Die Grundsteuer im WEG-Hausgeld: Wann der Verwalter 2026 haftet

Das Wichtigste im Überblick

• Die Grundsteuer für Ihr Sondereigentum zahlen Sie als Eigentümer direkt an die Gemeinde. Sie gehört dann nicht ins Hausgeld.
• Besitzt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) eigenes Teileigentum – etwa eine Hausmeisterwohnung –, ist die WEG selbst Steuerschuldnerin. Diese Grundsteuer gehört in den Wirtschaftsplan.
• Der Verwalter muss die nach der Grundsteuerreform 2025 geänderten kommunalen Hebesätze ab dem Wirtschaftsjahr 2026 korrekt ansetzen (Quelle: § 28 Abs. 1 WEG).
• Bei einer fehlerhaften Kalkulation kann der Verwalter persönlich für den Schaden der Gemeinschaft haften (Quelle: § 280 Abs. 1 BGB).

Ob die Grundsteuer Teil des Hausgeldes ist, sorgt in vielen Gemeinschaften der Wohnungseigentümer (GdWE) für Unsicherheit. In den meisten Fällen zahlen Sondereigentümer ihre Grundsteuer direkt an die Gemeinde. Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme. Besitzt die WEG eigenes Teileigentum, etwa eine Hausmeisterwohnung, trägt der Verwalter eine besondere Verantwortung. Seit der Grundsteuerreform 2025 gelten neue kommunale Hebesätze. Stellt der Verwalter diese nicht korrekt in den Wirtschaftsplan 2026 ein, drohen der Gemeinschaft finanzielle Nachteile und ihm selbst eine persönliche Haftung.

1. Grundsteuer im WEG-Kontext: Die allgemeine Regel

Die Grundsteuer ist eine Abgabe, die Eigentümer von Grundstücken und Immobilien an ihre Gemeinde entrichten. Für Sondereigentümer in einer WEG bedeutet dies: Jeder Eigentümer zahlt die Grundsteuer für sein Sondereigentum – also für seine Wohnung oder Gewerbeeinheit – direkt an die Kommune. Sie ist kein Bestandteil der Betriebskosten, die über das Hausgeld abgerechnet werden (Quelle: § 2 BetrKV). Der Verwalter berücksichtigt sie daher in der Regel weder im Wirtschaftsplan noch in der Jahresabrechnung. Diese klare Trennung ist der Regelfall.

2. Die Ausnahme: Grundsteuer für WEG-eigenes Teileigentum

Die Rechtslage ändert sich, sobald die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst Eigentümerin von Teilen des Grundstücks oder Gebäudes ist. Das ist zum Beispiel der Fall bei:

• einer Hausmeisterwohnung, die im Eigentum der gesamten WEG steht;
• Gemeinschaftsräumen, die als eigenständiges Teileigentum geführt und der WEG zugeordnet sind;
• unbebauten Gemeinschaftsflächen, die eine eigene Grundsteuerpflicht auslösen.

In diesen Fällen ist nicht der einzelne Sondereigentümer, sondern die GdWE als teilrechtsfähige juristische Person die Steuerschuldnerin (Quelle: § 9a Abs. 1 WEG). Die anfallende Grundsteuer wird über das Gemeinschaftskonto abgewickelt und muss in den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung aufgenommen werden. Hier beginnt die direkte Relevanz für das Hausgeld und die Pflicht des Verwalters.

3. Verwalterhaftung 2026: Die Pflichten nach der Grundsteuerreform 2025

Die WEG-Reform 2020 hat die Stellung des Verwalters gestärkt und zugleich seine Pflichten erweitert. Ab dem Wirtschaftsjahr 2026 muss der Verwalter besonderes Augenmerk auf die korrekte Berücksichtigung der Grundsteuer für WEG-eigenes Teileigentum legen. Mit der Grundsteuerreform, die zum 1. Januar 2025 in Kraft trat, haben sich die Bemessungsgrundlagen und damit die von den Gemeinden festgesetzten Hebesätze verändert.

Nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung ist der Verwalter verpflichtet, einen realistischen und bedarfsdeckenden Wirtschaftsplan aufzustellen (Quelle: § 28 Abs. 1 WEG). Dazu gehört die sorgfältige Ermittlung aller voraussichtlichen Kosten – und damit auch der neu berechneten Grundsteuer für WEG-eigene Einheiten. Berücksichtigt er die neuen Hebesätze nicht oder nur unzureichend, kann eine Unterdeckung im Hausgeld entstehen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat wiederholt betont, dass der Verwalter eine Treuepflicht gegenüber der Gemeinschaft hat und ihre finanziellen Interessen wahren muss. Eine Pflichtverletzung in diesem Bereich kann weitreichende Folgen haben. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag zur Haftung des WEG-Verwalters.

4. Was ist bei der Aufstellung des Wirtschaftsplans 2026 zu beachten?

Um eine Haftung zu vermeiden, sollte der Verwalter folgende Schritte gehen:

1. Bestandsaufnahme: Klären, ob und welche Teileigentumseinheiten im Besitz der WEG sind und ob diese der Grundsteuer unterliegen.
2. Aktuelle Hebesätze einholen: Die aktuellen Hebesätze der zuständigen Gemeinde für 2026 erfragen und die nach der Reform 2025 ergangenen Grundsteuerbescheide prüfen.
3. Realistische Budgetierung: Die ermittelten Beträge präzise in den Entwurf des Wirtschaftsplans 2026 einstellen.
4. Transparente Kommunikation: Die Eigentümergemeinschaft über die geänderten Grundsteuerpflichten und deren Auswirkungen auf das Hausgeld informieren.

Empfehlung: Fordern Sie als Verwalter frühzeitig alle relevanten Grundsteuerbescheide bei der Gemeinde an und prüfen Sie deren Gültigkeit für das Wirtschaftsjahr 2026. Dokumentieren Sie Ihre Recherche und Kommunikation gegenüber der WEG, um bei Rückfragen abgesichert zu sein.

5. Konsequenzen einer Verwalterpflichtverletzung

Kalkuliert der Verwalter die Grundsteuer für WEG-eigenes Teileigentum unzureichend, drohen der WEG Liquiditätsengpässe. Die Gemeinschaft muss dann entweder eine Sonderumlage beschließen oder die Erhaltungsrücklage angreifen, um die Steuerschuld zu begleichen.

In solchen Fällen kann der Verwalter persönlich für den Schaden der Gemeinschaft haften (Quelle: § 280 Abs. 1 BGB). Das umfasst nicht nur die Differenz der fehlkalkulierten Grundsteuer, sondern auch Kosten für Nachforderungen und zusätzlichen Verwaltungsaufwand. Eine schwerwiegende Pflichtverletzung kann zudem die Abberufung des Verwalters nach sich ziehen.

6. Fazit: Sorgfältige Planung schützt WEG und Verwalter

Die korrekte Behandlung der Grundsteuer ist für jede WEG mit eigenem Teileigentum von großer Bedeutung. Während die Grundsteuer für Sondereigentum Sache des jeweiligen Eigentümers bleibt, ist ihre Berücksichtigung für WEG-eigene Einheiten im Wirtschaftsplan 2026 eine Kernaufgabe des Verwalters. Angesichts der Grundsteuerreform 2025 und der neuen Hebesätze ist besondere Sorgfalt geboten. Eine vorausschauende und präzise Planung sichert die finanzielle Stabilität der Gemeinschaft und minimiert Haftungsrisiken. Wie Sie die neuen Hebesätze als vermietender Eigentümer auf Mieter umlegen, erfahren Sie im Beitrag Grundsteuer 2026: Umlage auf Mieter.