Das Wichtigste im Überblick
- Die Grundsteuer zählt als laufende öffentliche Last des Grundstücks zu den umlagefähigen Betriebskosten (Quelle: § 2 Nr. 1 BetrKV). Voraussetzung ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag.
- Für das Abrechnungsjahr 2025 wirken sich die reformierten kommunalen Hebesätze erstmals aus. Die Abrechnung müssen Sie Ihren Mietern bis zum 31. Dezember 2026 zustellen (Quelle: § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB).
- Der gesetzliche Standardumlageschlüssel ist die Wohnfläche (Quelle: § 556a Abs. 1 BGB); gewerbliche Anteile und Leerstand rechnen Sie vorab heraus.
- Eine transparente Darstellung der geänderten Beträge und eine frühzeitige Information der Mieter beugen Konflikten wirksam vor.
Die erste Nebenkostenabrechnung, die die Auswirkungen der Grundsteuerreform 2025 widerspiegelt, steht bevor. Für vermietende Wohnungseigentümer bedeutet dies eine doppelte Aufgabe: Sie müssen die Neuerungen verstehen und die veränderten Hebesätze rechtssicher umlegen. Die teils deutlich veränderten kommunalen Hebesätze können zu Unklarheiten führen, zumal die Grundsteuer getrennt vom WEG-Hausgeld abgerechnet wird.
Dieser Fachbeitrag zeigt Ihnen, wie Sie als vermietender WEG-Eigentümer die neuen Hebesätze für das Abrechnungsjahr 2025 – abgerechnet im Jahr 2026 – korrekt auf Ihre Mieter umlegen. Grundlage sind die Regelungen der WEG-Reform 2020 sowie die aktuelle Rechtsprechung. Eine saubere Abgrenzung zum WEG-Hausgeld und zur Jahresabrechnung der Gemeinschaft ist dabei zentral.
1. Die neue Grundsteuer 2025/2026: Eine Einführung
Mit dem Stichtag 1. Januar 2025 trat die Reform der Grundsteuer in Kraft und ersetzte die bisherigen Einheitswerte. Ziel ist eine verfassungskonforme Bewertung der Immobilien. Vielerorts hat sie die Grundsteuerlast spürbar verschoben. Betroffen sind sowohl die Eigentümer als auch die Kommunen, die ihre Hebesätze angepasst haben. Wie die Grundsteuer für Eigentumswohnungen grundsätzlich berechnet wird, erläutert unser Beitrag zur Grundsteuer und Grunderwerbsteuer.
Die erste Abrechnung mit den neuen Werten betrifft das Abrechnungsjahr 2025 und entsteht im Jahr 2026. Vermietende WEG-Eigentümer müssen die neuen, teils höheren oder niedrigeren Hebesätze in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen. Wichtig ist, die Änderungen transparent und nachvollziehbar aufzubereiten.
2. Rechtliche Grundlagen der Umlagefähigkeit
Die Umlage der Grundsteuer auf Mieter ist klar geregelt. Sie gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten. Rechtsgrundlage ist § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Danach zählen die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks zu den umlagefähigen Kosten – darunter die Grundsteuer (Quelle: § 2 Nr. 1 BetrKV).
Grundsätzlich ist die gesamte auf das Grundstück entfallende Grundsteuer umlagefähig. Voraussetzung ist, dass die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist. Formulierungen wie „Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß BetrKV“ oder eine detaillierte Auflistung der Posten genügen in der Regel. Die WEG-Reform 2020 hat daran nichts geändert. Weitere umlagefähige Positionen erläutert unser Überblick zur Betriebskostenabrechnung.
Empfehlung: Prüfen Sie vor der Abrechnung Ihren Mietvertrag. Fehlt eine Klausel zur Umlage der Grundsteuer, ist eine nachträgliche Geltendmachung kaum möglich.
3. Herausforderungen durch neue Hebesätze
Die zentrale Schwierigkeit liegt in der Volatilität der Hebesätze. Kommunen haben diese nach der Neubewertung teils deutlich angepasst. Manche Kommunen haben die Sätze gesenkt, um eine übermäßige Belastung zu vermeiden (Stichwort Aufkommensneutralität). Andere haben sie erhöht. Dadurch kann die Grundsteuer für eine Immobilie steigen oder fallen, was bei Mietern Rückfragen auslöst.
3.1 Transparenz schafft Akzeptanz
Legen Sie die Neuberechnung transparent in der Nebenkostenabrechnung dar. Weisen Sie bei erheblichen Änderungen die alte und die neue Grundsteuer sowie den veränderten Hebesatz aus. Erläutern Sie kurz die Hintergründe der Reform. Diese Offenheit reduziert Nachfragen deutlich.
4. Schritt für Schritt: Die korrekte Umlage
Die korrekte Umlage erfordert Sorgfalt und feste Abläufe.
4.1 Erhalt des Grundsteuerbescheids
Als vermietender WEG-Eigentümer erhalten Sie einen neuen Grundsteuerbescheid Ihrer Kommune. Er weist die neue Bemessungsgrundlage und den angepassten Hebesatz aus und bildet die Grundlage der Umlage. Bewahren Sie ihn als Nachweis sorgfältig auf.
4.2 Aufteilung auf die Mieter
Die Grundsteuer wird in der Regel nach Wohnfläche umgelegt. Das ist der gesetzliche Standardumlageschlüssel, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist (Quelle: § 556a Abs. 1 BGB). Andere Schlüssel – etwa nach Personenzahl – müssen vertraglich vereinbart sein und dürfen den Mieter nicht unangemessen benachteiligen.
Bei gemischt genutzten Objekten mit Wohn- und Gewerbeflächen ziehen Sie den gewerblichen Anteil vorab ab. Er darf nicht auf Wohnmieter umgelegt werden, da er meist höher ausfällt (Quelle: BGH (Bundesgerichtshof), Urteil vom 17.12.2008, Az. VIII ZR 112/08). Eine präzise Abgrenzung ist unerlässlich.
4.3 Aufnahme in die Nebenkostenabrechnung
Führen Sie die Grundsteuer als separaten Posten auf. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (Quelle: § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Für das Abrechnungsjahr 2025 muss sie also bis zum 31. Dezember 2026 beim Mieter eingegangen sein. Eine verspätete Abrechnung führt zum Verlust des Nachforderungsrechts.
Empfehlung: Erstellen Sie eine Musterabrechnung, die alle Posten klar ausweist. So vermeiden Sie Fehler und arbeiten effizienter.
5. Konfliktpotenziale und Prävention
Höhere Grundsteuerbeträge können trotz korrekter Umlage zu Widersprüchen führen. Eine proaktive Kommunikation ist der Schlüssel. Informieren Sie Ihre Mieter frühzeitig über die Reform und ihre Auswirkungen auf die Nebenkosten. Eine schriftliche Vorabinformation, etwa zusammen mit dem Grundsteuerbescheid, räumt Missverständnisse aus.
Halten Sie alle Unterlagen bereit – Grundsteuerbescheid, Mietvertrag und Flächenberechnungen. So beantworten Sie Nachfragen schnell und fundiert. Eine verständliche Erläuterung der Gesetzesänderung erhöht die Akzeptanz.
6. Sonderfälle und Fallstricke
Neben der Standardumlage gibt es Situationen, die besondere Beachtung erfordern.
6.1 Leerstand
Bei Leerstand trägt der Eigentümer die Grundsteuer für die leerstehenden Flächen selbst. Eine Umlage auf die übrigen Mieter ist unzulässig. Legen Sie die Grundsteuer nur für tatsächlich vermietete Flächen um.
6.2 Gewerbliche Nutzung
Werden Teile des Objekts gewerblich genutzt, ermitteln Sie die anteiligen Grundsteuerkosten separat. Gewerbliche Mietverträge sehen oft eigene Regelungen vor, und die Grundsteuer kann hier höher ausfallen. Eine Vermischung mit Wohnkosten ist unzulässig.
6.3 Änderungen während des Abrechnungszeitraums
Ändert sich der Grundsteuerbescheid innerhalb des Abrechnungszeitraums – etwa durch rückwirkende Bescheide oder Korrekturen –, passen Sie die Vorauszahlungen oder die Abrechnung an. Dokumentieren Sie dies präzise, um die Nachvollziehbarkeit zu sichern.
7. Fazit: Transparenz und Fristentreue sichern die rechtssichere Umlage
Die Umlage der reformierten Grundsteuer stellt vermietende WEG-Eigentümer vor neue Aufgaben. Eine gewissenhafte Vorbereitung und transparente Kommunikation sind entscheidend, um die Umlage rechtssicher zu gestalten und Konflikte zu vermeiden. Für vermietende Eigentümer lohnt zudem ein Blick auf die Mietrechtsreform 2026, die weitere Pflichten mit sich bringt.
Ihre Checkliste für die Grundsteuerumlage 2026:
- Mietverträge prüfen: Stellen Sie sicher, dass die Umlage der Grundsteuer vertraglich vereinbart ist.
- Bescheide sammeln: Bewahren Sie alle neuen Grundsteuerbescheide sorgfältig auf.
- Umlageschlüssel prüfen: Wenden Sie den vereinbarten oder den gesetzlichen Schlüssel (Wohnfläche) korrekt an.
- Transparenz schaffen: Erläutern Sie die Änderungen in der Abrechnung.
- Fristen beachten: Halten Sie die Zwölf-Monats-Frist ein (bis 31.12.2026 für das Jahr 2025).
- Sonderfälle berücksichtigen: Denken Sie an Leerstand und gewerbliche Anteile.
Bei komplexen Fallkonstellationen empfiehlt sich juristischer Rat. So gestalten Sie die Umlage der neuen Hebesätze rechtssicher.
