Fernablesbare Zähler in der WEG: Frist 31.12.2026 (gratis Muster)

Das Wichtigste im Überblick

• Nicht fernablesbare Heizkostenverteiler und Zähler müssen nach § 5 Abs. 3 HeizkostenV bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht sein.
• Fernablesbar ist eine Ausstattung, wenn sie ohne Zugang zu den einzelnen Wohnungen abgelesen werden kann.
• In der Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet die Versammlung per Mehrheitsbeschluss; reicht die Zeit dafür nicht mehr, darf der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG zur Fristwahrung selbst beauftragen.
• Das Kürzungsrecht von 3 Prozent aus § 12 Abs. 1 HeizkostenV gilt nicht zwischen einem Wohnungseigentümer und seiner Gemeinschaft, wohl aber zwischen Mieter und vermietendem Eigentümer.
• Der BGH hat am 27. März 2026 (Az. V ZR 7/25) klargestellt, dass die Gemeinschaft für die Vergabe nicht zwingend drei Vergleichsangebote braucht.

Die Frist aus der Heizkostenverordnung läuft am 31. Dezember 2026 ab, und sie betrifft nahezu jedes Mehrparteienhaus mit zentraler Heizung. In der Wohnungseigentümergemeinschaft ist das kein Thema, das die Verwaltung still im Hintergrund erledigt: Die Umrüstung kostet Geld, sie berührt laufende Verträge mit dem Messdienstleister, und sie braucht in aller Regel einen Beschluss. Dieser Beitrag ordnet ein, was die Verordnung genau verlangt, wer in der WEG handeln muss und was bei Fristverstoß tatsächlich passiert.

Was die Heizkostenverordnung verlangt

Wann eine Ausstattung fernablesbar ist

§ 5 Abs. 2 HeizkostenV definiert den Begriff funktional: Eine Ausstattung zur Verbrauchserfassung ist fernablesbar, wenn sie ohne Zugang zu den einzelnen Nutzeinheiten abgelesen werden kann. Entscheidend ist also nicht die Funktechnik als solche, sondern dass niemand mehr die Wohnungstür öffnen muss, um die Werte zu erfassen.

Seit dem 1. Dezember 2022 gilt zusätzlich: Neu installierte Geräte müssen an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar sein. Und nach § 5 Abs. 5 HeizkostenV müssen die Geräte herstellerunabhängig interoperabel sein, damit ein anderer Dienstleister die Ausstattung selbst fernablesen kann; das dafür nötige Schlüsselmaterial ist kostenfrei bereitzustellen. Dieser Punkt wird oft überlesen, ist für eine WEG aber der wichtigste: Er ist die rechtliche Grundlage dafür, dass ein späterer Wechsel des Messdienstleisters nicht an den Geräten scheitert.

Die vier Fristen im Überblick

Die Frist zum 31. Dezember 2026 ist nach derzeitigem Stand nicht verlängert worden. Wer darauf wartet, plant gegen den Verordnungstext.

Praxis-Tipp: Prüfen Sie zuerst, ob überhaupt Handlungsbedarf besteht. Viele Gemeinschaften haben in den vergangenen Jahren turnusmäßig getauscht und sind längst fernablesbar ausgestattet. Ein Blick in die letzte Jahresabrechnung genügt häufig: Steht dort eine Position für die Ablesung vor Ort oder wurden Ablesetermine angekündigt, ist die Anlage vermutlich noch nicht umgerüstet.

Wer in der WEG über die Umrüstung entscheidet

Die Ausstattung zur Verbrauchserfassung gehört zur zentralen Heizungsanlage und damit zum gemeinschaftlichen Eigentum. Die Umrüstung ist deshalb Sache der Gemeinschaft, nicht des einzelnen Eigentümers.

Der Beschluss in der Eigentümerversammlung

Maßgeblich ist § 19 Abs. 1 WEG: Soweit nichts vereinbart ist, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung. § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG zählt die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ausdrücklich dazu. Die Erfüllung einer öffentlich-rechtlichen Pflicht wie der Nachrüstpflicht fällt darunter. Es genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

Ein Ermessen, ob umgerüstet wird, hat die Gemeinschaft nicht. Ermessen besteht nur beim Wie: welcher Anbieter, Kauf oder Miete der Geräte, welche Vertragslaufzeit, welcher Zeitpunkt innerhalb der Frist.

Der Beschluss sollte deshalb mindestens vier Punkte festlegen:

1. Umfang: welche Geräte in welchen Einheiten getauscht oder nachgerüstet werden.
2. Anbieter und Angebot: konkret bezeichnet mit Datum und Gesamtsumme.
3. Eigentumsmodell: Kauf oder Miete, und bei Miete die Laufzeit in Jahren.
4. Finanzierung: aus der Erhaltungsrücklage, über den Wirtschaftsplan oder über eine Sonderumlage.

Wenn die Zeit für eine Versammlung nicht mehr reicht

Viele Gemeinschaften haben ihre ordentliche Eigentümerversammlung im Frühjahr. Wer dort nichts beschlossen hat, steht im Herbst vor der Frage, ob eine außerordentliche Versammlung einberufen werden muss.

Hier greift § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Danach ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die gesetzliche Nachrüstfrist ist genau ein solcher Fall. Der Verwalter darf die Umrüstung also auch ohne vorherigen Beschluss beauftragen, wenn sonst die Frist verstreicht.

Das ist eine Befugnis, keine Blankovollmacht. Sie deckt das, was zur Fristwahrung erforderlich ist, und nicht mehr. Ein zehnjähriger Gerätemietvertrag mit angeschlossener Abrechnungsdienstleistung geht über das Erforderliche hinaus und gehört in einen Beschluss.

Praxis-Tipp für den Beirat: Fragen Sie jetzt schriftlich nach dem Umrüstungsstand, statt bis zur nächsten Versammlung zu warten. Welche Prüfaufgaben der Verwaltungsbeirat dabei hat, lesen Sie im eigenen Beitrag. Ein Musterschreiben dafür finden Sie am Ende dieser Seite.

Wie viele Angebote die Gemeinschaft einholen muss

Lange galt bei Instanzgerichten die Faustregel, eine Gemeinschaft brauche drei Vergleichsangebote, sonst sei der Beschluss anfechtbar. Der Bundesgerichtshof hat das mit Urteil vom 27. März 2026 (Az. V ZR 7/25) verworfen. Maßgeblich ist danach, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls für eine Entscheidung ausreichen.

Für die Umrüstung heißt das: Wenn die Frist drängt und ein belastbares Angebot des bisherigen Dienstleisters vorliegt, kann ein einzelnes Angebot genügen. Die Einzelheiten dieser Entscheidung stehen im Beitrag zum Wegfall der Drei-Angebote-Regel.

Umgekehrt gilt aber auch: Je länger die Bindung, desto mehr Information ist nötig. Bei einem Vertrag mit zehn Jahren Laufzeit wird ein einziges Angebot der Entscheidungsgrundlage kaum gerecht.

Das Kürzungsrecht trifft Eigentümer anders als Mieter

Dieser Punkt wird in fast allen Ratgebern verkürzt dargestellt, und die Verkürzung führt in der WEG regelmäßig zu falschen Erwartungen.

§ 12 Abs. 1 HeizkostenV gibt dem Nutzer zwei Kürzungsrechte:

• 15 Prozent, wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird, obwohl die Verordnung es verlangt.
• 3 Prozent, wenn entgegen § 5 Abs. 2 oder Abs. 3 HeizkostenV keine fernablesbare Ausstattung installiert ist oder die Informationen nach § 6a HeizkostenV nicht mitgeteilt werden.

Entscheidend ist die Einschränkung, die § 12 Abs. 1 HeizkostenV anschließend macht: Diese Rechte bestehen nicht im Verhältnis zwischen einem Wohnungseigentümer und seiner Gemeinschaft.

Daraus folgen drei Konsequenzen, die in der Praxis oft durcheinandergehen:

Der vermietende Eigentümer sitzt damit in der Zange: Er haftet seinem Mieter gegenüber für eine Pflicht, deren Erfüllung er allein gar nicht herbeiführen kann, weil die Anlage der Gemeinschaft gehört. Das ist kein Konstruktionsfehler der Verordnung, sondern Folge der klaren Trennung zwischen Mietverhältnis und Wohnungseigentumsrecht.

Praxis-Tipp für vermietende Eigentümer: Wenn Ihre Gemeinschaft die Umrüstung hinauszögert, dokumentieren Sie Ihre Anträge und Nachfragen schriftlich. Ein Schadensersatzanspruch gegen die Gemeinschaft oder den Verwalter setzt voraus, dass Sie auf die Pflicht hingewiesen und auf eine Beschlussfassung hingewirkt haben. Mündliche Nachfragen in der Versammlung reichen als Nachweis selten aus.

Die monatliche Verbrauchsinformation nach § 6a

Die Umrüstung löst eine Folgepflicht aus, die gern übersehen wird. Sobald fernablesbare Ausstattungen installiert sind, sind die Nutzer nach § 6a Abs. 1 HeizkostenV monatlich über ihren Verbrauch zu informieren. Diese Pflicht besteht seit dem 1. Januar 2022 und knüpft allein an die Fernablesbarkeit an, nicht an ein weiteres Datum.

Nach § 6a Abs. 2 HeizkostenV muss die monatliche Mitteilung drei Angaben enthalten:

1. den Verbrauch des Nutzers im letzten Monat in Kilowattstunden,
2. einen Vergleich mit dem Vormonat und mit dem Vorjahresmonat desselben Nutzers,
3. einen Vergleich mit einem durchschnittlichen Normalverbraucher derselben Nutzerkategorie.

Ausgeliefert wird diese Mitteilung in der Praxis nicht von der Verwaltung, sondern vom Messdienstleister. Ob sie im vereinbarten Leistungsumfang steckt oder als eigenes Modul berechnet wird, unterscheidet sich von Anbieter zu Anbieter erheblich, und genau daran scheitern die Fristen häufiger als an der Technik. Wie ein großer Anbieter Jahresabrechnung und unterjährige Verbrauchsinformation voneinander trennt, zeigt die Leistungsübersicht zur Heizkostenabrechnung (Anzeige). Als Vergleichsmaßstab beim Lesen des eigenen Angebots ist das brauchbar: Steht die monatliche Information dort nicht ausdrücklich drin, ist sie vermutlich nicht beauftragt.

Wird sie versäumt, greift wiederum das Kürzungsrecht von 3 Prozent aus § 12 Abs. 1 HeizkostenV, mit derselben Einschränkung wie oben: im Verhältnis Mieter zu vermietendem Eigentümer ja, im Verhältnis Eigentümer zu Gemeinschaft nein.

Praxis-Tipp: Klären Sie vor Vertragsschluss ausdrücklich, ob die monatliche Verbrauchsinformation im Preis enthalten ist und auf welchem Weg sie zugestellt wird. Ein reines Onlineportal, für das sich jeder Nutzer selbst registrieren muss, erfüllt die Mitteilungspflicht nicht zwangsläufig.

Transparenz allein senkt allerdings keine Kosten. Der größte Hebel auf der Heizkostenrechnung ist nicht die Ablesetechnik, sondern der Arbeitspreis des Liefervertrags, mit dem die Gemeinschaft ihre Zentralheizung versorgt. Läuft dieser Vertrag noch in der Grundversorgung oder in einer automatisch verlängerten Preisstufe, liegt dort regelmäßig mehr Einsparung als im gesamten Zählertausch. Ein Vergleich der Gastarife (Anzeige) macht die Spanne für den Jahresverbrauch der Liegenschaft sichtbar und gehört als Zahl in dieselbe Versammlung wie der Umrüstungsbeschluss.

Der Messdienstvertrag ist die eigentliche Falle

Die Umrüstung selbst ist technisch unspektakulär. Teuer wird sie über den Vertrag, der daran hängt.

Das übliche Modell ist Gerätemiete: Der Dienstleister stellt die Geräte, die Gemeinschaft zahlt eine jährliche Miete, und die Laufzeit orientiert sich an der Nutzungsdauer der Geräte, also typischerweise zehn Jahre. Wer im Dezember 2026 unter Zeitdruck unterschreibt, bindet die Gemeinschaft bis weit in die 2030er Jahre.

Drei Punkte gehören deshalb vor der Unterschrift geprüft:

• Laufzeit und Verlängerung. Läuft der Vertrag automatisch weiter, wenn nicht gekündigt wird, und mit welcher Frist? Eine stillschweigende Verlängerung um mehrere Jahre ist verbreitet.
• Kauf statt Miete. Über zehn Jahre gerechnet ist der Kauf häufig günstiger, macht die Gemeinschaft unabhängiger und erleichtert einen späteren Anbieterwechsel. Dafür belastet er die Erhaltungsrücklage sofort.
• Interoperabilität und Schlüsselübergabe. Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, dass die Geräte die Anforderungen des § 5 Abs. 5 HeizkostenV erfüllen und das Schlüsselmaterial bei einem Anbieterwechsel kostenfrei herausgegeben wird. Genau das schreibt die Verordnung vor, und genau daran scheitern Wechsel in der Praxis.

Praxis-Tipp: Trennen Sie im Beschluss die Umrüstung von der Abrechnungsdienstleistung. Beides im selben Vertrag zu bündeln ist bequem, koppelt aber zwei Entscheidungen mit ganz unterschiedlicher Halbwertszeit aneinander.

Ausnahmen: technische Unmöglichkeit und unbillige Härte

§ 5 Abs. 3 HeizkostenV lässt die Nachrüstpflicht entfallen, wenn sie technisch nicht möglich ist oder eine unbillige Härte darstellt. Beide Ausnahmen sind eng zu verstehen.

Technische Unmöglichkeit meint, dass sich am konkreten Heizkörper oder an der konkreten Leitungsführung keine fernablesbare Ausstattung anbringen lässt. Dass ein Funksignal schlecht durchdringt, genügt nicht, solange eine Signalverstärkung möglich ist.

Unbillige Härte zielt auf ein grobes Missverhältnis zwischen Aufwand und Nutzen. Das ist keine allgemeine Kostenbremse. Der Umstand, dass eine Gemeinschaft die Ausgabe ungern tätigt, begründet keine Härte.

Wichtig für die Dokumentation: Wer sich auf eine Ausnahme beruft, muss sie belegen. Eine pauschale Feststellung im Protokoll trägt nicht. Sinnvoll ist eine schriftliche Stellungnahme eines Fachbetriebs, die sich auf die konkrete Anlage bezieht und im Protokoll in Bezug genommen wird.

Was Sie jetzt konkret tun

Als Verwaltung: Bestandsaufnahme je Liegenschaft, Angebote einholen, und dort, wo keine Versammlung mehr rechtzeitig möglich ist, die Beauftragung auf § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG stützen und die Eigentümer schriftlich darüber informieren.

Als Beirat: Umrüstungsstand schriftlich abfragen, das Angebot auf Laufzeit und Kauf-Miete-Alternative prüfen, und darauf achten, dass der Beschlusstext die Vertragslaufzeit ausdrücklich benennt.

Als selbstnutzender Eigentümer: Nachfragen und gegebenenfalls einen Tagesordnungspunkt beantragen. Ein Kürzungsrecht gegenüber der Gemeinschaft haben Sie nicht.

Als vermietender Eigentümer: Nachfragen, schriftlich dokumentieren und die eigene Betriebskostenabrechnung im Blick behalten. Die 3 Prozent Ihres Mieters bleiben sonst an Ihnen hängen.

Häufige Fragen

Gilt die Frist auch für Wasserzähler?

§ 5 HeizkostenV erfasst die Ausstattung zur Verbrauchserfassung für Heizung und Warmwasser. Warmwasserzähler für die zentrale Warmwasserversorgung fallen darunter. Kaltwasserzähler regelt die Heizkostenverordnung dagegen nicht; für sie gelten das Mess- und Eichrecht sowie landesrechtliche Vorgaben.

Was passiert am 1. Januar 2027, wenn nichts geschehen ist?

Es gibt keine Behörde, die am 1. Januar 2027 klingelt, und kein Bußgeld nach der Heizkostenverordnung. Die Sanktion ist zivilrechtlich: Mieter dürfen kürzen, und der Verwalter setzt sich einer Haftung wegen Pflichtverletzung aus. Die Pflicht selbst besteht weiter.

Können wir die Umrüstung auf 2027 schieben, wenn schon beauftragt ist?

Die Verordnung verlangt, dass die Ausstattung bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht ist, nicht dass sie beauftragt ist. Ein unterschriebener Vertrag ohne Montage erfüllt die Pflicht nicht. Er ist aber ein starkes Argument gegen den Vorwurf einer Pflichtverletzung des Verwalters.

Wer trägt die Kosten der Umrüstung?

Die Umrüstung betrifft das gemeinschaftliche Eigentum. Die Kosten tragen deshalb alle Eigentümer nach dem geltenden Verteilungsschlüssel, in der Regel nach Miteigentumsanteilen, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt. Die Gerätemiete und die Abrechnungskosten sind laufende Kosten und in der Jahresabrechnung auszuweisen.

Muss jede Wohnung einzeln zustimmen?

Nein. Der Beschluss der Gemeinschaft bindet alle Eigentümer. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen zu dulden, die einem Beschluss entsprechen. Der Zutritt zur Montage der Geräte ist damit auf Grundlage des Umrüstungsbeschlusses zu gewähren.

Fazit

Die Nachrüstpflicht ist rechtlich unspektakulär und terminlich unerbittlich. Wer bis Jahresende nicht umgerüstet hat, zahlt nicht sofort, bindet sich aber unter Zeitdruck an Verträge, die ein Jahrzehnt laufen. Die beiden Punkte, die in der Versammlung wirklich entschieden werden müssen, sind deshalb nicht das Ob und auch nicht der Anbieter, sondern die Laufzeit und die Frage, ob die Gemeinschaft die Geräte mietet oder kauft. Und für vermietende Eigentümer lohnt der genaue Blick auf § 12 Abs. 1 HeizkostenV: Das Kürzungsrecht, das ihr Mieter hat, haben sie gegenüber ihrer eigenen Gemeinschaft gerade nicht.

Quellen und Rechtsgrundlagen

• § 5 HeizkostenV (Ausstattung zur Verbrauchserfassung), insbesondere Abs. 2 bis Abs. 5 – Gesetzestext bei gesetze-im-internet.de
• § 6a HeizkostenV (Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen), insbesondere Abs. 1 und Abs. 2 – Gesetzestext bei gesetze-im-internet.de
• § 12 HeizkostenV (Kürzungsrecht), insbesondere Abs. 1 – Gesetzestext bei gesetze-im-internet.de
• § 14 WEG (Pflichten des Wohnungseigentümers), Abs. 1 Nr. 2 – Gesetzestext bei gesetze-im-internet.de
• § 19 WEG (Ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung), Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 – Gesetzestext bei gesetze-im-internet.de
• § 27 WEG (Aufgaben und Befugnisse des Verwalters), Abs. 1 Nr. 2 – Gesetzestext bei gesetze-im-internet.de
• BGH, Urteil vom 27. März 2026, Az. V ZR 7/25 (keine allgemeine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten) – Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs