Schottergärten-Verbot 2026: Rückbaupflicht & WEG-Kosten

Das Wichtigste im Überblick

• Zahlreiche Landesbauordnungen verlangen die Begrünung nicht überbauter Grundstücksflächen. Reine Schottergärten sind damit unzulässig und müssen zurückgebaut werden.
• Eine behördliche Ordnungsverfügung richtet sich an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) als Eigentümerin des Grundstücks – auch dann, wenn der Schottergarten auf einer Sondernutzungsfläche liegt.
• Die GdWE muss der Anordnung fristgerecht nachkommen, hat aber in der Regel einen Erstattungsanspruch gegen den verantwortlichen Sondernutzungsberechtigten.
• Über den Rückbau und die Kostenumlage entscheidet die Eigentümerversammlung durch Beschluss. Eine saubere Formulierung schützt vor Anfechtung.

Ab 2026 stehen Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) vor einer neuen Aufgabe: dem Rückbau unzulässiger Schottergärten. Getrieben durch das Klimaanpassungsgesetz (KAnG) und angepasste Landesbauordnungen gehen Kommunen bundesweit verstärkt gegen versiegelte Steinflächen vor. Betroffen sind nicht nur private Hauseigentümer, sondern auch WEGs, in denen Gärten häufig einem Sondernutzungsrecht unterliegen. Die zentrale Frage lautet: Wer trägt die Kosten für den Rückbau – der einzelne Eigentümer mit Sondernutzungsrecht oder die gesamte Gemeinschaft? Dieser Beitrag erläutert die rechtlichen Grundlagen, Fristen und gibt konkrete Handlungsempfehlungen.

1. Was sind Schottergärten und warum sind sie unzulässig?

Schottergärten sind Gartenflächen, die überwiegend mit Kies, Schotter oder Steinen bedeckt sind und nur wenige, pflegeleichte Pflanzen aufweisen. Sie erscheinen zunächst pflegeleicht, haben aber deutliche negative Auswirkungen auf die Umwelt:

• Hitzeinseln: Steinflächen heizen sich im Sommer stark auf und speichern die Wärme. Das erhöht die Temperaturen in Wohngebieten.
• Artenschwund: Sie bieten kaum Lebensraum für Insekten, Vögel und Kleintiere und tragen zum Verlust der Artenvielfalt bei.
• Überschwemmungsrisiko: Durch die Versiegelung des Bodens versickert Regenwasser schlecht. Bei Starkregen steigt das Risiko von Überschwemmungen, und die Grundwasserneubildung sinkt.
• Klimaanpassung: Sie widersprechen den Zielen einer grünen Stadtentwicklung, die auf Entsiegelung, Begrünung und Biodiversität setzt.

Aus diesen Gründen haben zahlreiche Bundesländer und Kommunen entsprechende Vorgaben in ihren Landesbauordnungen verankert oder verschärft. Weitere Ansätze zum Umgang mit Regenwasser beschreibt der Beitrag zur Schwammstadt in der WEG.

2. Die Rechtsgrundlage: KAnG und Landesbauordnungen

Treibende Kraft der verschärften Maßnahmen ist das 2023 verabschiedete Klimaanpassungsgesetz (KAnG), das Deutschland auf die Folgen des Klimawandels vorbereiten soll. In dessen Zuge wurden die Landesbauordnungen angepasst. Sie schreiben nun regelmäßig vor, dass nicht überbaute Flächen der Baugrundstücke zu begrünen oder zu bepflanzen sind, soweit sie nicht für eine andere zulässige Nutzung benötigt werden. Das betrifft nicht nur Neubauten, sondern auch bestehende Schottergärten. Ab 2026 kontrollieren die Bauaufsichtsbehörden verstärkt und setzen Rückbaupflichten durch.

3. Die Ordnungsverfügung an die GdWE: Fristen und Folgen

Erhält eine WEG eine behördliche Ordnungsverfügung zum Rückbau, sollte sie zügig reagieren. Die Verfügung richtet sich in der Regel an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) als Eigentümerin des Grundstücks – auch dann, wenn der Schottergarten auf einer Sondernutzungsfläche liegt. Die Fristen sind oft knapp bemessen, und eine Nichtbeachtung kann Folgen haben:

• Zwangsgelder: Bei Fristüberschreitung können Zwangsgelder festgesetzt werden, die sich summieren.
• Ersatzvornahme: Im Extremfall veranlasst die Behörde den Rückbau selbst und stellt die Kosten der GdWE in Rechnung. Diese liegen meist deutlich über den Kosten einer selbst beauftragten Umsetzung.

Tipp: Reagieren Sie auf behördliche Schreiben rechtzeitig. Holen Sie frühzeitig rechtlichen Rat ein und informieren Sie alle Eigentümer, um zusätzliche Kosten zu vermeiden.

4. Wer zahlt den Rückbau? Sondernutzungsrecht und Gemeinschaftseigentum

Dies ist der juristisch anspruchsvollste Punkt. Der Gartenbereich gehört grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn er einem Eigentümer als Sondernutzungsfläche zur alleinigen Nutzung zugewiesen ist. Die Verteilung der Kosten für den Rückbau einer unzulässigen Anlage ist damit jedoch nicht automatisch geklärt. Die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht erläutert der verlinkte Beitrag.

4.1 Die Verantwortung des Sondernutzungsberechtigten

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat wiederholt entschieden, dass Kosten für Anlagen auf Sondernutzungsflächen dem Sondernutzungsberechtigten obliegen können, wenn dieser sie errichtet hat oder sie ihm zugutekommen (vgl. Az. V ZR 24/18 und Az. V ZR 169/19). Beim Rückbau geht es zudem nicht um bloße Erhaltung, sondern um die Beseitigung einer baurechtswidrigen Anlage, die der Sondernutzungsberechtigte in der Regel selbst geschaffen hat.

Nach dieser Linie ist die Beseitigung als Störerbeseitigung dem Verursacher zuzurechnen. Die GdWE ist zwar Adressatin der behördlichen Anordnung, aber nicht die Verursacherin der rechtswidrigen Situation. Wir empfehlen dennoch, die konkrete Kostenverteilung im Einzelfall rechtlich prüfen zu lassen, da Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung abweichende Regelungen enthalten können.

4.2 Die Vorleistung der GdWE

Da die Ordnungsverfügung an die GdWE gerichtet ist, muss die Gemeinschaft der Anordnung zunächst nachkommen und den Rückbau fristgerecht durchführen. Um Zwangsgelder und eine Ersatzvornahme zu vermeiden, kann es erforderlich sein, dass die Gemeinschaft die Kosten vorstreckt. Das bedeutet nicht, dass sie die Kosten dauerhaft trägt: Sie hat einen Erstattungsanspruch gegen den verantwortlichen Sondernutzungsberechtigten.

4.3 Beschlussfassung und Kostenumlage

Der Rückbau erfordert einen Beschluss der Eigentümerversammlung.

• Vorbereitung: Die Verwaltung sollte die betroffenen Eigentümer frühzeitig informieren und die rechtliche Situation transparent darstellen.
• Beschlussinhalt: Die Versammlung sollte den Rückbau veranlassen und zugleich festlegen, dass die Kosten – gegebenenfalls nach einer Vorleistung der Gemeinschaft – dem Sondernutzungsberechtigten in Rechnung gestellt werden. Das kann über eine Sonderumlage oder einen direkten Forderungseinzug erfolgen.
• Anfechtbarkeit: Der Beschluss muss juristisch sauber formuliert sein, um eine Anfechtung durch den betroffenen Eigentümer zu vermeiden.

Tipp: Die genaue Formulierung des Beschlusses und die Durchsetzung der Forderung gegen den Sondernutzungsberechtigten erfordern juristische Sorgfalt. Eine fachkundige Beratung senkt das Anfechtungsrisiko.

5. Prävention und Handlungsempfehlungen für WEGs

Um dem Thema vorausschauend zu begegnen, empfehlen wir folgende Schritte:

1. Bestandsaufnahme: Erfassen Sie alle Schottergärten und unzureichend begrünten Flächen in der WEG, insbesondere auf Sondernutzungsflächen.
2. Kommunikation: Informieren Sie betroffene Eigentümer über die Rechtslage und die Rückbaupflicht. Bieten Sie Unterstützung bei der Umgestaltung an.
3. Fördermittel prüfen: Erkunden Sie kommunale Zuschüsse für die naturnahe Umgestaltung von Gärten.
4. Regelwerk prüfen: Sehen Sie nach, ob Teilungserklärung oder Hausordnung bereits Vorgaben zur Gartengestaltung enthalten. Eine Ergänzung kann künftige Konflikte vermeiden.
5. Frühzeitige Beauftragung: Eine eigenverantwortliche Beauftragung des Rückbaus vor einer behördlichen Anordnung kann Kosten sparen. Beachten Sie dabei auch den Artenschutz bei Gartenarbeiten sowie die Regeln zu Garten und Baumfällung in der WEG.

Fazit: Rückbaupflicht frühzeitig und geordnet umsetzen

Das Schottergärten-Verbot ist eine ernstzunehmende gesetzliche Vorgabe, die zunehmend flächendeckend durchgesetzt wird. Für WEGs stellen sich vor allem Fragen zur Rückbaupflicht und zur Kostenverteilung zwischen Gemeinschaft und Sondernutzungsberechtigtem. Wer die Flächen frühzeitig erfasst, die Eigentümer transparent informiert und den Rückbau geordnet beschließt, vermeidet Zwangsgelder und Konflikte. Bei der Beschlussfassung und der Durchsetzung von Erstattungsansprüchen empfehlen wir, fachkundigen Rat einzuholen.