Artenschutz bei der WEG-Sanierung: Strafen vermeiden

Das Wichtigste im Überblick

• Bei der energetischen Sanierung von Fassade und Dach kollidieren Vorhaben häufig mit dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG), wenn dort geschützte Vögel oder Fledermäuse leben.
• Verstöße gegen § 44 Abs. 1 BNatSchG können einen Baustopp durch die Naturschutzbehörde, Bußgelder und in schweren Fällen ein Strafverfahren auslösen.
• Ein Artenschutzgutachten vor Baubeginn und die Einhaltung der Schnitt- und Bauzeitfenster (§ 39 BNatSchG) sind die wirksamsten Mittel, um Konflikte zu vermeiden.
• Die Kosten für Gutachten und Ersatzmaßnahmen kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) als Teil der Sanierung beschließen und umlegen.

Die energetische Sanierung von Gebäuden ist für viele Eigentümergemeinschaften ein wichtiges Ziel. Dabei berührt sie jedoch häufig die Vorgaben des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG). Nistende Gebäudebrüter und Fledermausquartiere an Fassaden lassen sich nicht ohne Weiteres entfernen. Wer sie übersieht, riskiert einen Baustopp, Bußgelder und im Einzelfall ein Strafverfahren. Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage sachlich und zeigt, wie Sie Sanierungsprojekte rechtssicher planen.

1. Warum Artenschutz bei der WEG-Sanierung relevant ist

Gebäude sind für viele Arten ein Ersatz-Lebensraum geworden. Gebäudebrüter wie Mauersegler, Haus- und Feldsperling sowie Schwalben nutzen Fassadennischen, Rollladenkästen oder Dachböden. Auch Fledermäuse beziehen Spalten und Hohlräume als Quartier. Eine Sanierung ohne vorherige Prüfung kann diese Nist- und Ruhestätten zerstören. Genau das untersagt das Bundesnaturschutzgesetz. Für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) entsteht dadurch ein konkretes rechtliches und finanzielles Risiko.

Wir empfehlen, den Artenschutz früh in die Planung baulicher Maßnahmen einzubeziehen. Wie ein solcher Beschluss formal abläuft, erläutern wir im Beitrag zu baulichen Veränderungen in der WEG.

2. Rechtliche Grundlagen: das Bundesnaturschutzgesetz

Der Schutz wild lebender Arten ist im Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) geregelt. Maßgeblich für Sanierungen ist § 44 Abs. 1 BNatSchG. Die Vorschrift enthält drei zentrale Verbote:

• Tötungsverbot (§ 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG): geschützte Tiere dürfen nicht getötet oder verletzt werden.
• Störungsverbot (§ 44 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG): eine erhebliche Störung während der Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser- und Überwinterungszeiten ist untersagt.
• Schädigungsverbot (§ 44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG): Fortpflanzungs- und Ruhestätten dürfen nicht beschädigt oder zerstört werden.

Diese Verbote gelten auch für Eigentümer und damit für die GdWE (Quelle: § 44 Abs. 1 BNatSchG). Ergänzend regelt § 39 Abs. 5 BNatSchG Zeitfenster, in denen etwa Gehölze und Fassadenbegrünung nur eingeschränkt zurückgeschnitten werden dürfen (Quelle: § 39 BNatSchG). Da die WEG-Reform 2020 die Verantwortung der ordnungsgemäßen Verwaltung gestärkt hat, gehört die Beachtung dieser Vorgaben zu den Pflichten von Verwaltung und Beschlussfassung.

3. Welche Tiere sind betroffen?

Bei Fassaden- und Dacharbeiten sind vor allem folgende Arten zu beachten:

• Gebäudebrüter: Mauersegler (Spalten und Hohlräume unter Dächern), Haus- und Feldsperling (Nischen, Hohlräume, Fassadenbegrünung), Mehl- und Rauchschwalbe (Nester unter Dachvorsprüngen), Hausrotschwanz (Mauerspalten).
• Fledermäuse: etwa Zwergfledermaus, Abendsegler und Braunes Langohr nutzen Spalten hinter Verkleidungen sowie Dachböden als Sommer-, Winter- oder Wochenstubenquartier.

Viele dieser Arten stehen auf der Roten Liste. Quartiere sind nicht immer auf den ersten Blick erkennbar, weshalb eine fachliche Prüfung sinnvoll ist.

4. Mögliche Folgen bei Verstößen

Werden Artenschutzvorschriften missachtet, kann das für die GdWE spürbare Folgen haben:

• Baustopp: Die zuständige Untere Naturschutzbehörde kann Arbeiten anordnen einzustellen. Das verzögert das Projekt und verursacht Mehrkosten.
• Bußgelder: Ordnungswidrigkeiten nach § 69 BNatSchG können mit Geldbußen geahndet werden; der Rahmen reicht je nach Schwere bis in den fünfstelligen Bereich (Quelle: § 69 BNatSchG).
• Strafverfahren: Vorsätzliche, schwerwiegende Verstöße können nach § 71 BNatSchG als Straftat verfolgt werden (Quelle: § 71 BNatSchG). Verantwortlich sind dann die handelnden Personen.
• Verlust von Fördermitteln: Ein Baustopp kann auch die Förderfähigkeit der energetischen Sanierung gefährden.

Die genannten Folgen lassen sich durch sorgfältige Planung in aller Regel vermeiden. Eine frühzeitige Prüfung ist deutlich günstiger als ein nachträglicher Baustopp.

5. Schritt für Schritt zur rechtssicheren Sanierung

Ein strukturiertes Vorgehen senkt das Risiko erheblich.

5.1 Frühzeitige Bestandsaufnahme

Bereits in der Planungsphase sollten Sie Fassade, Dach und Nebenbereiche auf mögliche Nist- und Ruhestätten sichten. Fotos und Beobachtungen liefern erste Anhaltspunkte, bevor Architekten oder Handwerksbetriebe beauftragt werden.

5.2 Artenschutzgutachten beauftragen

Den fachlichen Kern bildet die spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) durch eine qualifizierte Gutachterin oder einen Gutachter. Das Gutachten weist vorhandene Quartiere, Arten und Schutzstatus nach und schlägt konkrete Maßnahmen vor. Tipp: Beauftragen Sie das Gutachten möglichst ein Jahr vor Baubeginn, da Beobachtungen oft saisongebunden sind.

5.3 Bauzeitfenster einhalten

Werden geschützte Arten nachgewiesen, sind Sperrfristen zu beachten. Brut- und Aufzuchtzeiten liegen häufig zwischen März und September. In dieser Zeit dürfen störende Arbeiten an betroffenen Bauteilen nicht stattfinden. Eine flexible Bauzeitenplanung ist daher wichtig.

5.4 Vermeidungs- und Ersatzmaßnahmen

Das Gutachten benennt geeignete Maßnahmen, zum Beispiel:

• Anpassung der Planung, um Quartiere zu erhalten.
• Verschluss von Zugängen erst außerhalb der Brutzeit und nach Ausflug der Tiere.
• Anbringen von Nisthilfen und Fledermauskästen als Ersatz für entfallene Quartiere.
• Integration artgerechter Niststeine in die neue Fassade.

Solche Maßnahmen bedürfen häufig der Zustimmung der Unteren Naturschutzbehörde.

5.5 Dokumentation und Kommunikation

Halten Sie alle Schritte vom Gutachten bis zur Ausführung schriftlich fest. Informieren Sie Behörde und Handwerksbetriebe transparent über die Auflagen. Die ausführenden Firmen müssen die Vorgaben kennen und einhalten.

6. Kostenverteilung: Wer trägt den Aufwand?

Die Kosten für Gutachten und Ersatzmaßnahmen gehören zur Sanierung. Sie sichern die Rechtmäßigkeit des Vorhabens. Die GdWE kann sie als Teil einer baulichen Veränderung oder einer Erhaltungsmaßnahme beschließen und umlegen (Quelle: § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG; § 20 WEG). Grundlage ist ein ordnungsgemäßer Beschluss der Eigentümerversammlung. Wie sich Erhaltungskosten am Gemeinschaftseigentum verteilen, erläutern wir gesondert im Beitrag zur Verteilung der Erhaltungskosten.

Tipp: Kalkulieren Sie diese Posten früh und informieren Sie die Eigentümer rechtzeitig. Das erleichtert die Beschlussfassung und schafft Akzeptanz. Förderoptionen lassen sich parallel im Rahmen der KfW-Förderung für WEGs prüfen.

7. Fazit: Vorausschauend planen statt nachträglich reagieren

Der Artenschutz stellt Eigentümergemeinschaften vor zusätzliche Anforderungen, ist aber gut beherrschbar. Wer früh prüft, fachlichen Rat einholt und die Bauzeitfenster einhält, vermeidet Baustopp, Bußgeld und Strafverfahren. Entscheidend ist, den Artenschutz von Beginn an in die Sanierungsplanung einzubeziehen. So schützen Sie geschützte Arten und sichern zugleich den reibungslosen Ablauf Ihres Projekts.