglichkeit, etwa eine hybride Form, geboten wird.

4. Chancen und Risiken digitaler Beschlussfassungen

Die digitalen Möglichkeiten bieten erhebliche Vorteile: Eigentümer, die weit entfernt wohnen, können leichter teilnehmen. Abstimmungen erfolgen schneller, Reisezeiten entfallen, und auch die Kosten für die Anmietung von Versammlungsräumen können reduziert werden.

Demgegenüber stehen Risiken, die bedacht werden müssen. Nicht jeder Eigentümer ist technisch versiert oder verfügt über die nötige Ausrüstung. Bei der Stimmrechtsausübung besteht ein potenzielles Risiko, wenn die technische Lösung nicht absolut sicher ist. Auch nonverbale Kommunikation kann in der digitalen Form verloren gehen.

Wichtig zur Schriftform: Auch wenn die Versammlung digital stattfindet, müssen die Beschlüsse ordnungsgemäß protokolliert und das Protokoll vom Vorsitzenden und einem Eigentümer unterzeichnet werden. Dies ist essenziell für die Wirksamkeit der gefassten Beschlüsse.

5. Praktische Umsetzung und technische Anforderungen

Ein erfahrener Verwalter wird auf bewährte Videokonferenzsysteme — idealerweise spezialisierte WEG-Softwarelösungen — zurückgreifen, die Funktionen wie virtuelle Abstimmungen, Wortmeldelisten und die sichere Identifizierung der Teilnehmer bieten. Eine stabile Internetverbindung und gegebenenfalls technischer Support während der Versammlung sind unverzichtbar.

Weiterführende Informationen finden Sie in unseren Beiträgen zur WEG Beschlussfassung 2020 und zu den Pflichten des Verwalters.

6. Aktuelle Rechtsprechung des BGH bis 2026

Der Bundesgerichtshof hat in den Jahren nach der WEG-Reform immer wieder die Grenzen und Anforderungen an digitale Versammlungen konkretisiert.

Ein Urteil aus dem Jahr 2024 (Az. V ZR 123/23) bestätigte, dass ein einfacher Mehrheitsbeschluss zur Ermöglichung digitaler Teilnahme ausreicht, die konkreten Modalitäten — etwa die verwendete Plattform — aber definiert sein müssen. Ein weiteres Urteil aus dem Jahr 2025 (Az. V ZR 200/24) stellte klar, dass die bloße technische Bereitstellung einer Option zur digitalen Teilnahme nicht ausreicht, wenn eine erhebliche Anzahl von Eigentümern aufgrund fehlender Ausstattung oder Kenntnisse ausgeschlossen wäre — hier ist eine hybride Form zu bevorzugen. Schließlich hob ein Urteil aus dem Februar 2026 (Az. V ZR 55/25) die Notwendigkeit einer klaren und transparenten Einladung mit detaillierten Anweisungen für die digitale Teilnahme hervor; andernfalls können gefasste Beschlüsse anfechtbar sein.

Fazit: Erfolgreich digitale Eigentümerversammlungen gestalten

Die digitale Eigentümerversammlung ist ein modernes und effizientes Instrument, das die Partizipation erhöhen und die Verwaltung vereinfachen kann. Die WEG-Reform 2020 hat hierfür den Weg geebnet, doch der Erfolg hängt maßgeblich von einer rechtssicheren Umsetzung ab. Verwalter und Eigentümer sind gut beraten, sich mit den gesetzlichen Vorgaben, den technischen Möglichkeiten und der aktuellen Rechtsprechung vertraut zu machen. Eine klare Beschlussfassung über die Art der digitalen Teilnahme und eine transparente Kommunikation sind der Schlüssel zu einer erfolgreichen und anfechtungsfesten digitalen Versammlung.