Das Wichtigste im Überblick
- Vermietende Eigentümer dürfen 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen (Quelle: § 559 BGB).
- Erhaltene Fördermittel und zinsverbilligte Darlehen mindern die umlagefähigen Kosten und sind zwingend abzuziehen (Quelle: § 559a BGB).
- Die Miete darf sich durch eine Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter erhöhen, bei niedrigen Mieten um höchstens 2 Euro (Quelle: § 559 Abs. 3a BGB).
- Über die baulichen Maßnahmen entscheidet die Gemeinschaft, die Mieterhöhung betrifft dagegen allein das Verhältnis zwischen vermietendem Eigentümer und Mieter.
Für vermietende Wohnungseigentümer in einer Eigentümergemeinschaft (WEG) ist die Modernisierungsumlage ein zentrales Thema. Nach einer energetischen Modernisierung lässt sich ein Teil der Kosten auf die Miete umlegen. Dabei sind enge gesetzliche Grenzen einzuhalten, vor allem beim Abzug von Fördergeldern und bei den Kappungsgrenzen.
Dieser Beitrag erläutert die Berechnung der Modernisierungsumlage, den korrekten Abzug von Fördermitteln und die geltenden Kappungsgrenzen. Er betrifft die mietrechtlichen Folgen für den einzelnen Eigentümer und unterscheidet sich damit von der WEG-internen Beschlussfassung über Baumaßnahmen.
1. Abgrenzung: WEG-Beschluss und mietrechtliche Umlage
Bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum beschließt die Eigentümerversammlung. Die WEG-Reform 2020 bildet hierfür die Grundlage. Die Umlage der Kosten auf die Miete ist davon zu trennen: Sie richtet sich nach dem Mietrecht und betrifft das Verhältnis zwischen vermietendem Eigentümer und Mieter.
Diese Trennung ist wichtig. Ein wirksamer WEG-Beschluss verpflichtet alle Eigentümer zur anteiligen Kostentragung. Ob und in welcher Höhe ein vermietender Eigentümer diese Kosten an seinen Mieter weitergeben darf, entscheidet sich allein nach den mietrechtlichen Vorschriften.
2. Die 8-%-Modernisierungsumlage
Der Vermieter darf 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen (Quelle: § 559 BGB). Entscheidend ist, welche Kosten überhaupt umlagefähig sind. Reine Erhaltungsmaßnahmen zählen nicht dazu. Fallen bei einer Maßnahme zugleich Erhaltungs- und Modernisierungsanteile an, ist der Erhaltungsanteil herauszurechnen.
Tipp: Dokumentieren Sie alle Kosten getrennt nach Modernisierung und Erhaltung. Eine lückenlose Aufstellung ist die Grundlage für eine rechtssichere Mieterhöhung.
3. Fördermittel richtig abziehen
Die Anrechnung von Fördermitteln ist einer der häufigsten Fehler. Erhält die WEG oder der einzelne Eigentümer Zuschüsse oder zinsverbilligte Darlehen, etwa von der KfW oder dem BAFA, mindern diese die umlagefähigen Kosten (Quelle: § 559a BGB).
Konkret heißt das: Der Förderbetrag, der anteilig auf den vermietenden Eigentümer entfällt, ist von seinen Modernisierungskosten abzuziehen. Nur der verbleibende Restbetrag bildet die Grundlage für die 8-%-Umlage. Wird der Abzug versäumt, kann die Mieterhöhungserklärung unwirksam sein. Wie sich Fördermittel auf die Jahresabrechnung der WEG auswirken, sollten vermietende Eigentümer frühzeitig mit der Verwaltung klären.
Tipp: Lassen Sie sich von der Verwaltung bestätigen, welche Fördermittel die Gemeinschaft erhalten hat und wie sie auf die Eigentümer verteilt wurden.
4. Kappungsgrenzen bei der Modernisierung
Neben der 8-%-Umlage gelten besondere Kappungsgrenzen. Die Monatsmiete darf sich infolge einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Liegt die Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter, beträgt die Grenze 2 Euro (Quelle: § 559 Abs. 3a BGB).
Diese Grenze ist auch dann einzuhalten, wenn die 8-%-Umlage rechnerisch eine höhere Erhöhung zuließe. Daneben gilt die allgemeine Kappungsgrenze, die Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren auf 20 % begrenzt, in angespannten Wohnungsmärkten auf 15 % (Quelle: § 558 Abs. 3 BGB).
5. Praxistipps für vermietende Eigentümer
- Frühzeitig informieren: Verfolgen Sie geplante WEG-Maßnahmen und mögliche Förderprogramme.
- Kosten und Förderung dokumentieren: Führen Sie eine detaillierte Übersicht über Modernisierungskosten, Ihren Anteil und die erhaltenen Fördermittel.
- Beratung einholen: Ziehen Sie bei Unsicherheiten einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt oder Ihren Verwalter hinzu.
- Transparent kommunizieren: Erläutern Sie Ihrem Mieter die Berechnung der Mieterhöhung nachvollziehbar.
Einen Überblick über die Versteuerung Ihrer Einnahmen bietet der Beitrag Mieteinnahmen versteuern. Welche Maßnahmen als bauliche Veränderung gelten, lesen Sie im Beitrag zu baulichen Veränderungen in der WEG.
6. Fazit: Mit klarer Berechnung rechtssicher umlegen
Die Modernisierungsumlage bietet vermietenden Eigentümern die Möglichkeit, einen Teil der Modernisierungskosten weiterzugeben. Entscheidend sind der korrekte Abzug von Fördermitteln und die Einhaltung der Kappungsgrenzen. Wir empfehlen, alle Kosten und Förderungen sorgfältig zu dokumentieren und die Mieterhöhung im Zweifel rechtlich prüfen zu lassen. So nutzen Sie die Vorteile energetischer Modernisierungen, ohne mietrechtliche Risiken einzugehen.
