BGH 2026: Gewinnbringende Untervermietung durch Mieter verboten – Was Eigentümer wissen müssen

Das Wichtigste im Überblick

• Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit dem Urteil VIII ZR 228/23 die gewinnbringende Untervermietung durch Mieter eingegrenzt.
• Vermietet ein Mieter die Wohnung dauerhaft mit Gewinn unter, kann dies ein Kündigungsgrund sein.
• Die Beweislast für die Gewinnerzielungsabsicht trägt der vermietende Eigentümer.
• Die erlaubte Untervermietung zur Kostendeckung bleibt von dem Urteil unberührt.

Das Mietrecht entwickelt sich stetig weiter. Für vermietende Wohnungseigentümer ist es wichtig, auf dem aktuellen Stand zu bleiben. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23) stärkt die Rechte von Eigentümern, die Wohnraum vermieten. Es stellt klar: Die gewinnbringende Untervermietung durch den Mieter kann einen wichtigen Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses darstellen. Dieser Beitrag erläutert, was das für Sie bedeutet und worin der Unterschied zur touristischen Kurzzeitvermietung durch Eigentümer liegt.

1. Das Urteil VIII ZR 228/23 im Detail

Der BGH hat mit dem Urteil vom Januar 2026 eine Klarstellung vorgenommen. Ein Wohnungsmieter darf die gemietete Wohnung nicht zu einem deutlich höheren Preis untervermieten, als er selbst an Miete zahlt. Zielt das Vorgehen systematisch auf Gewinn, gilt es als unzulässige gewinnbringende Untervermietung. Sie kann einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung durch den Eigentümer bilden (Quelle: Az. VIII ZR 228/23). Für Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist das relevant, weil es um die Nutzung und den wirtschaftlichen Wert ihrer Immobilie geht.

Was bedeutet gewinnbringende Untervermietung?

Eine gewinnbringende Untervermietung liegt vor, wenn der Mieter aus der Untervermietung der ganzen Wohnung oder eines wesentlichen Teils einen finanziellen Vorteil zieht, der über die Kostendeckung hinausgeht. Der Untermietzins übersteigt dann deutlich die anteilige Hauptmiete samt Betriebskosten. Der BGH zieht damit eine klare Grenze gegen die Ausnutzung des Wohnraummangels. Gemeint ist geschäftsmäßiges Handeln mit Gewinnabsicht, nicht die gelegentliche Untervermietung an Bekannte zum Selbstkostenpreis.

Empfehlung: Die Beweislast für die Gewinnerzielungsabsicht liegt beim Eigentümer. Sichern Sie Belege wie Online-Angebote oder Zeugenaussagen.

2. Konsequenzen für vermietende Wohnungseigentümer

Das Urteil stärkt Ihre Position als Eigentümer. Vermietet Ihr Mieter die Wohnung gewinnbringend unter, können Sie dies als Verstoß gegen den Mietvertrag werten. Möglich sind eine Unterlassungsklage sowie eine fristlose Kündigung. Das gilt auch dann, wenn der Mieter grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung hat, dieses aber durch die Gewinnabsicht überdehnt. Eine Einordnung der allgemeinen Rechtslage bietet unser Überblick zum WEG-Recht.

Empfehlung: Mahnen Sie den Mieter in der Regel zunächst ab und setzen Sie eine Frist zur Beendigung der Untervermietung. Eine anwaltliche Beratung ist ratsam.

Abgrenzung zur erlaubten Untervermietung

Das Urteil verbietet nicht jede Untervermietung. Ein Mieter hat unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin einen Anspruch auf Erlaubnis (Quelle: § 553 BGB), etwa bei längerer beruflicher Abwesenheit oder der Aufnahme eines Mitbewohners zur Kostenteilung. Entscheidend ist, dass die Untervermietung nicht vorrangig dem Gewinn dient:

• Kostendeckung ist erlaubt: Die Einnahmen decken lediglich die anteiligen Kosten.
• Berechtigtes Interesse nötig: Der Mieter hat einen nachvollziehbaren Grund.
• Kein Missbrauch: Die Wohnung wird nicht zum Spekulationsobjekt.

3. Handlungsoptionen für Eigentümer

Wenn Sie eine gewinnbringende Untervermietung vermuten, kommen folgende Schritte in Betracht:

1. Beweise sichern: Dokumentieren Sie Online-Angebote, etwa auf Plattformen wie Airbnb oder Kleinanzeigen, und halten Sie Beobachtungen fest. Sprechen Sie mit anderen Bewohnern der WEG.
2. Abmahnen: Fordern Sie den Mieter schriftlich auf, die gewinnbringende Untervermietung einzustellen, und setzen Sie eine angemessene Frist.
3. Auskunft verlangen: Unter Umständen können Sie Auskunft über die Konditionen der Untervermietung fordern, um die Gewinnabsicht zu belegen.
4. Kündigen: Stellt der Mieter die Untervermietung nicht ein, kommt eine fristlose Kündigung in Betracht (Quelle: § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Lassen Sie sich dazu anwaltlich beraten.

4. Der Unterschied zur Kurzzeitvermietung durch Eigentümer

Das Urteil zur gewinnbringenden Untervermietung durch den Mieter ist von der Kurzzeitvermietung durch den Eigentümer selbst zu trennen. Letztere behandeln wir im Beitrag zu Kurzzeitvermietung und Airbnb in WEGs.

• BGH VIII ZR 228/23: Betrifft das Verhältnis zwischen Eigentümer und seinem Mieter. Es geht um die unzulässige gewinnbringende Nutzung durch den Mieter.
• Kurzzeitvermietung durch Eigentümer: Betrifft das Verhältnis innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie lässt sich über die Gemeinschaftsordnung oder Beschlüsse einschränken, da sie eine Zweckentfremdung darstellen kann.

Das aktuelle Urteil schützt Eigentümer also vor der Bereicherung ihrer Mieter. Die Kurzzeitvermietung durch Eigentümer regelt die WEG dagegen intern.

5. Fazit: Ihre Rechte als Eigentümer

Das Urteil VIII ZR 228/23 vom Januar 2026 stärkt vermietende Wohnungseigentümer. Es gibt Ihnen ein Instrument an die Hand, um der gewinnbringenden Untervermietung durch Mieter entgegenzutreten. So sichern Sie die ordnungsgemäße Nutzung Ihrer Immobilie. Gehen Sie besonnen vor und ziehen Sie bei Bedarf rechtliche Unterstützung hinzu, um Ihre Rechte durchzusetzen.