KfW 266: 30.000 Euro Prämie für Gewerbeumwandlung – So sichern Wohnungseigentümer den neuen Zuschuss

Das Wichtigste im Überblick

• Seit dem 1. Juli 2026 fördert das KfW-Programm 266 "Gewerbe zu Wohnen" die Umwandlung ungenutzter Gewerbeflächen in Wohnraum mit bis zu 30.000 Euro pro Wohneinheit.
• Voraussetzung ist eine umfassende energetische Sanierung auf den Standard Effizienzhaus 85 Erneuerbare Energien (EH 85 EE).
• Betrifft die Maßnahme das Gemeinschaftseigentum, ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich; die Nutzungsänderung selbst erfordert meist eine Änderung der Teilungserklärung.
• Die Prämie lässt sich mit der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) kombinieren. Der Antrag muss vor Beginn der Arbeiten gestellt und bewilligt sein.

Seit dem 1. Juli 2026 ist das KfW-Programm 266 "Gewerbe zu Wohnen" gestartet. Es fördert die Umwandlung leerstehender oder ungenutzter Gewerbeflächen in Wohnraum mit bis zu 30.000 Euro pro Wohneinheit. Für Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) entsteht daraus eine wertvolle Chance. Dieser Beitrag zeigt, welche Voraussetzungen gelten und wie Sie die Förderung sichern.

1. Das KfW-Programm 266 im Überblick

Das Programm soll den Leerstand von Gewerbeimmobilien verringern und zugleich neuen Wohnraum schaffen. Es richtet sich an Eigentümer, die Gewerbeflächen in Wohnungen umwandeln. Die Förderung erfolgt als Zuschuss und deckt einen wesentlichen Teil der Umbaukosten. Besonders attraktiv ist das in Ballungsräumen, wo Gewerbeflächen brachliegen, während bezahlbarer Wohnraum knapp ist.

2. Die Prämie: Was gefördert wird

Kern des Programms ist ein Zuschuss von bis zu 30.000 Euro je neu geschaffener Wohneinheit. Er senkt die finanziellen Hürden einer Umwandlung. Gefördert werden Investitionen, die für die Schaffung des Wohnraums notwendig sind, zum Beispiel:

• Planung und Projektierung
• Bauliche Maßnahmen wie Wanddurchbrüche, neue Grundrisse sowie Küchen und Bäder
• Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz
• Herstellung der Barrierefreiheit

Empfehlung: Nehmen Sie frühzeitig Kontakt zu einer Energieberatung auf. So stellen Sie die erforderlichen energetischen Standards sicher und schöpfen die Förderung aus.

3. Der Standard EH 85 EE als Voraussetzung

Die Prämie ist an eine anspruchsvolle Bedingung geknüpft: Das Gebäude muss auf den Standard Effizienzhaus 85 Erneuerbare Energien (EH 85 EE) saniert werden. Ein Effizienzhaus 85 verbraucht nur 85 Prozent der Primärenergie eines vergleichbaren Neubaus nach Gebäudeenergiegesetz (GEG). Zusätzlich muss ein erheblicher Teil des Energiebedarfs aus erneuerbaren Energien stammen.

3.1 Anforderungen an die Gebäudehülle

Für eine WEG bedeutet das in der Regel eine koordinierte Sanierung der gesamten Gebäudehülle:

• Wärmedämmung von Fassade, Dach und Kellerdecke
• Austausch von Fenstern und Außentüren mit Wärmeschutzverglasung
• Optimierung von Wärmebrücken, etwa an Balkonanschlüssen
• Luftdichte Ausführung, meist nachgewiesen durch eine Blower-Door-Messung

3.2 Der Anteil erneuerbarer Energien

Einen signifikanten Teil des Energiebedarfs müssen erneuerbare Energien decken. Möglich ist das über verschiedene Technologien:

• Wärmepumpen als gängige Lösung zum Heizen und für Warmwasser
• Solarthermie zur Warmwasserbereitung
• Photovoltaik, auch als Balkonkraftwerk, zur Deckung des Strombedarfs
• Biomasseheizungen wie Holzpellet-Anlagen

Ohne eine qualifizierte Energieberatung mit KfW-Zulassung ist keine Förderung möglich. Die Fachperson erstellt das Sanierungskonzept, berechnet die Effizienzhaus-Klasse und begleitet das Projekt bis zur Bestätigung.

Empfehlung: Oft ist die Kombination aus Wärmepumpe und Photovoltaik die wirtschaftlichste Lösung, um den EH-85-EE-Standard zu erreichen.

4. WEG-Beschluss und rechtliche Rahmenbedingungen

Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die über die Erhaltung hinausgehen, sind beschlussbedürftig. Für die energetische Sanierung gelten die Regeln der WEG-Reform 2020.

4.1 Beschlusskompetenz und Mehrheiten

Energetische Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum kann die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschließen, sofern sie angemessen und wirtschaftlich vertretbar sind (Quelle: § 20 Abs. 2 WEG). Eine auf Förderung ausgelegte EH-85-EE-Sanierung dürfte diese Voraussetzung in der Regel erfüllen. Die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt, sofern die Gemeinschaftsordnung oder ein qualifizierter Beschluss nichts anderes vorsieht (Quelle: § 21 Abs. 2 WEG). Wie Sie einen rechtssicheren Förderbeschluss formulieren, lesen Sie im Beitrag zur KfW-Förderung für WEGs.

4.2 Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnen

Die Umwandlung selbst ist eine Nutzungsänderung. Sie erfordert meist eine baurechtliche Genehmigung (Quelle: § 29 BauGB) und eine Änderung der Teilungserklärung. Diese bedarf grundsätzlich der Zustimmung der betroffenen Eigentümer, sofern keine Öffnungsklausel eine qualifizierte Mehrheit genügen lässt (Quelle: § 10 Abs. 3 WEG). Der BGH (Bundesgerichtshof) hat bestätigt, dass ein einfacher Mehrheitsbeschluss hierfür nicht ausreicht (Az. V ZR 244/11). Die Einzelheiten erklärt der Beitrag zur Nutzungsänderung von Teileigentum zu Wohnraum.

5. Fördermittel kombinieren: KfW 266 und BEG

Seit Juli 2026 lässt sich die Umwandlungsprämie mit der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) kombinieren. Das schafft einen erheblichen finanziellen Hebel.

Ein Beispiel: Ihre WEG wandelt eine leerstehende Gewerbefläche in zwei Wohneinheiten um.

1. KfW 266: Sie erhalten zweimal 30.000 Euro, also 60.000 Euro für die Schaffung der Wohneinheiten.
2. BEG: Parallel fördern Sie die energetische Sanierung als Einzelmaßnahme oder als Effizienzhaus-Sanierung mit Zuschüssen zwischen 20 und 45 Prozent der förderfähigen Kosten.

So federn Sie die Schaffung von Wohnraum ab und verbessern zugleich die energetische Qualität des Gebäudes.

Empfehlung: Für die BEG ist die Begleitung durch einen zertifizierten Energieeffizienz-Experten meist Pflicht. Klären Sie die Kombinierbarkeit vor der Antragstellung.

6. Antragstellung Schritt für Schritt

1. Machbarkeit prüfen: Klären Sie, ob die Umwandlung baurechtlich und nach der Teilungserklärung zulässig ist.
2. Beschluss fassen: Betrifft die Maßnahme das Gemeinschaftseigentum, ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich.
3. Antrag über die Hausbank: Die KfW-Förderung beantragen Sie nicht direkt bei der KfW, sondern über Ihre Bank.
4. Unterlagen sammeln: Dazu zählen Baupläne, Kostenvoranschläge, der Nachweis der Energieberatung und der WEG-Beschluss.
5. Reihenfolge beachten: Der Antrag muss vor Beginn der Arbeiten gestellt und bewilligt sein. Eine nachträgliche Antragstellung führt zum Verlust der Förderung.

7. Voraussetzungen und Fallstricke

• Förderfähigkeit: Prüfen Sie, ob das Gebäude und die aufgegebene Gewerbenutzung die Programmbedingungen erfüllen.
• Energieeffizienz: Ohne qualifizierte Energieberatung und Nachweise wird keine Förderung ausgezahlt.
• Finanzierung: Regeln Sie den Eigenanteil frühzeitig, etwa über eine Sonderumlage oder die Erhaltungsrücklage.
• Baurecht: Die Nutzungsänderung ist genehmigungspflichtig und muss Brandschutz und Schallschutz einhalten.

Empfehlung: Investieren Sie in eine Vorabprüfung durch Architekt, Energieberater und einen auf WEG-Recht spezialisierten Anwalt. So vermeiden Sie Verzögerungen.

8. Fazit: Sorgfältige Planung macht die Prämie erreichbar

Das KfW-Programm 266 verbindet die Schaffung von Wohnraum mit einer energetischen Aufwertung des Gebäudes. Die Bedingung der EH-85-EE-Sanierung ist anspruchsvoll, mit professioneller Planung und qualifizierter Beratung aber erreichbar. Wer die Prämie mit der BEG kombiniert, hebt den finanziellen Vorteil zusätzlich. Fassen Sie den Beschluss frühzeitig, klären Sie die Nutzungsänderung rechtlich sauber und stellen Sie den Antrag vor Beginn der Arbeiten. So nutzt Ihre WEG die Förderung optimal.