Das Wichtigste im Überblick
- Bis Ende 2026 müssen nahezu alle Verbraucher mit über 6.000 kWh Jahresverbrauch und Erzeuger ab 7 kWp PV-Leistung ein intelligentes Messsystem (Smart Meter) erhalten — Grundlage ist das Messstellenbetriebsgesetz (MsbG).
- Smart Meter gehören laut Bundesgerichtshof (BGH) zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie den Verbrauch einer einzelnen Wohnung messen. Damit entscheidet die Eigentümerversammlung über das „Wie" der Umsetzung.
- Die laufenden Messstellenkosten sind gesetzlich gedeckelt (z. B. max. 100 € pro Jahr bis 6.000 kWh) und können als Betriebskosten umgelegt werden.
- Ein Beschluss zur Auswahl des Messstellenbetreibers reicht mit einfacher Mehrheit nach § 25 Abs. 1 WEG aus.
1. Was ist ein Smart Meter und warum ist er für WEGs relevant?
Ein Smart Meter — gesetzlich präziser: ein intelligentes Messsystem — ist ein digitaler Stromzähler, der Verbrauchsdaten erfasst, speichert und über ein sicheres Smart Meter Gateway überträgt. Im Unterschied zur modernen Messeinrichtung (mME), die nur den Zählerstand digital anzeigt, ermöglicht das intelligente Messsystem eine detaillierte Verbrauchsanalyse und die Fernauslesung.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) bringen Smart Meter mehrere Vorteile: Sie liefern transparente Verbrauchsdaten, vereinfachen die Energiekostenabrechnung und schaffen die Grundlage für eine effizientere Energienutzung. Das betrifft den Allgemeinstrom im Gemeinschaftseigentum genauso wie die individuellen Verbräuche der einzelnen Wohneinheiten.
2. Der Smart-Meter-Rollout 2026: Was ändert sich für WEGs?
Das Messstellenbetriebsgesetz (MsbG) regelt den Rollout. Mit der Novelle 2023 wurde der Einbau deutlich beschleunigt: Bis Ende 2026 müssen alle Verbraucher mit einem Jahresstromverbrauch über 6.000 kWh sowie Erzeuger mit einer PV-Leistung über 7 kWp verpflichtend mit einem intelligenten Messsystem ausgestattet sein (Quelle: § 31 MsbG). Auch unterhalb dieser Schwelle beginnt der Rollout, wenn er technisch machbar und wirtschaftlich sinnvoll ist.
Die Messstellenbetreiber sind gesetzlich verpflichtet, den Einbau vorzunehmen. Für WEGs heißt das: Die Anlagen betreffen in vielen Fällen das Gemeinschaftseigentum und erfordern Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft.
Tipp: Prüfen Sie die Verbrauchswerte Ihrer gesamten Anlage und der einzelnen Wohneinheiten. Die Schwelle von 6.000 kWh pro Jahr ist schneller erreicht, als viele denken.
3. Beschlusskompetenz in der WEG: Wer entscheidet über den Einbau?
3.1 Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum: Wo gehört der Zähler hin?
Nach der WEG-Reform 2020 und der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) gehören Messeinrichtungen für Strom, Wasser und Heizung in einem Mehrparteienhaus zum Gemeinschaftseigentum — auch dann, wenn sie ausschließlich den Verbrauch einer einzelnen Sondereigentumseinheit messen. Begründung: der Funktionszusammenhang des gesamten Leitungssystems und die Notwendigkeit einer einheitlichen Verwaltung. Diese Einordnung ist die Grundlage für die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft.
3.2 Die Rolle der Eigentümerversammlung
Da Smart Meter zum Gemeinschaftseigentum zählen, entscheidet die Eigentümerversammlung über Einbau, Betrieb und Auswahl des Messstellenbetreibers. Es handelt sich um eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung (Quelle: § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Da der Einbau gesetzlich vorgeschrieben ist, geht es in der Versammlung nicht um das „Ob", sondern um das „Wie".
Typische Beschlussinhalte sind:
- Auswahl des grundzuständigen oder eines wettbewerblichen Messstellenbetreibers
- Finanzierung etwaiger Kosten, die nicht vom Messstellenbetreiber getragen werden
- Beauftragung der Verwaltung mit der Koordination der Maßnahmen
Beschlüsse können mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst werden (Quelle: § 25 Abs. 1 WEG). Eine qualifizierte Mehrheit für Modernisierungen ist nicht erforderlich, da es sich um eine gesetzlich verpflichtende Maßnahme handelt.
Tipp: Holen Sie Angebote von wettbewerblichen Messstellenbetreibern ein — sie können günstiger sein als der grundzuständige Anbieter.
4. Wer trägt die Kosten für Smart Meter in der WEG?
Die Kostenverteilung ist ein zentraler Punkt der Umstellung:
- Messstellenbetrieb: Die laufenden Kosten (Wartung, Datenübertragung) stellt der Messstellenbetreiber in Rechnung. Diese sind nach § 31 MsbG gedeckelt — beispielsweise auf maximal 100 Euro pro Jahr für Verbräuche bis 6.000 kWh.
- Umlagefähigkeit: Die Kosten für den Messstellenbetrieb sind im Sinne der Betriebskostenverordnung umlagefähig und können direkt den Verbrauchern (Wohnungseigentümern oder Mietern) zugeordnet werden.
- Einbaukosten: Die Installation ist in den jährlichen Entgelten enthalten; die gesetzlichen Preisobergrenzen dürfen nicht überschritten werden. Zusätzliche Installationskosten — etwa für Anpassungen an der Elektroinstallation im Gemeinschaftseigentum — können als Erhaltungs- oder Modernisierungskosten der WEG einzuordnen sein. Eine genaue Prüfung der Angebote ist sinnvoll.
- Verwaltungsaufwand: Die Koordination und Kommunikation mit dem Messstellenbetreiber ist in der Regel über die allgemeine Hausverwaltung abgedeckt.
Tipp: Fordern Sie ein detailliertes Angebot des grundzuständigen Messstellenbetreibers an und vergleichen Sie es mit Angeboten wettbewerblicher Anbieter. Achten Sie auf eine transparente Darstellung — insbesondere zur Einhaltung der Preisobergrenzen.
5. Handlungsplan für WEGs: Schritt für Schritt zum Smart Meter
Für einen reibungslosen Ablauf empfiehlt sich folgendes Vorgehen:
- Informationen einholen: Verwaltung oder Verwaltungsbeirat klären die gesetzlichen Vorgaben des MsbG und ermitteln, welche Einheiten in der WEG betroffen sind.
- Tagesordnungspunkt aufnehmen: Setzen Sie „Einbau von Smart Metern" auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung und bereiten Sie eine fundierte Entscheidungsgrundlage vor.
- Angebote vergleichen: Holen Sie Angebote vom grundzuständigen und mindestens einem wettbewerblichen Messstellenbetreiber ein.
- Beschluss fassen: Beschließen Sie in der Versammlung die Auswahl des Messstellenbetreibers und beauftragen Sie die Verwaltung mit der Umsetzung.
- Umsetzung und Kommunikation: Die Verwaltung koordiniert den Einbau und informiert die Eigentümer über Ablauf und Zugangstermine.
Fazit: Smart Meter als gesetzliche Pflicht und Chance für die WEG
Der Smart-Meter-Rollout bis 2026 ist eine gesetzliche Verpflichtung, der sich keine Wohnungseigentümergemeinschaft entziehen kann. Da die Geräte zum Gemeinschaftseigentum zählen, ist die Eigentümerversammlung der zentrale Entscheidungsträger für das „Wie" der Umsetzung. Frühzeitige Information, sorgfältige Angebotsprüfung und transparente Kommunikation sind entscheidend für einen reibungslosen Übergang. Wer die neue Datenbasis nutzt, kann Energiekosten effizienter verwalten und seine WEG zukunftsfähig aufstellen.
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