Das Wichtigste im Überblick
- Der Referentenentwurf zur Mietrechtsreform 2026 sieht strengere Obergrenzen für Mieterhöhungen vor.
- Die Kappungsgrenze – der höchste zulässige Mietanstieg innerhalb von drei Jahren – soll weiter sinken.
- Die Indexmiete, also die an den Verbraucherpreisindex gekoppelte Miete, soll erstmals gedeckelt werden.
- Vermietende Wohnungseigentümer prüfen ihre Mietverträge frühzeitig und passen ihre Finanzplanung an.
Das deutsche Mietrecht steht vor spürbaren Änderungen. Der Referentenentwurf zur Mietrechtsreform 2026 betrifft besonders Eigentümer, die ihr Sondereigentum vermieten. Im Mittelpunkt stehen niedrigere Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen sowie eine Deckelung der Indexmiete. Dieser Beitrag erklärt die geplanten Regelungen und zeigt, wie Sie Ihr vermietetes Sondereigentum weiterhin wirtschaftlich verwalten. Die steuerliche Seite der Vermietung behandeln wir gesondert im Beitrag Mieteinnahmen versteuern.
1. Die Kernpunkte der Mietrechtsreform 2026
Der Referentenentwurf zielt darauf ab, Mieter stärker zu schützen und Mieterhöhungen zu begrenzen. Für vermietende Wohnungseigentümer, die ihr Sondereigentum als Kapitalanlage oder Altersvorsorge nutzen, bedeutet dies eine Umstellung. Zwei Maßnahmen stehen im Mittelpunkt:
- Verschärfte Kappungsgrenzen: Die maximal zulässige prozentuale Mieterhöhung innerhalb eines bestimmten Zeitraums soll weiter sinken.
- Deckelung der Indexmiete: Die bislang weitgehend automatische Anpassung der Miete an den Verbraucherpreisindex soll begrenzt werden.
Hintergrund sind die anhaltende Wohnungsknappheit und steigende Lebenshaltungskosten. Der Gesetzgebungsprozess ist noch nicht abgeschlossen, die endgültigen Werte stehen also unter Vorbehalt.
2. Verschärfte Kappungsgrenzen
2.1 Was die Kappungsgrenze regelt
Die Kappungsgrenze legt fest, um welchen Prozentsatz die Miete innerhalb von drei Jahren steigen darf. Derzeit liegt sie bei 20 Prozent, in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt bei 15 Prozent (Quelle: § 558 Abs. 3 BGB). Sie soll sprunghafte Mieterhöhungen verhindern und Mietern Planungssicherheit geben.
2.2 Die geplanten Regelungen ab 2026
Der Entwurf sieht eine weitere Absenkung vor. Erste Fassungen nennen eine bundesweite Grenze von 15 Prozent in drei Jahren, in besonders angespannten Märkten 10 bis 12 Prozent. Die Regeln betreffen Bestandsmietverhältnisse, die nicht als Staffelmiete vereinbart sind.
Empfehlung: Beobachten Sie die lokalen Mietspiegel. Die Einstufung als angespannter Wohnungsmarkt kann sich ausweiten und damit weitere Gebiete erfassen. Prüfen Sie regelmäßig, ob Ihre Kommune neue Verordnungen erlässt.
3. Die Deckelung der Indexmiete
3.1 Das Prinzip der Indexmiete
Bei der Indexmiete folgt die Miethöhe dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Bisher durfte die Miete nach einer Wartefrist von einem Jahr um den Anstieg des Index erhöht werden (Quelle: § 557b BGB). Das bot Vermietern einen Ausgleich für die Inflation.
3.2 Die geplante Deckelung
Der Entwurf begrenzt diese Anpassung. Die Erhöhung soll dem Index nicht mehr unbegrenzt folgen, sondern auf einen festen Prozentsatz pro Jahr oder einen Anteil am Indexanstieg gedeckelt werden. Damit will der Gesetzgeber Mieter vor hohen Inflationsraten schützen. Für vermietende Eigentümer bedeutet das eine geringere Planbarkeit und möglicherweise niedrigere Mieterträge.
Empfehlung: Lassen Sie bestehende Indexmietverträge rechtlich prüfen. So verstehen Sie die genauen Folgen der Reform für Ihre Verträge und können frühzeitig reagieren.
4. Handlungsempfehlungen für WEG-Eigentümer
Die Reform erfordert vorausschauendes Handeln von Eigentümern, die ihr Sondereigentum vermieten:
- Informiert bleiben: Verfolgen Sie den Gesetzgebungsprozess über Fachmedien und Beratung. Bereits die WEG-Reform 2020 zeigte, wie wichtig der frühe Umgang mit neuer Rechtslage ist.
- Mietverträge prüfen: Lassen Sie vor allem Indexmietverträge auf ihre Kompatibilität mit den neuen Regeln prüfen.
- Finanzplanung anpassen: Eine geringere Dynamik bei Mieterhöhungen wirkt sich auf die Rendite aus. Berücksichtigen Sie dies in Ihrer Liquiditätsplanung. Hinweise zur Abgrenzung der Kosten finden Sie auch im Beitrag zur Modernisierungsumlage.
- Mit Mietern kommunizieren: Suchen Sie bei Anpassungen frühzeitig das Gespräch. Transparenz schafft Vertrauen und vermeidet Missverständnisse.
- Sondereigentum ganzheitlich betrachten: Die mietrechtlichen Änderungen betreffen die Wirtschaftlichkeit Ihres Sondereigentums unmittelbar.
5. Fazit: Vorausschauend handeln
Die Mietrechtsreform 2026 mit niedrigeren Kappungsgrenzen und einer gedeckelten Indexmiete verändert den Vermietungsalltag vermietender Wohnungseigentümer. Die endgültigen Details des Gesetzes stehen noch aus. Klar ist jedoch: Wer sich frühzeitig informiert, seine Mietverträge prüft und die Finanzplanung anpasst, bewältigt die Umstellung. Eine fundierte rechtliche Beratung hilft, die richtigen Entscheidungen für Ihr Sondereigentum zu treffen.
