Das Wichtigste im Überblick
- Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom Dezember 2025 (Az. V ZR 15/24) das sogenannte Nachbarerbbaurecht gebilligt.
- Damit darf ein einheitliches Gebäude über mehrere benachbarte Grundstücke hinweg im Erbbaurecht errichtet werden.
- Das Urteil schafft die rechtliche Grundlage für großflächige Projekte, auf denen später WEG-Strukturen aufsetzen können.
- Für bestehende WEGs ändert sich nichts; bei neuen, grenzüberschreitenden Projekten steigt der Bedarf an einer präzisen Teilungserklärung.
1. Das BGH-Urteil V ZR 15/24: eine Zäsur für das Erbbaurecht
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Dezember 2025 eine lange offene Rechtsfrage geklärt (Az. V ZR 15/24). Danach ist es zulässig, ein einheitliches Gebäude im Erbbaurecht über mehrere benachbarte Grundstücke hinweg zu errichten. Das Urteil beseitigt eine Rechtsunsicherheit, die solche Projekte bisher erschwerte.
Ein Erbbaurecht ist das vererbliche und übertragbare Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben (Quelle: § 1 ErbbauRG). Traditionell war es auf ein einzelnes Grundstück beschränkt.
2. Was bedeutet Nachbarerbbaurecht?
Das Nachbarerbbaurecht erlaubt es, ein Gesamtprojekt als eine rechtliche Einheit zu behandeln, obwohl die bebaute Fläche mehrere Flurstücke umfasst. Der BGH billigt damit ein einheitliches Erbbaurecht über Grundstücksgrenzen hinweg. Das ist vor allem für städtebauliche Entwicklungen und dicht bebaute Lagen bedeutsam.
3. Auswirkungen auf Investoren und Projektentwickler
Für Kommunen, Projektentwickler und Investoren schafft das Urteil neue Möglichkeiten. Die gewonnene Rechtssicherheit vereinfacht die Planung komplexer Vorhaben.
Mehr Planungsfreiheit
Gebäude und Infrastruktur lassen sich effizienter planen. Bauträger nutzen die Flächen besser, ohne durch Grundstücksgrenzen behindert zu werden. Das eröffnet Synergien und eine flexiblere Architektur.
Bessere Finanzierbarkeit
Die Billigung durch den BGH erhöht die Rechtssicherheit. Banken erhalten eine klarere Grundlage, um grenzüberschreitend errichtete Erbbaurechte zu bewerten und zu beleihen. Das erleichtert den Zugang zu Kapital.
4. Abgrenzung zur WEG: Wo liegen die Unterschiede?
Das Urteil ermöglicht die bauliche und rechtliche Einheit über Grundstücksgrenzen hinweg. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt dagegen die Verwaltung von Miteigentum an einem bestehenden Gebäude. Das Urteil klärt also, unter welchen Voraussetzungen ein solches Gebäude überhaupt als Einheit entstehen kann.
Erst danach lässt sich im Inneren Sondereigentum oder ein Sondernutzungsrecht begründen. Die Grundlagen dazu erklären unsere Beiträge zu Sondereigentum und Sondernutzungsrecht und zum Gemeinschaftseigentum.
Hinweis: Das Urteil schafft nicht selbst Sondereigentum. Es schafft die Grundlage für die Liegenschaftsstruktur, auf der später Wohnungseigentum entstehen kann.
5. Praktische Bedeutung für WEG-Verwaltung und Eigentümer
Bedeutung für bestehende WEGs
Für bestehende WEGs hat das Urteil keine unmittelbare Wirkung auf die Verwaltungsstruktur oder das Sondereigentum. Es kann jedoch angrenzende Entwicklungen und künftige Erweiterungen erleichtern.
Chancen und Herausforderungen bei neuen Projekten
Bei neuen Projekten auf Basis eines Nachbarerbbaurechts entstehen besondere Anforderungen. Die Verwaltung muss Gemeinschaftseigentum über Flurstücksgrenzen hinweg abgrenzen und sich mit den Erbbaurechtsgebern abstimmen. Das verlangt eine präzise Teilungserklärung und einen sorgfältigen Erbbaurechtsvertrag.
Wie eine Teilungserklärung aufgebaut ist, lesen Sie in unserem Beitrag zur Teilungserklärung im WEG.
Empfehlung: Ziehen Sie früh rechtlichen Rat hinzu. So bilden Sie die Besonderheiten grenzüberschreitender Erbbaurechte in der Teilungserklärung korrekt ab und vermeiden spätere Konflikte.
Fazit: Grenzüberschreitendes Bauen wird rechtssicher möglich
Das Urteil des BGH (Az. V ZR 15/24) stärkt das Nachbarerbbaurecht und ermöglicht eine flexiblere städtebauliche Entwicklung. Für bestehende WEGs ändert sich nichts. Bei neuen, grenzüberschreitenden Projekten steigt jedoch der Anspruch an Teilungserklärung und Erbbaurechtsvertrag. Wer solche Vorhaben plant, sollte die rechtliche Struktur frühzeitig und präzise gestalten.
